Năm 2021, khi thế giới tích cực đối phó với đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản nhà ở đã có một màn trình diễn xuất sắc, phục hồi đồng bộ với nền kinh tế. Thị trường bất động sản năm ngoái có nhiều điểm sáng, trong đó nổi bật nhất chắc chắn là thị trường bán lại nhà ở tư nhân. Trong suốt năm 2021, thị trường bán lại đã bán được 19.962 căn, đây là mức cao nhất trong 11 năm kể từ khi 19.196 căn được giao dịch vào năm 2010.
Sự bùng nổ của thị trường bán lại nhà ở tư nhân có thể được quy cho một số yếu tố, chẳng hạn như khả năng chiết khấu dồi dào trên thị trường, lãi suất thấp và nhu cầu mua bị dồn nén bấy lâu, bao gồm cả những người nâng cấp nhà HDB đang cố gắng tận dụng thị trường bán lại nhà HDB đang phát triển mạnh — tức là bán căn hộ HDB của họ và thu lợi nhuận để mua nhà ở tư nhân. Các yếu tố như sự phục hồi kinh tế và lo ngại về sự chậm trễ trong tiến độ của các dự án mới đã góp phần vào doanh số bán hàng mạnh mẽ trong năm 2021.
Được thúc đẩy bởi khối lượng giao dịch mạnh mẽ, giá nhà đã tăng theo, ghi nhận mức tăng trưởng 10,6% trong năm 2021 — đây là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ khi giá nhà tăng 17,6% vào năm 2010. Chi phí đất đai không ngừng tăng cũng góp phần vào sự vững chắc của giá nhà, với các bất động sản mới ra mắt đã thiết lập một mức giá chuẩn.
Tuy nhiên, do sự khác biệt về đặc tính vị trí, mức tăng giá trên toàn đảo không đồng đều, một số khu vực tăng mạnh trong khi một số khu vực khác lại tụt lại phía sau. Bất ngờ là, các khu vực hoạt động tốt trong năm 2021 lại không nằm ở Khu vực Trung tâm Cốt lõi (Core Central Region – CCR).
Hình 1: So sánh năm 2021 với 2020: Các khu vực Singapore có tốc độ tăng trưởng giá nhanh nhất trong năm qua
Nghiên cứu của AnjiaSG đã sử dụng giá giao dịch trung bình của các giao dịch bán lại theo mã bưu chính để xác định năm khu vực có mức tăng trưởng giá nhanh nhất từ năm 2020 đến năm 2021.
Các khu vực có mức tăng giá cao nhất trong năm qua là các quận bưu chính 4, 6, 7, 10, 14, 15 và 21 (xem Hình 1). Dựa trên các thông báo ngăn chặn giao dịch (caveat) được nộp, Quận 6 (High Street, thường được gọi là City Hall và Beach Road) đã trở thành khu vực có mức tăng lớn nhất, với giá bán lại trung bình của nhà ở không có đất nền tăng 23,9% so với cùng kỳ năm trước vào năm 2021. Mặc dù tốc độ tăng trưởng đáng kể, nhưng chỉ có 5 thông báo ngăn chặn giao dịch được ghi nhận vào năm 2021, so với 1 giao dịch được hoàn thành vào năm 2020 — khối lượng giao dịch ít ỏi có nghĩa là mức tăng giá có thể không mang tính đại diện.
Ngoại trừ Quận 6, các khu vực khác xếp từ vị trí thứ hai đến thứ sáu có tỷ lệ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước vào năm 2021 dao động từ 8% đến 20%. Điều thú vị là, ngoại trừ Quận 10, hầu hết các khu vực trong danh sách đều nằm ở Ven đô thị hoặc Khu vực Trung tâm Khác (Rest of Central Region – RCR). Điều này không có gì đáng ngạc nhiên, vì so với nhà ở tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi, vị trí gần trung tâm thành phố và mức giá khởi điểm tương đối hấp dẫn của các khu vực trung tâm khác được nhiều chủ sở hữu nhà để ở và nhà đầu tư ưa chuộng.
Khi đánh giá trong chu kỳ 10 năm, thứ hạng của các khu vực có tốc độ tăng trưởng giá bán lại trung bình nhanh nhất có sự thay đổi lớn (xem Hình 2).
Hình 2: So sánh năm 2021 với 2011: Các khu vực Singapore có tốc độ tăng trưởng giá nhanh nhất trong 10 năm qua
Quận bưu chính 6 một lần nữa đứng đầu danh sách, với giá tăng 1004% từ năm 2011 đến 2021. Tuy nhiên, khối lượng giao dịch ít ỏi có thể đã vô tình làm sai lệch giá cả. Xếp thứ hai là Quận 7 (một lần nữa), với mức tăng giá trung bình 103% trong 10 năm. Các khu vực còn lại trong danh sách là các quận bưu chính 21, 2, 20 và 26, với giá trị bán lại trung bình tăng từ 27% đến 36% từ năm 2011 đến 2021.
Các khu vực ngoại ô hoặc Ngoài khu vực Trung tâm (Outside Central Region – OCR), cụ thể là Quận 20 và Quận 26, đã vượt qua các khu vực phổ biến như Quận 10 và Quận 11 (không có trong danh sách), với tốc độ tăng trưởng lần lượt là 29,4% và 27%. Mặc dù cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông được cải thiện có thể đã giúp hỗ trợ giá trị của các khu vực này, nhưng chi phí đất đai ngày càng tăng và giá các dự án mới ra mắt cao hơn cũng sẽ đẩy giá bán lại lên cao.
Các khu vực Singapore sinh lời nhiều nhất trong 10 năm qua
Tốc độ tăng trưởng giá, vốn thể hiện sự thay đổi phần trăm về giá trị, có thể không phản ánh chính xác lợi nhuận vốn. Vì vậy, nghiên cứu của AnjiaSG đã đánh giá giá bán lại trung bình dựa trên con số tuyệt đối để xác định các khu vực sinh lời nhiều nhất trong 10 năm qua (xem Hình 3).
Hình 3: So sánh năm 2021 với 2011: Các khu vực Singapore có lợi nhuận vốn cao nhất trong 10 năm qua
Ngoại trừ Quận 6, vốn đã được xác định là một ngoại lệ trước đó, các khu vực sinh lời nhiều nhất từ năm 2011 đến 2021 bao gồm các Quận 2, 7, 10, 9 và 21. Tất cả các khu vực này đều nằm ở trung tâm thành phố hoặc ven đô thị.
Theo phân tích của AnjiaSG, những chủ sở hữu nhà ở Quận 7 đã nắm giữ bất động sản từ năm 2011 và bán nó vào năm 2021 có lợi nhuận vốn trung bình gần 1,2 triệu đô la. Theo sát phía sau là các căn nhà ở trung tâm thành phố tại Quận 10, 9 và 2, với lợi nhuận vốn trung bình trong cùng kỳ lần lượt vượt quá 735.000 đô la, 635.000 đô la và 468.000 đô la.
Những điểm chính từ nghiên cứu và chủ nhà có thể mong đợi điều gì vào năm 2022?
Từ nghiên cứu này, có vẻ như các căn nhà bán lại ở ven đô thị, chẳng hạn như Quận 7 và 21, có xu hướng có triển vọng tốt hơn về tăng trưởng giá và lợi nhuận vốn — vì chúng xuất hiện trong cả ba phân tích do AnjiaSG thực hiện (Hình 1 – 3). Các dự án mới ra mắt gần đây tại Quận 7 và 21 có thể đã giúp hỗ trợ giá trị bán lại. Một số dự án mới được đưa ra thị trường tại các khu vực này bao gồm The M, Midtown Bay, Midtown Modern, The Linq@Beauty World, Forett At Bukit Timah và Ki Residences At Brookvale.
Nhà ở tại các Khu vực Trung tâm Khác cũng như nhà ở Ngoài khu vực Trung tâm dự kiến sẽ tiếp tục được người mua nhà Singapore ưa chuộng, đặc biệt là những người nâng cấp từ nhà HDB. Với việc áp dụng các biện pháp hạ nhiệt vào tháng 12 năm 2021 gây áp lực lên người nước ngoài và nhà đầu tư, người mua Singapore có thể tìm thấy cơ hội mua tốt tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi, khu vực có xu hướng thu hút người mua nước ngoài. Vì lý do này, những người mua có ngân sách eo hẹp hơn có thể cân nhắc các bất động sản bán lại, vì giá các dự án mới ra mắt dự kiến sẽ vẫn ở mức khá cao do giá đất và chi phí xây dựng liên tục tăng.
Trong tương lai, AnjiaSG dự kiến giá nhà ở tư nhân nói chung sẽ tăng từ 3% đến 5% trong cả năm 2022, thấp hơn nhiều so với mức tăng 10,6% của năm 2021.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
