Cho dù bạn sắp trở thành chủ sở hữu nhà hay đã sở hữu một bất động sản ở Singapore, bạn có thể muốn tìm hiểu về việc sở hữu tài sản của mình dưới hình thức Sở hữu chung liên đới (Joint Tenancy) hoặc Sở hữu chung theo phần (Tenancy-In-Common).
Bất động sản ở Singapore (nhà ở là ví dụ phổ biến nhất) có thể được sở hữu theo hai cách. Bạn phải quyết định hình thức sở hữu tại thời điểm mua hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu, điều này sẽ được ghi nhận trên sổ đăng ký của Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA).
Bài viết này sẽ bao gồm:
• Sở hữu chung liên đới là gì
• Sở hữu chung theo phần là gì
• Sở hữu chung liên đới và Sở hữu chung theo phần: Ưu và nhược điểm và bạn nên chọn hình thức nào
• Hình thức sở hữu tài sản của bạn có ảnh hưởng đến người trả khoản vay thế chấp (nếu có) không
• Đồng sở hữu chung liên đới/đồng sở hữu chung theo phần có thể đuổi người kia ra khỏi tài sản không
• Cách kiểm tra hình thức sở hữu tài sản của bạn
• Cách thay đổi hình thức sở hữu tài sản của bạn tại Singapore
• Bạn có thể làm gì nếu muốn thay đổi hình thức sở hữu nhưng các đồng sở hữu khác từ chối
Mục lục
Sở hữu chung liên đới là gì?
Trong sở hữu chung liên đới, mỗi đồng sở hữu đều có toàn bộ quyền lợi đối với tài sản. Điều này có nghĩa là, nếu bạn và đối tác của mình sở hữu một bất động sản dưới hình thức sở hữu chung liên đới, cả bạn và đối tác của bạn sẽ mỗi người sở hữu 100% tài sản đó. Không có các phần sở hữu riêng biệt.
Sở hữu chung theo phần là gì?
So với sở hữu chung liên đới, những người đồng sở hữu chung theo phần sở hữu cùng một tài sản theo các phần rõ ràng, độc lập. Hình thức sở hữu của bạn không nhất thiết phải là 50-50, những người đồng sở hữu chung theo phần có thể sở hữu các phần không bằng nhau. Ví dụ, với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bạn có thể chọn sở hữu 99% tài sản, trong khi người đồng sở hữu của bạn sở hữu 1% còn lại.
Sở hữu chung liên đới và Sở hữu chung theo phần: Ưu, nhược điểm và bạn nên chọn hình thức nào
Quyền thừa kế của người còn sống
Khi sở hữu tài sản theo hình thức sở hữu chung liên đới, Quyền thừa kế của người còn sống (Right of Survivorship) sẽ được áp dụng. Điều này có nghĩa là, nếu một đồng sở hữu qua đời, người đồng sở hữu còn sống sẽ tự động có quyền sở hữu duy nhất đối với toàn bộ tài sản. Điều này không phụ thuộc vào việc người đồng sở hữu đã qua đời có để lại di chúc nói rõ tài sản của họ sẽ thuộc về ai sau khi họ qua đời, và liệu họ có muốn người đồng sở hữu chung liên đới còn sống được thừa kế tài sản trước tiên hay không.
Mặt khác, Quyền thừa kế của người còn sống không áp dụng cho trường hợp sở hữu tài sản với tư cách là đồng sở hữu chung theo phần. Điều này là do mỗi người thuê nhà sở hữu tài sản theo các phần riêng biệt và khác nhau. Nếu một trong những chủ sở hữu tài sản qua đời, người đồng sở hữu còn sống sẽ chỉ được hưởng phần trăm cổ phần của mình trong tài sản (mà họ đã sở hữu).
Phần sở hữu của người đồng sở hữu đã qua đời sẽ thuộc về di sản của họ và được phân chia theo di chúc hoặc (nếu người thuê nhà đã qua đời không viết di chúc) theo Luật Thừa kế không di chúc (Intestate Succession Act – ISA). Nếu người đồng sở hữu đã qua đời là người Hồi giáo, việc phân chia di sản sẽ được quy định bởi Luật Quản lý Pháp luật Hồi giáo (Administration of Muslim Law Act – AMLA).
Thuận tiện cho việc “tách cặp” (decoupling)
Nếu bạn đã sở hữu một bất động sản nhà ở cùng với vợ/chồng của mình và cả hai bạn đều có ý định mua một bất động sản nhà ở thứ hai, việc sở hữu bất động sản đầu tiên với tư cách là đồng sở hữu chung theo phần có thể giúp tránh hoặc giảm việc trả Thuế trước bạ bổ sung của người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD) cho căn nhà thứ hai. Điều này được thực hiện thông qua việc tách cặp và mua bán một phần quyền sở hữu của bất động sản đầu tiên.
Tách cặp là việc loại bỏ một trong hai vợ/chồng khỏi quyền sở hữu của bất động sản đầu tiên, sau đó chuyển nhượng phần sở hữu của người đó cho người còn lại (lúc này người đó sẽ trở thành chủ sở hữu duy nhất). Mặt khác, mua bán một phần là việc một trong hai vợ/chồng mua lại tất cả cổ phần mà người kia sở hữu trong bất động sản đầu tiên.
Sau khi việc tách cặp hoặc mua bán một phần diễn ra, người vợ/chồng không còn sở hữu bất động sản đầu tiên có thể mua bất động sản thứ hai hoàn toàn dưới tên của mình, và đây sẽ được coi là bất động sản đầu tiên của họ. Do đó, cặp đôi có thể tiết kiệm được ABSD, vì công dân Singapore không phải trả ABSD cho bất động sản đầu tiên của họ, và đối với thường trú nhân Singapore (PR), ABSD cho bất động sản đầu tiên của họ được giảm xuống còn 5%.
Tuy nhiên, để thực hiện việc tách cặp và mua bán một phần, tài sản phải được sở hữu dưới hình thức đồng sở hữu chung theo phần. Bằng cách này, cả hai vợ/chồng sẽ sở hữu các phần tài sản khác nhau, độc lập, có thể được chuyển nhượng hoặc bán từ người này sang người kia, từ đó làm cho tài sản đó chỉ do một trong hai người sở hữu.
Những người đồng sở hữu chung theo phần áp dụng cách phân chia 99-1 cũng có thể được hưởng lợi từ việc giảm thuế trước bạ khi mua nhà. Điều này là do trong quá trình tách cặp, khi 1% cổ phần được chuyển nhượng cho bên mua, bên đó sẽ chỉ phải trả thuế trước bạ trên 1% cổ phần đó (trong khi nếu hai bên chọn chia đều, họ sẽ phải trả cho một tỷ lệ phần trăm cổ phần cao hơn, chẳng hạn như 50%).
Bài viết liên quan:
Mục đích mua tài sản
Sở hữu chung liên đới có thể thuận lợi hơn cho các cặp vợ chồng mua nhà để ở trong suốt phần đời còn lại. Điều này là do khi một trong hai người đồng sở hữu qua đời, quyền thừa kế của người còn sống sẽ được áp dụng, và tài sản sẽ tự động thuộc về người đồng sở hữu còn sống. Nguyên tắc này sẽ được áp dụng ngay cả khi người đã khuất không lập di chúc để lại tài sản cho người đồng sở hữu còn sống.
Tuy nhiên, một nhược điểm của quyền thừa kế của người còn sống là vợ/chồng không thể chuyển nhượng phần tài sản của họ cho người không phải là chủ sở hữu (ví dụ như con cái của họ). Mặt khác, trong trường hợp sở hữu chung theo phần, phần sở hữu của người đồng sở hữu đã qua đời trong bất động sản nhà ở có thể được phân chia thông qua một di chúc hợp lệ, ISA hoặc AMLA (nếu người đã khuất là người Hồi giáo). Người nhận tài sản thừa kế như vậy thường không cần phải trả thuế trước bạ.
Nếu bạn mua tài sản với mục đích đầu tư (ví dụ, bán phần của bạn để kiếm lời hoặc cho thuê tài sản của bạn), thì việc sở hữu tài sản của bạn dưới hình thức đồng sở hữu chung theo phần sẽ khôn ngoan hơn, để mỗi chủ sở hữu sẽ nắm giữ một phần tài sản cụ thể. Điều này cho phép mỗi chủ sở hữu có tính thanh khoản trong tài sản đang nắm giữ, có nghĩa là mỗi chủ sở hữu có thể bán phần tài sản của mình mà không liên quan đến các chủ sở hữu chung khác.
Hình thức sở hữu tài sản của bạn có ảnh hưởng đến người trả khoản vay thế chấp (nếu có) không?
Hình thức sở hữu ít ảnh hưởng đến khoản vay mua nhà, vì việc trả nợ là trách nhiệm liên đới của người thế chấp/người vay.
Hình thức sở hữu cũng không ảnh hưởng đến việc ai sẽ trả khoản vay mua nhà. Điều này là do hợp đồng vay là một thỏa thuận riêng tư giữa người cho vay và người vay, và cũng là thỏa thuận giữa các đồng sở hữu khác nhau về việc ai trả và trả bao nhiêu. Do đó, hình thức sở hữu ít liên quan đến việc ai chịu trách nhiệm về khoản vay thế chấp.
Đồng sở hữu chung liên đới/theo phần có thể đuổi người kia ra khỏi tài sản không?
Với tư cách là một người đồng sở hữu, dù là sở hữu chung liên đới hay sở hữu chung theo phần, bạn thường không thể đuổi người đồng sở hữu khác ra ngoài, vì họ có quyền ở lại trong tài sản.
Tuy nhiên, nếu người đồng sở hữu có hành vi bạo hành, thì có thể đuổi họ ra khỏi toàn bộ ngôi nhà chung hoặc một phần cụ thể của ngôi nhà chung. Theo Điều 65 của Hiến chương Phụ nữ, nếu tòa án cho rằng điều đó là cần thiết cho sự an toàn của người bị bạo hành, tòa án có thể trao cho người đó quyền chiếm hữu độc quyền đối với toàn bộ hoặc một phần tài sản chung. Điều này có nghĩa là người đó sẽ có quyền không cho kẻ bạo hành vào tài sản, ngay cả khi anh ta hoặc cô ta là đồng sở hữu chung liên đới hoặc đồng sở hữu chung theo phần.
Tuy nhiên, để có được quyền chiếm hữu độc quyền, người bị bạo hành trước tiên phải nộp đơn xin Lệnh Bảo vệ Cá nhân (PPO)/Lệnh Trục xuất Gia đình (DEO). PPO và DEO là các lệnh của tòa án mà người nộp đơn có thể xin để bảo vệ mình khỏi bạo lực gia đình. Nói chung, PPO hạn chế kẻ bạo hành thực hiện bạo lực gia đình đối với người nộp đơn, trong khi DEO có thể cấm kẻ bạo hành vào tài sản nơi gia đình sinh sống (có thể là toàn bộ tài sản, hoặc chỉ một số phần nhất định của nó).
Ngoài ra, với tư cách là đồng sở hữu của một tài sản, dù thông qua sở hữu chung liên đới hay sở hữu chung theo phần, bạn thường có quyền đuổi những người không phải là chủ sở hữu ra khỏi tài sản. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào quyền lợi công bằng của họ trong tài sản (đối với các cặp vợ chồng đã kết hôn) hoặc quyền chiếm hữu và sử dụng tài sản của họ. Ngoài ra, bạn không được đuổi con cái dưới 21 tuổi của mình, vì pháp luật yêu cầu bạn phải nuôi dưỡng chúng.
Làm thế nào để kiểm tra hình thức sở hữu tài sản của bạn?
Nếu bạn sở hữu một căn hộ HDB, bạn có thể kiểm tra hình thức sở hữu của mình bằng cách đăng nhập vào My HDBPage.
Đối với nhà ở tư nhân, bạn có thể trả một khoản phí 5,25 đô la Singapore cho “Thông tin sở hữu tài sản” trên INLIS để nhận thông tin về hình thức sở hữu tài sản của mình.
Làm thế nào để thay đổi hình thức sở hữu tài sản của bạn tại Singapore?
Đối với nhà ở HDB và nhà ở tư nhân, bạn nên lưu ý:
• Đồng sở hữu chung theo phần phải sở hữu tài sản theo tỷ lệ 50-50 để có thể chuyển đổi hình thức sở hữu của họ sang sở hữu chung liên đới. Nếu bạn và người đồng sở hữu của bạn sở hữu tài sản theo tỷ lệ không bằng nhau, thì người đồng sở hữu có phần sở hữu nhiều hơn sẽ cần chuyển nhượng phần của họ cho người đồng sở hữu kia để đạt được tỷ lệ 50-50.
• Nếu bạn cần chuyển nhượng một phần cổ phần cho một bên để làm cho cổ phần của bạn bằng nhau, bạn có thể phải chịu Thuế trước bạ của người bán (SSD).
• Khi nhận phần sở hữu từ một người đồng sở hữu khác, người đồng sở hữu nhận phần đó cũng cần phải trả Thuế trước bạ của người mua (BSD).
Ngoài ra, nếu tài sản có khoản vay thế chấp ngân hàng, bạn có thể cần phải có sự đồng ý của ngân hàng để chuyển đổi hình thức sở hữu tài sản.
Nếu tài sản của bạn là một căn hộ HDB
Đối với căn hộ HDB, bạn có thể thay đổi hình thức sở hữu căn hộ từ sở hữu chung liên đới sang sở hữu chung theo phần, và ngược lại. Sau khi kê khai giá trị thị trường của căn hộ trong đơn đăng ký của HDB (được đề cập trong đoạn tiếp theo), bạn cũng có thể thay đổi hình thức sở hữu của mình từ sở hữu chung theo phần không bằng nhau sang sở hữu chung liên đới, và ngược lại, hoặc thay đổi tỷ lệ sở hữu chung theo phần.
Đơn xin thay đổi hình thức sở hữu tài sản hoặc tỷ lệ cổ phần có thể được lấy tại bất kỳ chi nhánh HDB nào, hoặc bạn có thể tải xuống từ trang web của Hội đồng Phát triển Nhà ở. Một khoản phí quản lý không hoàn lại là 50 đô la Singapore phải được trả khi nộp đơn. Bạn có thể chỉ định một luật sư chuyển nhượng tài sản đại diện cho bạn trong giao dịch này, hoặc thuê luật sư riêng của HDB để thực hiện thủ tục này.
Nếu tài sản của bạn là nhà ở tư nhân
Đối với nhà ở tư nhân (bao gồm cả các căn hộ chung cư), việc chuyển đổi hình thức sở hữu được hoàn thành bằng cách nộp và đăng ký các tài liệu tuyên bố liên quan với Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore.
Các đồng sở hữu hiện tại (dù là đồng sở hữu chung liên đới hay đồng sở hữu chung theo phần) phải ký một bản tuyên thệ (tuyên bố theo luật định) trước một ủy viên tuyên thệ, nói rõ ý định của họ về việc sở hữu tài sản với tư cách là đồng sở hữu chung liên đới hoặc đồng sở hữu chung theo phần. Nếu tất cả các chủ sở hữu đều đồng ý chuyển đổi, họ sẽ ký vào cùng một biểu mẫu để nộp.
Việc thay đổi hình thức sở hữu có thể yêu cầu bạn chuyển nhượng một phần quyền lợi của mình trong tài sản cho các chủ sở hữu khác, và việc chuyển nhượng này cũng phải chịu thuế trước bạ. Bạn nên ủy thác cho một luật sư chuyển nhượng tài sản để hỗ trợ bạn xử lý các giao dịch giấy tờ và đảm bảo thanh toán các khoản thuế trước bạ phù hợp.
Bạn có thể làm gì nếu muốn thay đổi hình thức sở hữu nhưng đồng sở hữu khác từ chối?
Nếu một người đồng sở hữu chung liên đới muốn thay đổi hình thức sở hữu sang sở hữu chung theo phần, nhưng các người đồng sở hữu chung liên đới khác không muốn làm như vậy, người đồng sở hữu chung liên đới sẵn lòng phải ký một bản tuyên thệ, nói rõ rằng anh ta hoặc cô ta có ý định thay đổi hình thức sở hữu sang sở hữu chung theo phần. Tình huống tương tự cũng áp dụng cho những người đồng sở hữu chung theo phần có ý định thay đổi hình thức sở hữu sang sở hữu chung liên đới, tuy nhiên họ phải sở hữu tài sản theo tỷ lệ bằng nhau trước.
Sau đó, một luật sư phải chính thức tống đạt văn bản tuyên bố cho những người đồng sở hữu chung liên đới khác không đồng ý. Vì các thủ tục và các bước cần thực hiện sau đó có thể phức tạp, nên bạn nên tham khảo ý kiến của một luật sư chuyển nhượng tài sản.
Tổng kết
Việc chọn đúng hình thức sở hữu tài sản là rất quan trọng, vì điều này có thể ảnh hưởng đến bất kỳ kế hoạch nhà ở nào trong tương lai (hoặc những thay đổi trong các kế hoạch đó), chẳng hạn như việc tách cặp. Việc thay đổi hình thức sở hữu sau này cũng là một việc phiền phức. Do đó, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng hình thức sở hữu nào phù hợp nhất với hoàn cảnh của mình, đặc biệt nếu bạn có ý định mua một tài sản mới.
Tóm lại, sở hữu chung liên đới liên quan đến quyền thừa kế của người còn sống, điều này có nghĩa là nó có thể phù hợp hơn cho những người đồng sở hữu muốn mua một ngôi nhà để ở trong suốt phần đời còn lại, vì tài sản sẽ tự động thuộc về người đồng sở hữu còn sống. Ngoài ra, nếu bạn có ý định tách cặp tài sản của mình hoặc sử dụng nó cho mục đích đầu tư, thì việc sở hữu tài sản dưới hình thức sở hữu chung theo phần có thể có lợi hơn cho bạn. Tuy nhiên, xin lưu ý rằng bất kỳ việc chuyển nhượng cổ phần tài sản nào cũng có thể phải chịu các khoản thuế trước bạ hiện hành.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
