2025: Xu hướng & Triển vọng thị trường bất động sản Singapore

Dưới đây là tổng quan nhanh về triển vọng thị trường bất động sản Singapore năm 2025:

• Kinh tế

– Dự kiến tốc độ tăng trưởng kinh tế Singapore năm 2025 sẽ đạt từ 1% đến 3%, thấp hơn mức tăng 4,0% so với cùng kỳ năm 2024.

– Những thách thức chính bao gồm: các chính sách bảo hộ do chính quyền mới của Trump thúc đẩy, tốc độ tăng trưởng chậm lại của các đối tác thương mại chính, và khả năng leo thang căng thẳng địa chính trị.

– Mặc dù vậy, động lực tăng trưởng từ sự phục hồi của ngành sản xuất dự kiến sẽ kéo dài đến đầu năm 2025, và thị trường lao động cũng được dự báo sẽ duy trì ổn định.

• Văn phòng

– Sự gia tăng về lượng hấp thụ ròng và tỷ lệ lấp đầy văn phòng trong quý IV năm 2024 mang lại tin tốt cho thị trường.

– Tuy nhiên, các hợp đồng thuê sắp hết hạn vào năm 2025 và tỷ lệ cho thuê trước của các dự án mới còn thấp vẫn là những yếu tố rủi ro tiềm ẩn.

– Nhìn chung, nhu cầu thận trọng, nguồn cung trung hạn hạn chế và xu hướng “chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao” dự kiến sẽ thúc đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm kinh doanh (CBD) tăng trưởng khiêm tốn vào năm 2025.

• Bán lẻ

– Mặc dù ngành bán lẻ vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2025, ảnh hưởng nhất định đến nhu cầu thị trường, nhưng xu hướng mở rộng tổng thể vẫn duy trì mạnh mẽ.

– Với số lượng du khách dự kiến sẽ phục hồi hoàn toàn về mức trước đại dịch, cùng với nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong tương lai thấp hơn mức trung bình lịch sử, giá thuê bán lẻ có khả năng được hỗ trợ.

• Nhà ở

– Trong bối cảnh lãi suất giảm, tâm lý và ý định mua nhà của người mua đã cải thiện, các nhà phát triển cũng có xu hướng đẩy nhanh việc ra mắt dự án vào năm 2025.

– Thị trường cho thuê có thể vẫn chịu áp lực trong ngắn hạn, nhưng thị trường hiện tại đã có dấu hiệu ổn định và dự kiến sẽ dần hồi phục sau đó.

• Đầu tư

– Năm 2025, Singapore tiếp tục là một trong ba điểm đến đầu tư hấp dẫn nhất khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.

– Khi kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất tăng lên, khối lượng giao dịch dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi. Tuy nhiên, vẫn tồn tại rủi ro suy giảm trong bối cảnh kinh tế và địa chính trị phức tạp và biến động.

– Các nhà đầu tư dự kiến sẽ thận trọng hơn, có xu hướng phân bổ vốn vào các ngành hoặc chiến lược cụ thể có triển vọng rõ ràng hơn.

Tình hình kinh tế

Tăng trưởng kinh tế chậm lại, năm 2025 đón chào cột mốc quan trọng

Theo ước tính sơ bộ, kinh tế Singapore năm 2024 hoạt động tốt hơn dự kiến, tăng trưởng 4,0% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng GDP 1,1% của năm 2023 và vượt qua khoảng dự báo “1,0% đến 3,0%” của Bộ Thương mại và Công nghiệp Singapore (MTI) vào tháng 2 năm 2024.

Trong nửa cuối năm 2024, tăng trưởng kinh tế chủ yếu được hưởng lợi từ sự phục hồi của ngành sản xuất, với nhu cầu toàn cầu đối với sản phẩm điện tử tăng trở lại là động lực chính.

Tăng trưởng GDP của ngành dịch vụ trong năm 2024 cũng tăng tốc trên diện rộng, nhưng ngành dịch vụ lưu trú và ăn uống tăng trưởng chậm lại do mức nền cao của năm 2023.

Dự kiến tốc độ tăng trưởng kinh tế Singapore năm 2025 sẽ chậm lại, với MTI dự báo mức tăng trưởng trong khoảng 1% đến 3%.

Là một nền kinh tế nhỏ và mở, Singapore sẽ đối mặt với nhiều thách thức bên ngoài trong năm 2025, bao gồm các chính sách bảo hộ do chính quyền mới của Trump thúc đẩy, dự báo tốc độ tăng trưởng chậm lại của các đối tác thương mại chính, và khả năng leo thang căng thẳng địa chính trị.

Mặc dù vậy, vẫn có một số yếu tố tích cực dự kiến sẽ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế trong ngắn hạn.

Động lực tăng trưởng từ sự phục hồi của ngành sản xuất dự kiến sẽ kéo dài đến đầu năm 2025, và tình hình thị trường việc làm cũng sẽ duy trì ổn định.

Năm 2025 vừa là kỷ niệm 60 năm thành lập Singapore, vừa là năm bầu cử, xã hội và doanh nghiệp có thể sẽ nhận được nhiều hỗ trợ hơn từ chính phủ và tài chính. Môi trường lãi suất nới lỏng liên tục cũng có lợi cho tăng trưởng kinh tế, nhưng mức độ cắt giảm lãi suất dự kiến có thể hạn chế.

Ngoài ra, có hai phát triển quan trọng có thể ảnh hưởng đến bối cảnh bất động sản của Singapore trong trung hạn.

Một là “Kế hoạch tổng thể (Dự thảo) 2025” dự kiến sẽ được Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) công bố vào giữa năm 2025, kế hoạch này sẽ đưa ra định hướng cho chiến lược sử dụng đất và phát triển của Singapore trong 10 đến 15 năm tới.

Hai là Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore (JS-SEZ) mới được thành lập, điều này có thể mang lại cả cơ hội và thách thức cho các doanh nghiệp và đầu tư trong nước.

Lạm phát có xu hướng ổn định

Trong quý III năm 2024, tỷ lệ lạm phát chung của Singapore (All-item inflation) đã chậm lại ở mức 2,2% so với cùng kỳ năm trước, trong khi quý III năm 2023 là 4,1%.

Đến tháng 11 năm 2024, tỷ lệ lạm phát chung đã giảm xuống còn 1,6%, và dự kiến tỷ lệ lạm phát cả năm 2024 sẽ vào khoảng 2,5%, thấp hơn mức 4,8% của năm 2023.

Trong tương lai, mặc dù tỷ lệ lạm phát của Singapore đã giảm, vẫn có một số yếu tố có thể cản trở đà giảm tiếp theo, bao gồm xung đột địa chính trị và cú sốc giá hàng hóa, những điều này có thể đẩy chi phí nhập khẩu tăng cao.

Trong nước, hiệu suất kinh tế tốt hơn dự kiến trong nửa cuối năm 2024 có thể thúc đẩy nhu cầu lao động tăng, từ đó làm chậm quá trình lạm phát ngành dịch vụ trở lại mức bình thường.

Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) dự báo rằng nếu các rủi ro tăng giá nêu trên không xảy ra, tỷ lệ lạm phát chung năm 2025 sẽ nằm trong khoảng 1,5% đến 2,5%. Ngược lại, nếu kinh tế toàn cầu suy giảm đáng kể vào năm 2025, áp lực chi phí và giá cả có thể giảm nhanh chóng, khiến tỷ lệ lạm phát trong nước giảm xuống dưới mức dự kiến.

Nhịp độ cắt giảm lãi suất sẽ chậm lại vào năm 2025

Năm 2024, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Fed) đã nhiều lần cắt giảm lãi suất từ tháng 9, với tổng cộng 100 điểm cơ bản, trong bối cảnh tỷ lệ lạm phát dần tiến gần mục tiêu 2%. Đến cuộc họp của Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC) vào tháng 12 năm 2024, khoảng mục tiêu lãi suất quỹ liên bang đã giảm xuống 4,25% – 4,50%.

Tương ứng, lãi suất trong nước của Singapore cũng đã giảm, nhưng với mức độ khiêm tốn hơn, giảm khoảng 60 điểm cơ bản trong cùng kỳ, xuống còn khoảng 3,1%.

Dự báo năm 2025, Fed dự kiến sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất, nhưng với cường độ thấp hơn năm 2024. Cách tiếp cận thận trọng hơn này một phần do áp lực lạm phát từ các chính sách có thể được chính quyền Trump ban hành.

Dự báo tổng hợp cho thấy Fed có thể cắt giảm thêm 50 điểm cơ bản trước cuối năm 2025, đưa khoảng mục tiêu lãi suất quỹ liên bang xuống 3,75% – 4,00%. Lãi suất trong nước của Singapore cũng dự kiến sẽ theo xu hướng giảm tương tự.

Thị trường văn phòng

Lượng hấp thụ ròng khả quan, nhưng tăng trưởng kinh tế chậm lại mang đến thách thức

Năm 2024, thị trường văn phòng Singapore có những biểu hiện trái chiều. Do chi phí trang trí cao, sự chuyển đổi nơi làm việc và mô hình làm việc kết hợp tiếp diễn, hoạt động cho thuê trong phần lớn thời gian khá chậm.

Tuy nhiên, lượng hấp thụ ròng cả năm đã tăng lên khoảng 1,91 triệu feet vuông, mức cao nhất kể từ năm 2017.

Nguyên nhân chính là do hai dự án văn phòng hạng A lớn—IOI Central Boulevard Towers (khoảng 1,26 triệu feet vuông) và Labrador Tower (khoảng 700 nghìn feet vuông)—đã hoàn thành vào năm 2024, các cam kết cho thuê trước trong 2-3 năm qua dần chuyển thành việc dọn vào thực tế.

Khi những người thuê này chuyển đến các tòa nhà mới, một số doanh nghiệp có thể trả lại mặt bằng cũ khi hợp đồng thuê hiện tại của họ hết hạn vào năm 2025.

Đồng thời, do tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2025 dự kiến sẽ chậm lại, sức nóng của thị trường cho thuê có thể giảm theo.

Các doanh nghiệp có thể có xu hướng gia hạn hợp đồng thuê hơn là di chuyển hoặc mở rộng, và cũng sẽ chú trọng hơn đến tính linh hoạt trong hợp đồng thuê. Trong hai năm qua, sự chú ý đến nhu cầu linh hoạt này đã có tác động liên tục đến thị trường.

Ngành ngân hàng, luật và công nghệ dẫn dắt nhu cầu thuê

Theo xu hướng “chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao”, tỷ lệ trống của các không gian văn phòng cao cấp tại Khu vực Trung tâm Kinh doanh (CBD) đã giảm đáng kể trong năm 2024.

Tính đến cuối năm 2024, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại lõi CBD đã giảm từ mức đỉnh 7,8% trong quý III năm 2024 xuống còn 4,9%.

Vào năm 2025, nhu cầu đối với không gian văn phòng chất lượng cao này dự kiến vẫn sẽ là tâm điểm của thị trường, do các doanh nghiệp mong muốn thu hút và giữ chân nhân tài thông qua một môi trường làm việc chất lượng.

Năm 2024, ngành có nhu cầu thuê lớn nhất là ngân hàng và tài chính (chủ yếu bao gồm các công ty quản lý tài sản, tư vấn đầu tư và giao dịch), theo sau là ngành luật và công nghệ.

Ba ngành này chiếm hơn một nửa tổng nhu cầu thuê trong năm. Hầu hết các giao dịch thuê trong năm 2024 có quy mô vừa và nhỏ, và xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục vào năm 2025.

Nguồn cung mới giai đoạn 2025-2027 hạn chế

Sau đợt hoàn thành tập trung cao điểm vào năm 2024, lượng phát triển trong tương lai dự kiến sẽ giảm đáng kể, cho đến năm 2028 mới có thể đạt đến đỉnh cao mới.

Trong ba năm tới (2025-2027), dự kiến trung bình mỗi năm chỉ có khoảng 580.000 feet vuông diện tích văn phòng mới được đưa vào thị trường, thấp hơn khoảng 55% so với mức cung trung bình hàng năm trong 10 năm qua.

Các dự án chính trong giai đoạn này bao gồm Keppel South Central vào năm 2025 và dự án tái phát triển Shaw Tower vào năm 2026.

Với IOI Central Boulevard Towers là dự án mới nhất được hoàn thành và gần như không có nguồn cung mới quy mô lớn nào tại thị trường lõi CBD (hạng A) trong ba năm tới, tỷ lệ trống của phân khúc này sẽ duy trì ở mức thấp.

Đối với các doanh nghiệp có ý định mở rộng hoặc chuyển đến các văn phòng hạng A tại lõi CBD, lựa chọn không gian có thể tương đối hạn chế.

Mặc dù việc đấu thầu lô đất phát triển tích hợp tại Khu vực Hồ Jurong (Jurong Lake District) không thành công, chính phủ vẫn kiên trì với chiến lược phát triển “phân tán” trong dài hạn.

Do Chương trình Khuyến khích CBD và Kế hoạch Phát triển Chiến lược của URA đã hết hạn vào tháng 11 năm 2024, tôi dự kiến Kế hoạch Tổng thể 2025 sắp được công bố sẽ có thêm các biện pháp củng cố và chi tiết cập nhật về việc tái tạo trung tâm thành phố.

“Chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao” thúc đẩy giá thuê tăng nhẹ

Năm 2024, giá thuê văn phòng hạng A tại lõi CBD tăng 0,4% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng này thấp hơn mức 1,7% của năm 2023.

Trong tương lai, thị trường vẫn sẽ đối mặt với một cục diện vừa có thách thức vừa có cơ hội.

Sự gia tăng về nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy trong quý IV năm 2024 là tín hiệu tốt, nhưng các hợp đồng thuê sắp hết hạn và tỷ lệ cho thuê trước của các dự án mới không cao vẫn có thể trở thành yếu tố không chắc chắn vào năm 2025.

Môi trường kinh tế toàn cầu không chắc chắn, cùng với chi phí trang trí và lãi suất cao, có thể kìm hãm nhu cầu mở rộng của người thuê.

Tuy nhiên, khả năng cắt giảm lãi suất tiếp theo và sự ổn định chính trị của Singapore có thể phần nào thúc đẩy niềm tin của doanh nghiệp.

Nhìn chung, do nguồn cung mới trung hạn hạn chế và xu hướng “chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao” tiếp diễn, giá thuê văn phòng hạng A tại lõi CBD dự kiến sẽ duy trì mức tăng trưởng khiêm tốn vào năm 2025, với mức tăng khoảng 2%.

Thị trường bán lẻ

Năm 2025 đón chào sự phục hồi toàn diện của du lịch

Năm 2024, ngành du lịch Singapore tiếp tục phục hồi. Tổng số du khách từ tháng 1 đến tháng 11 năm 2024 đạt 15,13 triệu lượt, tăng 22,3% so với cùng kỳ năm trước, về cơ bản đã đạt được mục tiêu 15 đến 16,5 triệu lượt khách mà Tổng cục Du lịch Singapore (STB) đã đặt ra vào đầu năm.

Sự tăng trưởng này được hưởng lợi từ chính sách miễn thị thực 30 ngày với Trung Quốc được thực hiện từ tháng 2 năm 2024, thúc đẩy số lượng du khách Trung Quốc tăng gấp đôi, đưa Trung Quốc thay thế Indonesia trở thành thị trường khách du lịch lớn nhất của Singapore.

展望 2025 年，新加坡旅游业预计将在航班运力与连通性不断提升、新景点（如新加坡海洋馆和小黄人乐园）开幕，以及丰富的演唱会和 MICE 活动加持下，持续保持复苏态势。

Các sự kiện lớn hàng năm như giải F1 Grand Prix cũng nhận được phản hồi nồng nhiệt, vé siêu sớm bán hết trong hai ngày, và vé sớm cũng đã bán hết vào tháng 1 năm 2025.

Tuy nhiên, môi trường kinh tế bên ngoài không chắc chắn và đồng đô la Singapore mạnh có thể khiến những du khách chú trọng chi phí phải chùn bước, hoặc khiến họ chi tiêu nhiều hơn cho vé tham quan và chỗ ở, và giảm tương đối chi tiêu bán lẻ.

Tâm lý cho thuê vẫn lạc quan

Vị thế là trung tâm du lịch và kinh doanh toàn cầu của Singapore tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà bán lẻ, với nhiều thương hiệu nước ngoài có ý định mở rộng kinh doanh tại đây.

Chỉ số tâm lý cho thuê mà tôi đã thực hiện tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương cho thấy hầu hết những người được hỏi đều cho rằng các nhà bán lẻ có thái độ tích cực đối với việc mở rộng diện tích cửa hàng, nhưng mức độ lạc quan này đã giảm nhẹ so với năm ngoái.

Tại thị trường Singapore, nhu cầu về không gian bán lẻ trong năm 2025 vẫn mạnh mẽ, đặc biệt là các mặt bằng cao cấp. Tuy nhiên, những người được hỏi cũng chỉ ra rằng tâm lý chung đã yếu đi so với năm ngoái.

Điều này chủ yếu là do các nhà bán lẻ vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm thiếu hụt nhân sự, chi phí hoạt động tăng, cạnh tranh từ thương mại điện tử, và sự trỗi dậy của Johor Bahru (thủ phủ bang Johor, Malaysia) trong trung hạn — đặc biệt là hệ thống Giao thông Nhanh Johor Bahru-Singapore (Rapid Transit System) dự kiến đi vào hoạt động năm 2026, sẽ càng làm gia tăng cạnh tranh trong khu vực.

Nguồn cung tương lai hạn chế

Dự kiến năm 2025 sẽ có khoảng 500.000 feet vuông diện tích bán lẻ được hoàn thành, giảm 40,4% so với 840.000 feet vuông mới được bổ sung vào năm 2024.

Nguồn cung mới trung bình hàng năm trong ba năm tới thấp hơn đáng kể so với mức trung bình hàng năm trong 10 năm qua (giảm khoảng 65,2%), điều này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ giá thuê bán lẻ ở một mức độ nhất định.

Các dự án chính trong năm 2025 bao gồm giai đoạn hai của Khu kỹ thuật số Punggol (Punggol Digital District) và CanningHill Square, dự kiến sẽ bổ sung lần lượt khoảng 110.000 feet vuông và 100.000 feet vuông không gian bán lẻ.

CanningHill Square là phần bán lẻ của một dự án phức hợp, bao gồm cả nhà ở, căn hộ dịch vụ và một khách sạn.

Giá thuê cao cấp dự kiến phục hồi về mức trước đại dịch

Sau khi tăng 4,2% so với cùng kỳ năm trước trong cả năm 2023, giá thuê bán lẻ cao cấp (prime rents) trên toàn đảo đã tăng thêm 3,6% so với cùng kỳ trong năm 2024.

Khu vực Đường Orchard (Orchard Road) và City Hall/Marina Centre đã hoạt động tốt hơn các thị trường phụ khác, chủ yếu nhờ vào sự phục hồi của du lịch và việc quay trở lại làm việc tại văn phòng.

Những khu vực này được kỳ vọng sẽ đạt được mức tăng giá thuê cao hơn trong bối cảnh du lịch phục hồi vào năm 2025.

Ngược lại, mức tăng giá thuê hàng năm tại các thị trường ngoại ô dự kiến sẽ khiêm tốn hơn, trong khoảng 1% đến 2%.

Do lượng khách hàng địa phương ổn định và nguồn cung hạn chế, nhu cầu bán lẻ tại các khu vực ngoại ô vẫn duy trì mạnh mẽ.

Mặc dù các nhà bán lẻ vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức về lao động, chi phí và cạnh tranh trong năm 2025, nhưng với sự phục hồi của ngành du lịch và nguồn cung bán lẻ mới thấp hơn mức trung bình lịch sử, giá thuê bán lẻ vẫn có thể được hỗ trợ.

Do đó, tôi dự báo rằng giá thuê bán lẻ cao cấp tổng thể sẽ tăng 2%-3% vào năm 2025 và trở lại mức trước đại dịch.

Về lâu dài, việc nâng cấp Đường Orchard và cải tạo các tòa nhà di sản sẽ tiếp tục nâng cao sức sống của không gian bán lẻ, thu hút sự chú ý của nhiều nhà bán lẻ hơn.

Thị trường nhà ở

Sự phục hồi của thị trường trong quý IV năm 2024 làm dấy lên đồn đoán về các biện pháp hạ nhiệt mới

Sau khi đạt mức thấp kỷ lục trong ba quý đầu năm 2024, doanh số bán hàng của các nhà phát triển nhà ở tư nhân tại Singapore đã có sự phục hồi mạnh mẽ trong quý IV.

Doanh số bán hàng của các nhà phát triển trong quý IV năm 2024 đạt 3.511 căn, tăng gấp ba lần so với 1.160 căn của quý III, và cũng vượt qua tổng số 3.049 căn đã bán trong ba quý đầu năm 2024.

Theo Chỉ số giá nhà ở tư nhân của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) (ước tính sơ bộ), giá nhà ở tư nhân trong quý IV năm 2024 đã tăng 2,3% so với quý trước, mức tăng theo quý cao nhất trong năm 2024, đảo ngược mức giảm 0,7% của quý III.

Điều này đã làm dấy lên các cuộc thảo luận trên thị trường về một đợt biện pháp hạ nhiệt bất động sản mới.

Tuy nhiên, xét cả năm, ngay cả với sự “phục hồi cuối chặng” này, doanh số bán hàng của các nhà phát triển trong cả năm 2024 vẫn là 6.560 căn, chỉ tăng 2,2% so với 6.421 căn của năm 2023.

Và doanh số bán hàng của năm 2023 đã là mức thấp nhất trong 15 năm kể từ năm 2008 (4.264 căn).

Giá nhà ở tư nhân cả năm 2024 tăng 3,9%, chậm lại so với mức tăng 6,8% của năm 2023, phù hợp hơn với các yếu tố cơ bản được phản ánh qua tốc độ tăng trưởng kinh tế 4% của năm 2024.

Do đó, tôi dự đoán rằng chính phủ sẽ không đưa ra thêm các biện pháp hạ nhiệt đối với thị trường nhà ở tư nhân, trừ khi giá cả tăng vọt trong vài quý tới.

Động lực bán hàng dự kiến sẽ tiếp tục trong năm 2025

展望 2025 年，随着按揭贷款利率走低，买家的观望情绪有所改善，开发商也更可能加快推盘。

Dự kiến năm 2025 có thể có từ 12.000-14.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, gần gấp đôi so với 6.647 căn của năm 2024.

Tôi ước tính rằng hơn 40% nguồn cung mới này đến từ các lô đất đắc địa được mua thông qua Chương trình Bán đất của Chính phủ (GLS) trong năm 2023 và 2024, và sẽ chủ yếu tập trung tại các khu vực còn lại của trung tâm (RCR).

Tôi dự đoán rằng doanh số bán nhà mới trong năm 2025 có thể đạt 7.000-8.000 căn.

Trong bối cảnh lãi suất nới lỏng, tâm lý người mua nhà cải thiện và các dự án chất lượng cao được tung ra tập trung, con số này sẽ cao hơn so với 6.560 căn của năm 2024, nhưng vẫn thấp hơn mức trung bình 5 năm là 8.618 căn mỗi năm trong giai đoạn 2020-2024.

Do năm 2025 sẽ có nhiều dự án mới ra mắt, người mua có thể sẽ thận trọng hơn khi lựa chọn.

Các dự án có điểm bán hàng khác biệt, vị trí đắc địa (như gần các trường danh tiếng hoặc các đầu mối giao thông chính) dự kiến sẽ hoạt động tốt hơn.

Đối với các nhà phát triển, việc định giá hấp dẫn vẫn là yếu tố then chốt cho sự thành công của việc ra mắt dự án.

Nguồn cung đất ổn định, các nhà phát triển tiếp tục thận trọng trong việc mua đất

Trong Chương trình Bán đất của Chính phủ (GLS) được công bố vào nửa đầu năm 2025, số lượng căn hộ có thể xây dựng được cung cấp trong “Danh sách xác nhận” (bao gồm cả căn hộ chung cư cao cấp, EC) là 5.030 căn, tương đương với mức 5.050 căn của nửa cuối năm 2024, nhưng cao hơn khoảng 60% so với nguồn cung trung bình của “Danh sách xác nhận” trong ba năm từ 2021 đến 2023.

Nếu trừ đi 980 căn EC, 4.050 căn nhà ở tư nhân còn lại trong “Danh sách xác nhận” tương đương với nguồn cung hàng năm khoảng 8.100 căn, vượt qua doanh số bán hàng 6.560 căn của các nhà phát triển trong năm 2024 (không bao gồm EC), và cũng gần với mức bán hàng trung bình 8.618 căn của các nhà phát triển trong giai đoạn 2020 đến 2024.

Mặc dù tâm lý người mua đã ấm lên, các nhà phát triển vẫn giữ thái độ thận trọng đối với các cuộc đấu thầu đất gần đây, với sự tham gia ít sôi nổi và giá thầu hợp lý, chủ yếu là do kỳ vọng vào các lô đất hấp dẫn hơn trong tương lai và áp lực từ chi phí xây dựng hiện tại đang tăng.

Tôi dự đoán xu hướng lựa chọn đất một cách thận trọng này sẽ tiếp tục trong năm 2025, và sự cạnh tranh có thể sẽ gay gắt hơn đối với các lô đất có vị trí đắc địa hoặc lợi thế dự án.

Giá tăng nhẹ, giá thuê dự kiến sẽ phục hồi

Trong quý III năm 2024, Chỉ số giá thuê nhà ở tư nhân của URA (URA Rental index) lần đầu tiên tăng trở lại sau ba quý liên tiếp giảm, tăng 0,8% so với quý trước, đảo ngược mức giảm 0,8% của quý II năm 2024.

Tính đến ba quý đầu năm 2024, giá thuê tổng thể đã giảm 1,9% so với cùng kỳ năm trước, và đã điều chỉnh giảm khoảng 4% so với mức đỉnh gần đây vào quý III năm 2023.

Sự điều chỉnh này chủ yếu là do thị trường đã hấp thụ một lượng lớn 19.968 căn hộ được hoàn thành tập trung trong năm 2023.

展望未来，租金在短期内仍可能面临一定压力，但从 2024 年第三季度开始的租金回升迹象显示市场已在逐步企稳。

Cùng với việc chỉ có 5.348 căn hộ mới được hoàn thành vào năm 2025, một nguồn cung thấp hơn xu hướng dài hạn, nếu không có sự sụt giảm đáng kể về phía cầu, tôi dự đoán giá thuê trên toàn đảo sẽ phục hồi và tăng trưởng 1%-3% trong năm 2025.

Giá nhà ở tư nhân cả năm 2024 tăng 3,9%, thấp hơn mức tăng 6,8% của năm 2023.

Năm 2025, giá nhà vẫn có khả năng tiếp tục tăng nhờ vào bảng cân đối tài sản hộ gia đình vững chắc, lãi suất thấp hơn và khả năng định giá chuẩn mực từ các dự án mới.

Nếu không có các yếu tố gây nhiễu như suy thoái kinh tế, tăng lãi suất hoặc một đợt biện pháp hạ nhiệt mới, tôi dự đoán giá nhà sẽ tăng nhẹ từ 3%-6% trong năm 2025.

Thị trường đầu tư

Việc cắt giảm lãi suất năm 2024 thúc đẩy khối lượng giao dịch phục hồi

Năm 2024, việc Fed cắt giảm lãi suất vào tháng 9, tháng 11 và tháng 12 đã làm giảm chi phí tài chính, thúc đẩy niềm tin và nhu cầu của nhà đầu tư.

Khối lượng giao dịch đầu tư bất động sản năm 2024 tăng 28,0% so với cùng kỳ năm trước, đạt 28,623 tỷ đô la Singapore, đảo ngược xu hướng giảm 30,3% so với cùng kỳ năm 2023, với tổng giá trị giao dịch là 22,361 tỷ đô la Singapore.

Nếu không tính đến việc bán đất công, tổng giá trị giao dịch tư nhân còn tăng mạnh hơn, đạt 35,9% so với cùng kỳ năm trước, đảo ngược mức giảm 45,0% của năm 2023.

Mặc dù môi trường kinh tế vĩ mô năm 2024 vẫn còn nhiều bất ổn, do lãi suất vẫn ở mức cao và định giá của hầu hết các tài sản phải đối mặt với áp lực điều chỉnh, nhưng giá trị vốn tổng thể vẫn tương đối vững chắc.

Đặc biệt, các bất động sản logistics cao cấp vẫn có thể mang lại lợi nhuận dương trong môi trường lãi suất cao, do đó nhu cầu của nhà đầu tư rất mạnh. Về thị trường văn phòng, kỳ vọng về giá của chủ sở hữu đã thực tế hơn, chênh lệch giá giữa người mua và người bán đã thu hẹp, và đã xuất hiện một số giao dịch có giá trị đầu tư.

Trong khi đó, bất động sản bán lẻ hoạt động vững chắc nhờ vào kỳ vọng tích cực từ sự phục hồi của ngành du lịch, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư.

Nhà đầu tư dự kiến sẽ phân bổ vốn một cách có chọn lọc hơn vào năm 2025

Dưới tác động của lãi suất giảm và kỳ vọng Fed sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất trong năm 2025, các nhà đầu tư tổ chức vốn đang đứng ngoài quan sát rất có thể sẽ quay trở lại thị trường, đặc biệt là đối với các phân khúc bất động sản mà họ tin rằng có thể duy trì lợi nhuận dương.

Tuy nhiên, do rủi ro kinh tế và địa chính trị vẫn còn, cùng với nhịp độ cắt giảm lãi suất có thể biến động trong năm 2025, thị trường sẽ vẫn duy trì sự thận trọng.

Trong ngắn hạn, các nhà đầu tư dự kiến sẽ đầu tư một cách có chọn lọc hơn, ưu tiên những lĩnh vực hoặc chiến lược đầu tư có triển vọng lạc quan hơn.

Nhìn chung, nếu không có cú sốc kinh tế vĩ mô lớn nào, tôi dự đoán rằng tổng giá trị giao dịch đầu tư trong năm 2025 sẽ tăng thêm 10% so với năm 2024.

Singapore: Top 3 điểm đến đầu tư hàng đầu tại Châu Á – Thái Bình Dương

Khi kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất tiếp theo trong năm nay tăng lên, “Khảo sát Ý định của Nhà đầu tư tại Châu Á – Thái Bình Dương” do tôi công bố vào năm 2025 cho thấy, hầu hết các nhà đầu tư giao dịch tại Singapore đều có kế hoạch mua tài sản bất động sản bằng hoặc nhiều hơn so với năm 2024.

Trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, Singapore xếp thứ ba trong bảng xếp hạng các thành phố hấp dẫn nhất cho đầu tư xuyên biên giới, chỉ sau Tokyo và Sydney, giảm một bậc so với năm 2024.

Nhờ vào môi trường kinh tế vĩ mô vững chắc, chính sách thân thiện với doanh nghiệp và lập trường trung lập về chính trị, các nhà đầu tư vẫn rất tin tưởng vào bất động sản Singapore khi phân bổ và bảo toàn tài sản.

Do mức lãi suất vẫn còn khá cao, những nhà đầu tư này sẽ tập trung nhiều hơn vào các chiến lược “Core-plus” và “Value-add” để đạt được lợi suất cao hơn.

Kết luận

Trong bối cảnh lãi suất giảm, nhu cầu đầu tư vào các phân khúc bất động sản khác nhau đều được thúc đẩy.

Năm 2025, ngành công nghiệp và logistics vẫn là lĩnh vực được các nhà đầu tư ưa chuộng nhất, nhưng tài sản nhà ở có khả năng mang lại lợi nhuận ổn định đã vượt qua văn phòng để trở thành phân khúc đầu tư được ưa chuộng thứ hai.

Các bất động sản thay thế như trung tâm dữ liệu cũng nhận được nhiều sự chú ý hơn.

Đồng thời, với kỳ vọng phục hồi du lịch vào năm 2025, nhu cầu đầu tư vào tài sản bán lẻ và khách sạn cũng duy trì mạnh mẽ.

Mặc dù vậy, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với những cơn gió ngược kéo dài trong ngắn hạn.

Hầu hết những người tham gia khảo sát đều cho rằng sự không chắc chắn của bối cảnh địa chính trị, các chính sách của ngân hàng trung ương có thể “diều hâu” hơn dự kiến, và chi phí lao động và xây dựng không ngừng tăng là ba thách thức chính mà thị trường đầu tư bất động sản phải đối mặt trong năm 2025.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi