Vào tháng 10 năm 2022, doanh số bán nhà riêng mới đã giảm xuống mức thấp nhất trong hơn hai năm qua. Các chủ đầu tư đã bán được tổng cộng 312 căn hộ mới (không bao gồm Căn hộ Chung cư Điều hành – EC), đây là doanh số hàng tháng thấp nhất kể từ tháng 4 năm 2020 khi chỉ có 277 căn được bán. Doanh số tháng 10 đã giảm 68% so với 987 căn nhà riêng mới được bán trong tháng 9 và giảm 65,8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Các biện pháp hạ nhiệt mới, sự vắng mặt của các dự án mới quy mô lớn (không bao gồm EC) cùng với số lượng căn hộ có sẵn trên thị trường hạn chế đã làm giảm kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư trong tháng 10. Có hai dự án mới được ra mắt vào tháng 10: Enchante với 25 căn hộ trên đường Evelyn và dự án nhà ở có đất Pollen Collection trên đường Nim, mỗi dự án bán được hai căn.
Trong khi đó, dự án Copen Grand EC (kết hợp nhà ở công cộng và tư nhân) tại Tengah đã được mở bán vào tháng 10, thúc đẩy doanh số trong phân khúc EC và đạt được một trong những mức doanh số hàng tháng cao nhất trong những năm gần đây. Các chủ đầu tư đã bán được tổng cộng 498 căn EC mới trong tháng 10, trong đó Copen Grand chiếm 96% doanh số với 480 căn được bán với giá trung bình là 1.345 đô la Singapore mỗi foot vuông. North Gaia EC đã bán được 18 căn mới trong tháng 10 với giá trung bình là 1.307 đô la Singapore mỗi foot vuông. Tổng doanh số EC trong tháng 10 đã tăng mạnh so với năm căn được bán trong tháng 9.
Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) dẫn đầu doanh số bán nhà riêng mới trong tháng 10 với 171 căn hộ mới được bán, chiếm khoảng 55% tổng doanh số tháng 10. Các dự án CCR bán chạy nhất trong tháng 10 bao gồm: Perfect Ten bán được 37 căn với giá trung bình 2.955 đô la Singapore mỗi foot vuông, Pullman Residences Newton bán được 13 căn với giá trung bình 3.039 đô la Singapore mỗi foot vuông, và Hyll on Holland bán được 12 căn với giá trung bình 2.794 đô la Singapore mỗi foot vuông.
Trong khi đó, các chủ đầu tư đã bán được 81 căn mới tại các khu vực Còn lại của Trung tâm (RCR) trong tháng 10, giảm 21% so với 103 căn của tháng trước. Riviere là dự án RCR được ưa chuộng nhất trong tháng 10, bán được 16 căn với giá trung bình 2.949 đô la Singapore mỗi foot vuông; theo sau là One Pearl Bank, bán được 15 căn với giá trung bình 2.497 đô la Singapore mỗi foot vuông. Việc không có dự án mới nào ra mắt và số lượng căn hộ chưa bán giảm đã ảnh hưởng đến doanh số của RCR.
Tại khu vực Ngoài Trung tâm (OCR), doanh số bán nhà riêng mới bị hạn chế do lượng tồn kho các căn chưa bán còn hạn chế. Doanh số bán nhà riêng mới trong tháng 10 đã giảm mạnh khoảng 91% so với tháng trước xuống còn 60 căn, từ mức cơ sở cao của tháng 9. Doanh số tháng 9 được thúc đẩy bởi dự án Lentor Modern được ra mắt vào thời điểm đó. Không có nhiều dự án OCR lọt vào top 10 dự án nhà riêng bán chạy nhất trong tháng 10 (xem Bảng 1): Lentor Modern và The Watergardens at Canberra là những dự án OCR bán chạy nhất trong tháng 10, mỗi dự án bán được 9 căn với giá trung bình lần lượt là 1.976 đô la Singapore và 1.483 đô la Singapore mỗi foot vuông.
Các chủ đầu tư đã đưa ra thị trường 102 căn hộ mới (không bao gồm EC) trong tháng 10, giảm gần 89% so với 913 căn được tung ra thị trường vào tháng trước. Ngoài 25 căn của Enchante và 22 căn của Pollen Collection là các dự án mới, các căn hộ mới được đưa ra thị trường trong tháng 10 chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Trong khi đó, tổng cộng có 639 căn EC mới được ra mắt vào tháng 10, tất cả đều tại Copen Grand. Đây là đợt ra mắt dự án EC lớn nhất kể từ dự án North Gaia EC với 616 căn được ra mắt vào tháng 4 năm nay.
Theo dữ liệu caveat từ Hệ thống Thông tin Bất động sản của Cơ quan Tái thiết Đô thị (URA), tỷ lệ tổng thể người mua nước ngoài trong doanh số bán nhà riêng mới trong tháng 10 đã tăng vọt lên 11,7% từ mức 4,5% trong tháng 9, chủ yếu được thúc đẩy bởi thị trường CCR. Trong đó, người mua nước ngoài chiếm 14% doanh số bán nhà riêng mới tại CCR, cao hơn mức 10,4% của tháng 9 (xem Biểu đồ 1). Tỷ lệ người mua Singapore ở tất cả các phân khúc thị trường đều giảm từ tháng 9 đến tháng 10: chiếm 72,5% giao dịch CCR, 71,4% RCR và 86,9% OCR. Nguyên nhân chính khiến tỷ lệ người mua địa phương giảm có thể là do nguồn cung căn hộ mới hạn chế ở các khu vực ven đô và ngoại ô, những khu vực này thường hấp dẫn hơn đối với những người mua nhà để ở là người địa phương.
Vào tháng 10, giá giao dịch trung bình tổng thể cho nhà riêng mới không có đất (không bao gồm EC) là khoảng 2,26 triệu đô la Singapore, tăng khoảng 19% so với khoảng 1,89 triệu đô la Singapore vào tháng 1 năm nay. Trên thực tế, CCR chiếm hơn một nửa doanh số bán hàng trong tháng 10, đây có thể là nguyên nhân dẫn đến giá trung bình cao hơn trong tháng 10.
Trong khi đó, do doanh số bán hàng yếu trong tháng 10 (xem Bảng 1), giá trung bình mỗi đơn vị của nhà riêng mới (nhà không có đất và nhà có đất, không bao gồm EC) đều giảm ở tất cả các phân khúc. Giá bán trung bình mỗi đơn vị của OCR đã giảm 8,4% so với tháng trước xuống còn 1.931 đô la Singapore mỗi foot vuông, do thiếu sự thúc đẩy từ các dự án chung cư tư nhân mới ra mắt. Giá trung bình mỗi đơn vị của CCR và RCR lần lượt giảm 0,2% và 3,6%, xuống còn 2.867 đô la Singapore và 2.452 đô la Singapore mỗi foot vuông.
Triển vọng thị trường Singapore
Các biện pháp hạ nhiệt được đưa ra vào tháng 9 và số lượng căn hộ chưa bán thấp trên thị trường đã giáng một đòn kép vào doanh số bán nhà riêng mới trong tháng 10, khiến khối lượng giao dịch hàng tháng giảm xuống mức thấp nhất kể từ giai đoạn giãn cách xã hội do đại dịch COVID-19 vào tháng 4 năm 2020. Tương tự như các đợt hạ nhiệt trước đây, theo quan sát của nhà môi giới bất động sản địa phương giàu kinh nghiệm của Anjia SG, ông Leo Kwek, doanh số bán hàng sẽ giảm trong tháng tiếp theo sau khi các biện pháp hạn chế mới được ban hành. Điều này là do nhiều người mua có thể đã hoãn quyết định mua nhà, chọn cách quan sát tác động của các biện pháp này đối với thị trường và chờ đợi tình hình ổn định trước khi mua.
Ngoài ra, số lượng căn hộ mới có sẵn để bán cũng không giúp ích được gì. Cho đến nay, hầu hết các dự án mới được mở bán trong năm nay đều có kết quả bán hàng tốt, và các dự án mở bán trước đó cũng đã bán hết phần lớn số căn hộ. Những căn còn lại trên thị trường cũng có thể bao gồm nhiều căn hộ lớn hơn với giá cao hơn, và những căn này có thể vượt quá ngân sách của nhiều người mua. Tình trạng “cung không gặp cầu” này sẽ thúc đẩy một số người mua tiềm năng tìm kiếm cơ hội khác trên thị trường thứ cấp, hoặc chờ đợi các dự án mới cung cấp các căn hộ hai và ba phòng ngủ hoàn toàn mới ra thị trường.
Do đó, Leo dự đoán rằng các dự án sắp ra mắt sẽ được thị trường đón nhận nồng nhiệt, bao gồm dự án Tenet EC với 618 căn tại Tampines sẽ mở bán vào tháng 12, và dự án Sceneca Residence với 268 căn tại Tanah Merah có thể mở bán vào tháng 1 năm sau. Doanh số bán hàng mạnh mẽ của dự án Copen Grand EC cũng có thể làm tăng sự quan tâm đến dự án North Gaia EC hiện có đã mở bán và Tenet sẽ ra mắt tại Tampines trong tương lai. Tampines là một khu dân cư trưởng thành, nhu cầu từ những người nâng cấp nhà HDB có thể không nhỏ.
Trong tháng 11, khi không có dự án mới nào được tung ra thị trường, doanh số bán nhà riêng mới có thể sẽ duy trì ở mức hiện tại. Một dự án đã được mở bán vào cuối tuần ngày 12 tháng 11: Hill House với 72 căn tại River Valley, khu CCR. Hill House đã bán được 12 căn với giá trung bình gần 3.000 đô la Singapore mỗi foot vuông. Doanh số này nhìn chung phù hợp với kỳ vọng bán hàng vào thời điểm cuối năm khi kỳ nghỉ lễ đang đến gần.
Không bao gồm EC: các chủ đầu tư đã bán được 6.721 căn nhà riêng mới trong 10 tháng đầu năm 2022, giảm 38,5% so với cùng kỳ năm 2021. Trong thời gian còn lại của năm, số lượng dự án mới sắp mở bán còn hạn chế, điều này sẽ cản trở kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư. Leo dự đoán rằng tổng doanh số bán hàng có thể sẽ thấp hơn dự báo của chúng tôi là 8.000 căn cho cả năm 2022 (không bao gồm EC).
Với các biện pháp hạ nhiệt mới và những bất ổn kinh tế vĩ mô làm chậm lại đà tăng giá, Leo dự kiến giá nhà tổng thể sẽ tăng từ 9% đến 10% vào năm 2022 và tăng từ 5% đến 6% vào năm 2023.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
