以下是 2025 年新加坡房地产市场展望的快速概览：
- 经济
– 预计 2025 年新加坡经济增速将达到 1% 至 3%，低于 2024 年 4.0% 的同比增幅。
– 主要挑战包括：新一届特朗普政府推行的保护主义政策、主要贸易伙伴增速放缓，以及地缘政治紧张局势可能升级等。
– 尽管如此，制造业复苏带来的增长动能有望持续至 2025 年初，劳动力市场也预计将保持稳定。
- 办公楼
– 2024 年第四季度办公楼吸纳量和入住率的提升，为市场带来利好消息。
– 然而，2025 年即将到期的租约以及新项目的预租率偏低，仍然是潜在的风险因素。
– 总体而言，谨慎的需求、有限的中期供应以及“向优质楼宇迁移”的趋势，预计将推动核心 CBD（甲级）办公楼租金在 2025 年实现温和增长。
- 零售
– 尽管零售业在 2025 年仍将面临诸多挑战，这对市场需求产生一定影响，整体扩张态势依旧保持强劲
– 随着游客数量有望全面恢复至疫情前水平，加之未来零售空间供应量低于历史平均值，零售租金有望得到支撑。
- 住宅
– 在利率走低的背景下，买家的置业情绪和购买意愿有所改善，开发商也更倾向于在 2025 年加快推盘
– 租赁市场在短期内仍可能承受一定压力，但当前市场已出现企稳迹象，预计后续将逐步回稳。
- 投资
– 2025 年，新加坡继续位列亚太地区三大最具吸引力的投资目的地之一。
– 随着市场对利率下调的预期升温，交易量料将进一步回升。不过，在复杂多变的经济和地缘政治环境下，仍存在下行风险。
– 投资者预计将更加谨慎，倾向于在前景更明朗的特定行业或策略上进行资本配置。
目录
经济状况
经济增长放缓，2025 年迎来关键里程碑
根据初步估算，2024 年新加坡经济表现好于预期，同比增长 4.0%，高于 2023 年 1.1% 的 GDP 增速，也超出了新加坡贸工部（MTI）在 2024 年 2 月预测的 “1.0% 至 3.0%” 区间。
2024 年下半年，经济增长主要受益于制造业的复苏，全球对电子产品需求的回暖成为推动力。
2024 年服务业的 GDP 增长也普遍加快，但住宿与餐饮服务业由于 2023 年基数较高而增速放缓。
预计 2025 年新加坡经济增长率将有所放缓，贸工部预测增长区间在 1% 至 3% 之间。
作为一个小型开放经济体，新加坡在 2025 年将面临多重外部挑战，包括新一届特朗普政府推行的保护主义政策、主要贸易伙伴增速放缓的预期，以及地缘政治紧张局势可能升级等。
尽管如此，仍有若干利好因素有望在短期内支撑经济增长。
制造业复苏所带来的增长动能预计将持续到 2025 年初，就业市场状况也应保持稳定。
2025 年既是新加坡建国 60 周年，又是大选之年，社会和企业或将获得更多政府与财政方面的支持。持续的利率宽松环境也有助于经济增长，但预计降息幅度可能有限。
此外，有两大关键发展可能在中期内影响新加坡的房地产格局。
一是市区重建局（URA）预计在 2025 年年中公布的《2025 年规划蓝图（草案）》，该蓝图将为未来 10 至 15 年的新加坡土地利用和发展策略提供指引。
二是新近设立的柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ），这可能为本地企业和投资带来机遇和挑战。
通胀趋于稳定
2024 年第三季度，新加坡整体通胀率（All-item inflation）同比放缓至 2.2%，而 2023 年第三季度为 4.1%。
到 2024 年 11 月，整体通胀率已进一步回落至 1.6%，预计 2024 年全年通胀率将在 2.5% 左右，低于 2023 年的 4.8%。
展望未来，尽管新加坡的通胀率已有所下降，仍有若干因素可能阻碍其继续下行，包括地缘政治冲突及大宗商品价格冲击，这些都可能推高进口成本。
在国内，2024 年下半年经济表现优于预期，或将带动劳动力需求上升，从而减缓服务业通胀回归常态的进程。
新加坡金融管理局（MAS）预测，若上述上行风险不发生，2025 年整体通胀率将在 1.5% 至 2.5% 之间。反之，如果 2025 年全球经济出现显著放缓，成本与价格压力可能迅速减轻，从而使国内通胀率跌破预期水平。
2025 年降息步伐将放缓
2024 年，美国联邦储备局（美联储）在通胀率逐渐接近 2% 目标的背景下，于 9 月起多次降息，共累计下调 100 个基点。到 2024 年 12 月的联邦公开市场委员会（FOMC）会议时，联邦基金利率目标区间已降至 4.25%—4.50%。
相应地，新加坡的国内利率也有所下降，但幅度较为温和，同期大约下调了 60 个基点，至 3.1% 左右。
展望 2025 年，美联储预计将继续降息，但力度会小于 2024 年。此种更谨慎的做法部分缘于特朗普政府可能出台的政策带来的通胀压力。
综合预测显示，美联储在 2025 年底前还可能再降息 50 个基点，使联邦基金利率目标区间降至 3.75%—4.00%。预计新加坡的国内利率也将随之呈现相似的下行趋势。
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办公楼市场
净吸纳量表现向好，但经济增速放缓带来挑战
2024 年，新加坡办公楼市场表现好坏参半。由于较高的装修成本、工作场所转型以及持续的混合办公模式，大部分时间里租赁活动都较为缓慢。
然而，全年净吸纳量增长至约 191 万平方英尺，创 2017 年以来新高。
主要原因在于两座大型甲级写字楼项目——IOI 中央林荫道办公楼（IOI Central Boulevard Towers），约 126 万平方英尺和 Labrador Tower，约 70 万平方英尺）在 2024 年竣工，过去 2-3 年间的预租承诺逐步转化为实际入驻。
随着这些租户迁入新楼，一部分企业在 2025 年其现有租约到期时可能会退回原办公空间。
同时，由于 2025 年经济增长率预计将放缓，租赁市场热度可能相应减弱。
企业更可能倾向于续租，而非搬迁或扩张，也会更加注重租赁灵活性。过去两年，这种对灵活性需求的关注已对市场产生了持续影响。
银行、法律与科技行业带动租赁需求
在“向优质楼宇迁移”的趋势下，2024 年中央商务区（CBD）高端办公空间的空置率显著下降。
截至 2024 年底，核心 CBD（甲级）办公楼空置率从 2024 年第三季度的 7.8% 峰值降至 4.9%。
2025 年，这种对高品质办公空间的需求预计仍将是市场关注的焦点，原因在于企业希望通过优质环境吸引并留住人才。
2024 年，带动租赁需求最大的行业是银行与金融（主要包括资管、投资咨询和交易公司），紧随其后的是法律和科技行业。
三大行业合计占到了全年租赁需求总量的一半以上。2024 年的租赁交易大多是中小规模，预计这一趋势将持续到 2025 年。
2025-2027 年新增供应有限
在经历了 2024 年的集中完工高峰后，未来开发量预计将明显减少，直到 2028 年才可能再次迎来高峰。
未来三年（2025-2027 年），预计每年平均仅有约 58 万平方英尺的新办公面积入市，这比过去 10 年的年均供应量低了约 55%。
这一期间的主要项目包括 2025 年的 Keppel South Central 及 2026 年的邵氏大厦（Shaw Tower）重建项目。
随着 IOI 中央林荫道办公楼（IOI Central Boulevard Towers）成为最新落成的项目，并且在未来三年核心 CBD（甲级）市场基本没有大规模新增供应，该子市场的空置率将会保持紧张。
对于有意在核心 CBD（甲级）办公楼进行扩张或迁入的企业而言，可供选择的空间可能相对有限。
虽然裕廊湖区（Jurong Lake District）综合发展招标地块未能顺利成交，政府在长远层面依旧坚持“分散化”发展的战略。
由于市区重建局（URA）的 CBD 激励计划与战略性发展计划已于 2024 年 11 月到期，我预计即将公布的《2025 年规划蓝图》中会对城市中心更新提出更多强化措施与更新细节。
“向优质楼宇迁移”推动租金温和上升
2024 年，核心 CBD（甲级）办公楼租金同比上涨 0.4%，增幅低于 2023 年 1.7% 的水平。
展望未来，市场仍将面临挑战与机遇并存的局面。
2024 年第四季度需求与入住率的提升是利好信号，但即将到期的租约以及新项目的预租比例不高，仍可能在 2025 年成为不确定因素。
全球经济环境不明朗，加之装修成本和利率成本高企，可能抑制租户的扩张需求。
然而，潜在的进一步降息以及新加坡的政治稳定性，或将在一定程度上提振企业信心。
整体而言，由于中期新增供应有限且“向优质楼宇迁移”的趋势持续，预计核心 CBD（甲级）办公楼租金在 2025 年将保持温和增长，涨幅约为 2%。
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零售市场
2025 年迎来全面旅游复苏
2024 年，新加坡旅游业继续复苏。2024 年 1 月至 11 月的游客总数达到 1,513 万人次，同比上升 22.3%，已基本实现新加坡旅游局（STB）年初预计的 1,500 万至 1,650 万人次目标。
这一增长受益于自 2024 年 2 月起与中国实施的 30 天免签政策，推动中国游客数量翻倍，使中国取代印尼成为新加坡最大的入境客源市场。
展望 2025 年，新加坡旅游业预计将在航班运力与连通性不断提升、新景点（如新加坡海洋馆和小黄人乐园）开幕，以及丰富的演唱会和 MICE 活动加持下，持续保持复苏态势。
年度 F1 大奖赛等大型活动同样反响热烈，超级早鸟票在两天内售罄，而早鸟票也于 2025 年 1 月全部售完。
然而，不确定的外部经济环境以及新元走强，可能会令注重成本的游客望而却步，或使他们将更多预算花在景点门票和住宿上，而相对减少零售消费。
租赁情绪依旧乐观
新加坡作为全球旅游与商务中心的地位，持续吸引零售商的高度关注，不少海外品牌有意向在本地拓展业务。
我对亚太地区所做的租赁情绪指数显示，大多数受访者认为零售商对扩大店铺面积持积极态度，但这种乐观程度相较去年略有下降。
在新加坡市场，2025 年对零售空间的需求依然强劲，尤其是优质店面。不过，受访者也指出，整体情绪较去年有所减弱。
这主要是因为零售商仍面临多重挑战，包括人手短缺、运营成本上升、电商竞争，以及中期内马来西亚新山（柔佛州首府）的崛起——尤其是计划于 2026 年启用的新山—新加坡捷运系统（Rapid Transit System），将进一步加剧区域竞争。
未来供应有限
预计 2025 年将有约 50 万平方英尺的零售面积竣工，比 2024 年新增的 84 万平方英尺减少 40.4%。
未来三年平均每年的新增供应量大幅低于过去 10 年的年均水平（下降约 65.2%），这有望在一定程度上支撑零售租金。
2025 年的主要项目包括榜鹅数码园区（Punggol Digital District）第二期以及 CanningHill Square，分别有望新增约 11 万平方英尺和 10 万平方英尺的零售空间。
CanningHill Square 是一个综合体项目的零售部分，另外还包含住宅、服务式公寓以及一家酒店。
优质租金有望恢复至疫情前水平
继 2023 年全年同比增长 4.2% 后，2024 年全岛零售优质租金（prime rents）同比进一步增长 3.6%。
乌节路（Orchard Road）和政府大厦/滨海中心（City Hall/Marina Centre）片区表现优于其他子市场，主要得益于旅游回暖和线下办公的恢复。
这些区域在 2025 年有望在旅游复苏的背景下实现更高的租金增幅。
相较之下，郊区市场的年租金增幅预计更为温和，在 1% 至 2% 之间。
由于本地居民客流稳定且供应有限，郊区零售需求仍保持强韧。
尽管零售商在 2025 年仍面临劳动力、成本及竞争等多重挑战，但伴随旅游业的复苏以及新增零售供应量低于历史平均水平，零售租金仍可能获得支撑。
因此我预测，整体零售优质租金将在 2025 年增长 2%-3%，并回到疫情前的水平。
长期来看，乌节路的升级改造以及文物建筑的改造将进一步提升零售空间的活力，吸引更多零售商的关注。
住宅市场
2024 年第四季度的市场反弹引发更多降温措施的猜测
在 2024 年前三季度创下历史低位之后，新加坡私人住宅开发商在第四季度的销售量出现强劲反弹。
2024 年第四季度开发商销售量达 3,511 套，较第三季度的 1,160 套增长三倍，也超过了 2024 年前三季度累计售出的 3,049 套。
根据市区重建局（URA）发布的私人住宅价格指数（初步估计），2024 年第四季度私人住宅价格环比上涨 2.3%，创 2024 年季度涨幅之最，逆转了第三季度 0.7% 的跌幅。
这引发了市场对新一轮房地产降温措施的讨论。
不过从全年来看，即便有这一“末段反弹”，2024 年全年开发商销量仍为 6,560 套，仅比 2023 年的 6,421 套增长 2.2%。
而 2023 年的销售量已经是自 2008 年（4,264套）以来 15 年的最低记录。
2024 年私人住宅价格全年上涨 3.9%，相较 2023 年 6.8% 的涨幅有所放缓，更符合 2024 年 4% 经济增速所体现的基本面。
因此我预计，除非接下来几个季度价格出现大幅攀升，否则政府不会针对私人住宅市场推出更多降温措施。
2025 年销售动能有望延续
展望 2025 年，随着按揭贷款利率走低，买家的观望情绪有所改善，开发商也更可能加快推盘。
预计 2025 年可能有 12,000-14,000 个全新单位入市，几乎是 2024 年 6,647 个单位的两倍。
我估算，其中超过 40% 的新供应来自 2023 年和 2024 年通过政府售地计划（GLS）获取的优质地段，并将主要集中在其他中央区（RCR）。
我预计，2025 年新房销量可达 7,000-8,000 套。
在利率放松、购房者情绪改善以及优质项目集中上市的情况下，这一数字将比 2024 年的 6,560 套有所提高，但仍低于 2020-2024 年期间每年 8,618 套的 5 年平均水平。
鉴于 2025 年将有较多新盘面世，买家在选择时可能更为谨慎。
拥有差异化卖点、优越地段（如临近名校或主要交通枢纽）的项目预计会表现更好。
对开发商而言，具有吸引力的定价仍然是项目成功推出的关键。
土地供应保持稳定，开发商继续谨慎拿地
政府于 2025 年上半年公布的政府售地计划（GLS）中，“确认名单”提供的可建单位数（含执行共管公寓，EC）为 5,030 套，与 2024 年下半年 5,050 套的水平相当，但比 2021 年至 2023 年这三年的平均“确认名单”供应量高出约 60%。
若扣除 980 套 EC，“确认名单”中余下 4,050 套私人住宅折合年化供应量约 8,100 套，超过了 2024 年 6,560 套的开发商销售量（不含 EC），也接近 2020 年至 2024 年间平均 8,618 套的开发商销售水平。
尽管买家情绪有所回暖，开发商对近来的土地招标依旧持谨慎态度，投标热度平淡且出价较为理性，主要原因是对未来更具吸引力的地块有所期待，以及当前建筑成本上涨的压力。
我预计这种谨慎选择地块的趋势将在 2025 年持续，并且对于具备优质地段或项目优势的地块，竞争可能会更激烈。
价格温和上涨，租金料将回升
2024 年第三季度，市区重建局私人住宅租金指数（URA Rental index）在连续三个季度下滑后首次出现回升，环比上涨 0.8%，扭转了 2024 年第二季度 0.8% 的跌幅。
截至 2024 年前三季度，整体租金同比下跌 1.9%，相比 2023 年第三季度的近期高点累积回调约 4%。
这一回调主要是因为市场在 2023 年消化了 19,968 个单位的集中竣工量。
展望未来，租金在短期内仍可能面临一定压力，但从 2024 年第三季度开始的租金回升迹象显示市场已在逐步企稳。
再加上 2025 年仅有 5,348 个新单位落成，低于长期趋势的供应量，若需求端没有明显回落，我预计全岛租金在 2025 年有望回升并实现 1%-3% 的增长。
2024 年私人住宅价格全年上涨 3.9%，低于 2023 年 6.8% 的涨幅。
2025 年，房价仍有可能在稳健的家庭资产负债表、更低利率，以及新盘潜在标杆定价的支撑下继续走高。
若无经济衰退、加息或新一轮降温措施等干扰因素，我预计 2025 年房价将出现 3%-6% 的温和涨幅。
投资市场
2024 年降息推动交易量回升
在 2024 年，美联储于 9 月、11 月和 12 月实施的降息使融资成本降低，提振了投资者信心和需求。
2024 年房地产投资交易量同比增长 28.0%，达到 286.23 亿新元，扭转了 2023 年同比下降 30.3%，交易总额为 223.61 亿新元的颓势。
若不计公共土地销售，私人交易总额同比增幅更大，达 35.9%，扭转了 2023 年 45.0% 的跌幅。
尽管 2024 年宏观经济环境仍具不确定性，因利率仍处于高位，多数资产的估值面临回调压力，但整体资本价值依然相对稳健。
尤其是优质物流物业在高利率环境下依然能带来正收益，因而投资者需求强劲。办公楼市场方面，业主对价格的预期更加务实，买卖双方的价差有所缩小，出现了一些具有投资价值的交易。
与此同时，零售物业在旅游业复苏的利好预期下表现坚挺，吸引了投资者的关注。
投资者在 2025 年料将更具选择性地配置资本
在利率下行以及市场对 2025 年美联储进一步降息的预期影响下，原本持观望态度的机构投资者很可能重新回到市场，尤其是对于他们认为能维持正收益的物业板块。
然而，由于经济和地缘政治风险尚存，加之 2025 年降息节奏可能波动，市场仍将保持谨慎。
短期内，投资者预计会更具选择性地进行投资，倾向于那些前景更为乐观的领域或投资策略。
整体而言，如果宏观经济不出现重大冲击，我预计 2025 年的投资成交额将比 2024 年再增长 10%。
新加坡：亚太区前三大投资目的地
随着市场对今年进一步降息的预期升温，我在 2025 年发布的《亚太区投资者意向调查》显示，多数在新加坡进行交易的投资者计划在 2025 年购买与 2024 年相同或更多的房地产资产。
在亚太地区内部，新加坡在跨境投资最具吸引力城市的排名中位列第三，仅次于东京和悉尼，相比 2024 年下滑一位。
得益于稳健的宏观经济环境、对企业友好的政策，以及政治中立的立场，投资者在进行资产配置与保值时，对新加坡房地产仍然充满信心。
鉴于利率水平仍偏高，这些投资者将更多关注“核心+”（Core-plus）和“价值提升”（Value-add）型策略以获取更高收益。
结论
在降息背景下，各类房地产板块的投资需求普遍得到提振。
2025 年，工业与物流行业依旧是最受投资者青睐的行业，但能够提供稳定收益的住宅资产已超过办公楼，成为第二大热门投资板块。
数据中心等另类物业也获得了更多关注。
同时，随着 2025 年旅游业复苏的预期，零售和酒店资产的投资需求也保持强劲。
尽管如此，市场在短期内仍将面临持续的逆风。
多数调查受访者认为，地缘政治格局的不确定性、可能比预期更“鹰派”的央行政策，以及不断攀升的劳动力与建筑成本，是 2025 年房地产投资市场面临的三大主要挑战。
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