Làm thế nào để xác định giá trị của số năm thuê còn lại? Bảng giá trị hợp đồng thuê dài hạn của Cục Quản lý Đất đai Singapore (SLA), hay còn gọi là “Bảng Bala (Bala’s Table)”, so sánh giá trị của các kỳ hạn thuê và định giá đất khác nhau. Bảng Bala (Bala’s Table) cũng có thể tính toán phí chênh lệch phát triển (differential premium) cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc tăng mật độ xây dựng, cũng như phí sử dụng đất để gia hạn hợp đồng thuê. Trong bài viết này, Leo Kwek, một nhà môi giới bất động sản cao cấp của AnjiaSG, sẽ đi sâu vào logic và cấu trúc của Bảng Bala (Bala’s Table) và cho rằng tác giả của bảng có thể đã sử dụng tỷ lệ chiết khấu 3,5% để liên kết giá trị của số năm thuê còn lại với tỷ lệ phần trăm của giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn, nhằm tính toán sự thay đổi giá trị của quyền thuê từ 1 năm đến 99 năm.
Giá trị là yếu tố cốt lõi
Tại Singapore, đất đai là một nguồn tài nguyên cực kỳ khan hiếm và quan trọng, việc định giá và thẩm định đất đai một cách hợp lý là rất quan trọng đối với chính phủ, khu vực tư nhân và các hộ gia đình. Quyền sử dụng đất được chia thành quyền sở hữu vĩnh viễn (freehold) và quyền thuê dài hạn (leasehold). Chủ sở hữu đất có quyền sở hữu vĩnh viễn có quyền sở hữu vĩnh viễn, không hết hạn đối với đất đai, trong khi hợp đồng thuê dài hạn trao cho người mua quyền sở hữu tạm thời. Ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt, thời hạn thuê nhà ở thường là 99 năm, trong khi hầu hết các khu đất công nghiệp có thời hạn thuê là 60 năm hoặc 30 năm (trong một số trường hợp là 20 năm). Sau khi hết thời hạn thuê, quyền sở hữu đất thuộc về nhà nước. Có một thị trường thứ cấp sôi động cho việc mua bán và chuyển nhượng đất đai và bất động sản có quyền thuê và quyền sở hữu vĩnh viễn. Vì hợp đồng thuê có thể được mua bán, gia hạn hoặc rút ngắn, chính phủ cũng như các nhà phát triển bất động sản, người mua và người bán thường cần biết giá trị của thời hạn thuê còn lại trên một mảnh đất thuê. Dựa vào đó, chính phủ có thể tính toán phí sử dụng đất (hoặc các khoản phí phải trả) cho việc chuyển nhượng đất công, thay đổi mục đích sử dụng hoặc mật độ xây dựng, hoặc gia hạn hợp đồng thuê đất.
“Bảng Bala” là gì?
Vì mục đích này, Cục Quản lý Đất đai Singapore (SLA) tham khảo một bảng giá trị chiết khấu (Phụ lục 1), cho thấy giá trị của một mảnh đất tại các thời điểm còn lại khác nhau của hợp đồng thuê, giá trị của thời hạn thuê còn lại được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm của giá trị đất sở hữu vĩnh viễn.
Trong thời kỳ thuộc địa Anh tại Singapore, Cục Đất đai lần đầu tiên áp dụng bảng giá trị quyền thuê này. Mọi người thường tin rằng một nhân viên của Cục Đất đai tên là Bala đã đề xuất bảng này, và từ đó, bảng này được biết đến trong giới bất động sản với tên gọi “Bảng Bala” (Bala’s Table).
Thời gian chính xác và cơ sở áp dụng Bảng Bala (Bala’s Table) vẫn chưa rõ ràng. Tuy nhiên, Philip Motha và Belinda Yuen trong cuốn sách “Singapore Real Property Guide” (1999, tái bản lần thứ 4) đã chỉ ra rằng sau năm 1948, giá chuyển nhượng đất thuê được tính dựa trên các cách sau:
(i) Hợp đồng thuê 99 năm: 96% giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn
(ii) Hợp đồng thuê 60 năm: 80% giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn
(iii) Hợp đồng thuê 30 năm: 60% giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn
Hãy cùng xem cách áp dụng Đường cong Bala:
Trên Đường cong Bala (Bala’s Curve), giá trị của đất thuê được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm của giá trị đất sở hữu vĩnh viễn. Lấy một bất động sản sở hữu vĩnh viễn trị giá 1 triệu đô la làm ví dụ:
Vào thời điểm bắt đầu hợp đồng thuê 99 năm mới, giá trị của bất động sản là 96% giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn của nó. Do đó, nếu giả sử giá trị của bất động sản sở hữu vĩnh viễn là 1 triệu đô la, thì giá trị thực tế của hợp đồng thuê (99 năm) là 960.000 đô la.
Khi hợp đồng thuê còn 60 năm, giá trị của nó là 80% giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn, tức là 800.000 đô la.
Khi hợp đồng thuê còn 30 năm, giá trị của nó là 60% giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn, tức là 600.000 đô la.
Trong biểu đồ này, theo Bảng Bala (Bala’s Table), giá trị của đất thuê được biểu thị bằng phần trăm giá trị của đất sở hữu vĩnh viễn.
Vì ba tỷ lệ phần trăm này của giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn tương ứng với các mục trong Bảng Bala, chúng ta có thể suy ra rằng bảng này bắt đầu được áp dụng vào khoảng năm 1948. Vào thời điểm đó, theo “Luật Đất đai Hoàng gia (Crown Land Rules)” (1947), đã có thông báo chính thức rằng trong mọi trường hợp, chỉ có đất thuê 99 năm được cấp, chứ không phải đất sở hữu vĩnh viễn.
Bài viết liên quan:
Tăng cường tính minh bạch, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn
Bảng Bala (Bala’s Table) ban đầu là một tài liệu nội bộ của Cục Đất đai được sử dụng để chuyển nhượng đất công. Trong một thời gian, nó đã bị rò rỉ cho khu vực tư nhân và sau đó được các công ty bất động sản sử dụng như một hướng dẫn không chính thức để định giá. Tuy nhiên, cách chính phủ xác định giá đất phải trả để dỡ bỏ các hạn chế về quyền sở hữu nhà nước đối với đất thuê vẫn chưa rõ ràng.
Kể từ ngày 31 tháng 7 năm 2000, Cục Quản lý Đất đai Singapore đã công bố Bảng giá trị quyền thuê dài hạn (Leasehold Table) trực tuyến, nâng cao tính minh bạch của hệ thống định giá. Sáng kiến của Cục Quản lý Đất đai đã khuyến khích việc tối ưu hóa sử dụng đất và thúc đẩy tốc độ tái phát triển chung của Singapore. Công chúng có thể truy cập vào bảng này do Cục Quản lý Đất đai sử dụng, và các chủ đất cũng như các bên tham gia trong ngành đã có được sự chắc chắn hơn, giờ đây họ có thể tính toán trước các khoản phí phải trả. Họ có thể tham khảo mức phí trong bảng Phí phát triển (Development Charge) để tính toán giá phải trả cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc tăng mật độ xây dựng, cũng như điều chỉnh Phí phát triển dựa trên tỷ lệ phần trăm giá trị của số năm thuê còn lại của đất so với giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn được liệt kê trong Bảng giá trị hợp đồng thuê.
Tìm hiểu Bảng giá trị quyền thuê dài hạn
Nói chung, giá trị của một mảnh đất sẽ thay đổi theo thời hạn thuê của nó. Nếu thời hạn thuê còn lại dài hơn, giá trị đất sẽ cao hơn. Tuy nhiên, giá trị của đất không giảm với tốc độ không đổi hàng năm khi thời hạn thuê còn lại giảm, ví dụ từ 99 năm xuống không. Khi một người mua một mảnh đất, họ thực chất đang trả tiền cho quyền sử dụng đất hoặc quyền thu được thu nhập cho thuê trong tương lai. Ví dụ: giả sử một dự án có hợp đồng thuê 99 năm có thu nhập cho thuê là 1 đô la mỗi foot vuông mỗi năm, chủ đất sẽ nhận được 1 đô la mỗi foot vuông mỗi năm trong 99 năm. Tuy nhiên, do “giá trị thời gian của tiền”, 1 đô la hôm nay sẽ không còn giá trị nhiều như vậy sau 99 năm. Do đó, giá trị hiện tại (Present Value) của tổng tiền thuê nhận được trong 10 năm đầu sẽ cao hơn nhiều so với tổng tiền thuê trong 10 năm cuối của hợp đồng thuê.
Để nhận được giá trị hiện tại của tiền thuê đất một lần, tiền thuê 1 đô la mỗi foot vuông mỗi năm trong tương lai phải được chiết khấu theo một tỷ lệ gần với chi phí cơ hội của tiền. Dòng thu nhập cho thuê trong tương lai này được chiết khấu thành một hệ số nhân duy nhất, trong tài chính thường được gọi là “hệ số lãi suất giá trị hiện tại” (PVIF), ở Mỹ gọi là “bội số thu nhập gộp (Gross Income Multiplier)”, và ở Anh gọi là “giá trị mua nhiều năm (Years Purchase)”. Sau đó, PVIF cho các kỳ hạn thuê khác nhau được tính toán và so sánh với PVIF của đất sở hữu vĩnh viễn. Điều này sẽ cho chúng ta tỷ lệ phần trăm giá trị quyền thuê so với giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn, như được trình bày trong Phụ lục 2.
Theo biểu đồ so sánh tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng thuê, giả sử tỷ lệ chiết khấu là 3,5%, tỷ lệ phần trăm của PVIF hợp đồng thuê so với PVIF quyền sở hữu vĩnh viễn rất gần với Bảng giá trị hợp đồng thuê của Cục Quản lý Đất đai Singapore. Điều này đặc biệt đúng đối với hợp đồng thuê 30 năm và các hợp đồng thuê từ 75 đến 99 năm.
Chúng ta cũng có thể quan sát thấy rằng sự khác biệt giữa hai đường cong lớn hơn trong khoảng thời gian thuê từ 35 đến 70 năm. Một khả năng chưa được xác nhận là tác giả ban đầu của bảng đã sử dụng tỷ lệ chiết khấu gần 3,5% và để tiện lợi đã điều chỉnh bảng thành các kỳ hạn thuê chẵn là 10, 15, 20, 30, 60 và 99 năm. Giá trị của các kỳ hạn thuê khác có thể được nội suy (Interpolation) giữa các mốc này. Do đó, tỷ lệ chiết khấu có khả năng được sử dụng nhất trong Bảng Bala (Bala’s Table) là khoảng 3,5%.
Độ dốc và hình dạng của đường cong không phải là không quan trọng, vì chúng ảnh hưởng đến tốc độ giảm giá trị định giá quyền thuê, và do đó ảnh hưởng đến khoản phí mà nhà nước thu để bổ sung cho đất thuê trở lại hợp đồng thuê 99 năm đầy đủ.
Tỷ lệ chiết khấu 3.5% có phù hợp không?
Liệu tỷ lệ chiết khấu khoảng 3,5% có phải là lựa chọn hợp lý cho Bảng giá trị hợp đồng thuê của Cục Quản lý Đất đai Singapore không?
Đất đai là một nguồn tài nguyên khan hiếm, và nó liên tục tạo ra lợi nhuận, dù dưới hình thức chính là tiền thuê đất (land rent), hay hình thức thứ cấp là tiền thuê từ các dự án đã xây dựng. Lợi nhuận khá ổn định và rủi ro thấp, do đó tỷ lệ chiết khấu thấp hơn 3,5% là hợp lý.
Để so sánh, tỷ lệ lạm phát của Singapore từ năm 1962 đến 2016 trung bình là 2,68%, trong khi vào tháng 6 năm 2013, Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) đã chỉ thị các tổ chức tài chính áp dụng lãi suất 3,5% để “kiểm tra sức chịu đựng” của người vay theo khuôn khổ tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) khi xử lý các khoản vay mua nhà. Ngoài ra, trong 12 năm qua (2005 đến 2016), chi phí vốn (cost of capital) của chính phủ trung bình là 3,4%.
Tất cả các tỷ lệ trên đều tương đối nhất quán với tỷ lệ chiết khấu ngầm trong Bảng giá trị quyền thuê dài hạn.
Hơn nữa, kể từ khi được công bố trên trang web của Cục Quản lý Đất đai vào năm 2000, Bảng giá trị quyền thuê dài hạn đã được chấp nhận rộng rãi.
Chương trình Mua lại Hợp đồng thuê của HDB
Theo Chương trình Mua lại Hợp đồng thuê (Lease Buyback Scheme, viết tắt là LBS), các chủ sở hữu nhà HDB cao tuổi đủ điều kiện có thể chọn giữ lại một phần thời hạn hợp đồng thuê của căn nhà hiện tại và bán lại phần còn lại cho HDB để tăng cường sự thoải mái tài chính khi nghỉ hưu.
Tại phiên họp Quốc hội ngày 8 tháng 9 năm 2014, một nghị sĩ đã hỏi “tại sao thời hạn thuê bán lại cho HDB lại giống với thời hạn thuê mà chủ sở hữu giữ lại, nhưng lợi nhuận mà chủ sở hữu nhận được lại thấp hơn.” Bộ trưởng Bộ Phát triển Quốc gia Khaw Boon Wan đã trả lời rằng do tiền có giá trị thời gian, giá trị của hợp đồng thuê không phải là một đường thẳng, và các tài sản có thời hạn thuê còn lại ngắn có xu hướng mất giá nhanh hơn.
Bộ trưởng Khaw giải thích rằng “lợi nhuận từ Chương trình Mua lại Hợp đồng thuê là giá trị thị trường của toàn bộ số năm còn lại của căn nhà trừ đi giá trị của ‘X’ năm thuê đầu tiên mà chủ nhà giữ lại và bất kỳ khoản vay mua nhà chưa thanh toán nào, nhưng đã có một số điều chỉnh về số tiền để phản ánh các hạn chế đối với các căn hộ LBS, tức là không được cho thuê lại toàn bộ căn hộ và không được bán lại”. Sau khi điều chỉnh, lợi nhuận từ LBS cao hơn so với mức đáng lẽ phải có.
Có vẻ như nguyên tắc mà HDB áp dụng là giá trị của những năm đầu của căn nhà (số năm mà người cao tuổi sử dụng và sinh sống) cao hơn giá trị của những năm cuối cùng còn lại, điều này tương tự với giả định hợp lý của Bảng giá trị quyền thuê của Cục Quản lý Đất đai. Tuy nhiên, đáng chú ý là HDB đã điều chỉnh thêm các giá trị để tính đến các hạn chế áp đặt đối với các đơn vị LBS, nhằm đạt được lợi nhuận LBS cao hơn.
Các ứng dụng khác của Bảng giá trị quyền thuê dài hạn
Thuế phát triển tạm thời
Từ năm 2003, Cục Tái thiết Đô thị (URA) đã giới thiệu chương trình Thuế phát triển tạm thời (Temporary Development Levy, viết tắt là TDL) để cung cấp sự linh hoạt hơn cho các doanh nghiệp. TDL là một khoản thuế có thời hạn, sau khi nộp sẽ nhận được giấy phép tạm thời cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc xây dựng thêm và sửa đổi liên quan đến mục đích thương mại, với thời hạn tối đa là 10 năm.
TDL làm giảm chi phí khởi nghiệp cho các doanh nghiệp vì họ không còn phải trả toàn bộ phí phát triển (development charge) cho việc tăng giá trị đất tạm thời vượt quá mức cơ sở phát triển (development baseline).
Số tiền thuế phải nộp được tính toán dựa trên mức phí của 10 năm đầu tiên trong Bảng giá trị quyền thuê dài hạn, với mức phí dao động từ 3,8% (cho giấy phép tạm thời bằng văn bản có thời hạn tối đa 1 năm) đến 30% (tối đa 10 năm).
Chương trình Bán đất của Chính phủ — Các lô đất có thời hạn sử dụng khác nhau
Đối với một số đợt bán đất của chính phủ, các nhà phát triển có thể lựa chọn và đấu thầu quyền sử dụng đất với các thời hạn khác nhau để kiểm soát tốt hơn chi phí phát triển và tính khả thi của dự án.
Ví dụ, trong đợt bán một lô đất trung tâm giải trí đô thị tại Victoria Street vào năm 2005 và một lô đất thương mại tại Collyer Quay vào năm 2006, các nhà phát triển có thể chọn đấu thầu hợp đồng thuê 30 năm hoặc 60 năm. Vào năm 2012, đối với một lô đất nhà ở cho người nghỉ hưu tại Jalan Jurong Kechil, các nhà phát triển có thể chọn hợp đồng thuê 30, 45 hoặc 60 năm. Để rõ ràng và minh bạch, các điều kiện đấu thầu đã quy định rõ phương pháp đánh giá để so sánh các hồ sơ dự thầu với các kỳ hạn thuê khác nhau.
Lấy lô đất Victoria Street làm ví dụ, tất cả các hồ sơ dự thầu cho hợp đồng thuê 60 năm đều được điều chỉnh bằng công thức sau để so sánh với các hồ sơ dự thầu cho hợp đồng thuê 30 năm:
Giá đấu thầu hợp đồng thuê 60 năm X 0.6
0.8
Các con số chuyển đổi này 0.6 (hợp đồng thuê 30 năm) và 0.8 (hợp đồng thuê 60 năm) bằng với các năm tương ứng trong bảng thuê của Cục Quản lý Đất đai.
Kết luận
Bảng giá trị quyền thuê dài hạn của Cục Quản lý Đất đai Singapore, thường được gọi là “Bảng Bala” (Bala’s Table), rõ ràng, minh bạch, dễ sử dụng và cung cấp sự chắc chắn cho việc tính toán các khoản phí và so sánh giá trị đất của các kỳ hạn thuê khác nhau. Bảng này và tỷ lệ chiết khấu ngầm được lựa chọn không phải là một môn khoa học chính xác. Nhưng trong nhiều thập kỷ, nhiều cơ quan chính phủ và ngành bất động sản của Singapore đã sử dụng bảng này. Việc tính toán giá trị hợp đồng thuê trong bảng rất nhất quán và ổn định, do đó Bảng Bala sẽ tiếp tục đóng một vai trò to lớn.
Phụ lục 1: Bảng tỷ lệ phần trăm giá trị quyền thuê dài hạn so với giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn
| Số năm thuê còn lại | Tỷ lệ % giá trị sở hữu vĩnh viễn | Số năm thuê còn lại | Tỷ lệ % giá trị sở hữu vĩnh viễn | Số năm thuê còn lại | Tỷ lệ % giá trị sở hữu vĩnh viễn |
| 1 | 3.8 | 37 | 66.2 | 73 | 87.5 |
| 2 | 7.5 | 38 | 67.0 | 74 | 88.0 |
| 3 | 10.9 | 39 | 67.7 | 75 | 88.5 |
| 4 | 14.1 | 40 | 68.5 | 76 | 89.0 |
| 5 | 17.1 | 41 | 69.2 | 77 | 89.5 |
| 6 | 19.9 | 42 | 69.8 | 78 | 90.0 |
| 7 | 22.7 | 43 | 70.5 | 79 | 90.5 |
| 8 | 25.2 | 44 | 71.2 | 80 | 91.0 |
| 9 | 27.7 | 45 | 71.8 | 81 | 91.4 |
| 10 | 30.0 | 46 | 72.4 | 82 | 91.8 |
| 11 | 32.2 | 47 | 73.0 | 83 | 92.2 |
| 12 | 34.3 | 48 | 73.6 | 84 | 92.6 |
| 13 | 36.3 | 49 | 74.1 | 85 | 92.9 |
| 14 | 38.2 | 50 | 74.7 | 86 | 93.3 |
| 15 | 40.0 | 51 | 75.2 | 87 | 93.6 |
| 16 | 41.8 | 52 | 75.7 | 88 | 94.0 |
| 17 | 43.4 | 53 | 76.2 | 89 | 94.3 |
| 18 | 45.0 | 54 | 76.7 | 90 | 94.6 |
| 19 | 46.6 | 55 | 77.3 | 91 | 94.8 |
| 20 | 48.0 | 56 | 77.9 | 92 | 95.0 |
| 21 | 49.5 | 57 | 78.5 | 93 | 95.2 |
| 22 | 50.8 | 58 | 79.0 | 94 | 95.4 |
| 23 | 52.1 | 59 | 79.5 | 95 | 95.6 |
| 24 | 53.4 | 60 | 80.0 | 96 | 95.7 |
| 25 | 54.6 | 61 | 80.6 | 97 | 95.8 |
| 26 | 55.8 | 62 | 81.2 | 98 | 95.9 |
| 27 | 56.9 | 63 | 81.8 | 99 | 96.0 |
| 28 | 58.0 | 64 | 82.4 | ||
| 29 | 59.0 | 65 | 83.0 | ||
| 30 | 60.0 | 66 | 83.6 | ||
| 31 | 61.0 | 67 | 84.2 | ||
| 32 | 61.9 | 68 | 84.5 | ||
| 33 | 62.8 | 69 | 85.4 | ||
| 34 | 63.7 | 70 | 86.0 | ||
| 35 | 64.6 | 71 | 86.5 | ||
| 36 | 65.4 | 72 | 87.0 |
Phụ lục 2: Phân tích tỷ lệ phần trăm giá trị quyền thuê dài hạn so với giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn
| Số năm thuê còn lại | Tỷ lệ chiết khấu | Hệ số lãi suất giá trị hiện tại (PVIF) | Tỷ lệ % PVIF quyền thuê so với PVIF sở hữu vĩnh viễn | Tỷ lệ % trong Bảng giá trị quyền thuê của SLA | Chênh lệch |
| （1） | （2） | （3） | （4） | （5） | （4）–（5） |
| 5 | 3.5% | 4.51505 | 15.8% | 17.1% | -1.3% |
| 10 | 3.5% | 8.31661 | 29.1% | 30.0% | -0.9% |
| 15 | 3.5% | 11.51741 | 40.3% | 40.0% | 0.3% |
| 20 | 3.5% | 14.21240 | 49.7% | 48.0% | 1.7% |
| 25 | 3.5% | 16.48151 | 57.7% | 54.0% | 3.7% |
| 30 | 3.5% | 18.39205 | 64.4% | 60.0% | 4.4% |
| 35 | 3.5% | 20.00066 | 70.0% | 64.6% | 5.4% |
| 40 | 3.5% | 21.35507 | 74.7% | 68.5% | 6.2% |
| 45 | 3.5% | 22.49545 | 78,7% | 71.8% | 6.9% |
| 50 | 3.5% | 23.45562 | 82.1% | 74.7% | 7.4% |
| 55 | 3.5% | 24.26405 | 84.9% | 77.3% | 7.6% |
| 60 | 3.5% | 24.94473 | 87.3% | 80.0% | 7.3% |
| 65 | 3.5% | 25.51785 | 89.3% | 83.0% | 6.3% |
| 70 | 3.5% | 26.00040 | 91.0% | 86.0% | 5.0% |
| 75 | 3.5% | 26.40669 | 92.4% | 88.5% | 3.9% |
| 80 | 3.5% | 26.74878 | 93.6% | 91.0% | 2.6% |
| 85 | 3.5% | 27.03680 | 94.6% | 92.9% | 1,7% |
| 90 | 3.5% | 27.27932 | 95.5% | 94.6% | 0.9% |
| 95 | 3.5% | 27.48350 | 96.2% | 95.6% | 0.6% |
| 99 | 3.5% | 27.62337 | 96.7% | 96.0% | 0.7% |
| Sở hữu vĩnh viễn | 3.5% | 28.57143 | 100.0% |
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
