Một chiến lược tiếp thị phổ biến trong ngành bất động sản là sử dụng cụm từ “bán chạy” trên các trang web của nhiều dự án mới. Chúng ta thường cho rằng, một khởi đầu tốt cũng đồng nghĩa với một kết thúc tốt đẹp—do đó, theo lối suy nghĩ truyền thống của “trí tuệ tập thể”, bất kỳ bất động sản nào bán hết nhanh chóng cuối cùng cũng sẽ hoạt động tốt trên thị trường bán lại. Tuy nhiên, thực tế không phải lúc nào cũng như vậy.
Đôi khi, ngay cả khi một căn hộ khởi đầu chậm chạp (có thể vì nhiều lý do), chúng vẫn có thể bắt kịp sau đó. Nói chung, mọi người thường thích thấy một căn hộ đang bán chạy mới quyết định mua. Nếu một dự án mới chỉ bán được 10% số căn khi ra mắt, suy nghĩ thông thường là chắc chắn có điều gì đó không ổn, phải không? Chà, điều đó không phải lúc nào cũng đúng.
Trong danh sách này, các căn hộ sau đây đều bán chậm khi ra mắt, nhưng sau đó đã hoạt động tốt hơn nhiều so với dự đoán của hầu hết mọi người.
Chúng tôi chọn các căn hộ trong danh sách này như thế nào
Các căn hộ dưới đây đã bán được ít hơn 30% tổng số căn trong vòng sáu tháng đầu tiên (được coi là bán chậm theo tiêu chuẩn ngành). Tuy nhiên, dựa trên các giao dịch bán lại tính đến tháng 5 năm 2022, các dự án này có ít nhất 90% hoặc nhiều hơn các giao dịch có lãi.
1. Sims Urban Oasis
Địa điểm: 2 Sims Drive (Quận 14)
Chủ đầu tư: GuocoLand
Thời gian bàn giao (TOP): 2017
Thời hạn sở hữu: 99 năm
Số lượng căn hộ: 1024
Doanh số ra mắt: 26% bán ra trong sáu tháng đầu
Tỷ lệ giao dịch bán lại có lãi: 99% (181 lãi, 1 lỗ)
Lợi nhuận trung bình: 128,461 đô la
Thành thật mà nói, Sims Urban Oasis được ra mắt theo từng giai đoạn, vì vậy nó không thể bán hết cùng một lúc. Nhưng ngay cả khi mỗi giai đoạn ra mắt 200 căn, nó cũng chỉ bán được hơn 100 căn—một kết quả không mấy xuất sắc. Vấn đề lớn nhất vào thời điểm đó là thị trường chậm chạp và trì trệ (đang trên đà chạm đáy vào năm 2017).
Có hai yếu tố khác có thể đã góp phần làm chậm doanh số vào thời điểm đó:
Thứ nhất, đây là một dự án phát triển quy mô lớn với hơn một nghìn căn hộ; số lượng căn hộ cao tầng đi kèm với một khu vực có mật độ xây dựng dày đặc. Xung quanh không có nhiều cây xanh hay không gian mở, và mọi người cho rằng những người mua nhà có gia đình sẽ không thích điều này.
Thứ hai, có những lo ngại rằng nó cách khu đèn đỏ Geylang chưa đầy 10 phút đi bộ. Trên thực tế, đây không phải là vấn đề, Sims Urban Oasis đã đủ xa—nhưng người mua nhà luôn có chút thận trọng với khu vực Geylang. Bỏ qua khía cạnh đạo đức, một số người mua còn thấy khu vực này hơi cũ kỹ và đông đúc.
Tuy nhiên, nhờ sự chuyển đổi của Paya Lebar, doanh số của Sims Urban Oasis đã khởi sắc kể từ đó. Căn hộ này cách ga tàu điện ngầm Aljunied MRT 6 phút đi bộ, và từ đó chỉ mất một trạm để đến Paya Lebar Quarter (PLQ). Đây là một khu vực có nhiều trung tâm mua sắm và văn phòng hạng A, đã khiến Sims Urban Oasis thu hút lại sự quan tâm của các chủ sở hữu.
Như một số cư dân cũng có thể xác nhận, Sims Urban Oasis rất gần với một số khu ẩm thực, nhiều nơi mở cửa đến khuya (khu đèn đỏ của chúng ta có lẽ nổi tiếng hơn về ẩm thực).
Điều đó nói lên rằng, Sims Urban Oasis vẫn đúng với tên gọi của nó: đây là một căn hộ dành cho cư dân thành thị, những người không ngại sống giữa một khu rừng bê tông. Nó tiện lợi, mới hơn và giá cả phải chăng hơn nhiều căn hộ khác trong cùng khu vực Paya Lebar; nhưng những điều này phải trả giá bằng việc giảm bớt không gian xanh.
2. The Panorama
Địa điểm: 8 Ang Mo Kio Avenue 2 (Quận 20)
Chủ đầu tư: Pinehill Investments Pte. Ltd. (Wheelock Properties)
Thời gian bàn giao (TOP): 2017
Thời hạn sở hữu: 99 năm
Số lượng căn hộ: 698
Doanh số ra mắt: 27% bán ra trong sáu tháng đầu
Tỷ lệ giao dịch bán lại có lãi: 100% (138 lãi, không lỗ)
Lợi nhuận trung bình: 239,235 đô la
Doanh số của The Panorama chậm đến mức Wheelock Properties đã lỗ 110 triệu đô la cho dự án này vào năm 2013. Nguyên nhân chính là tình hình yếu kém của thị trường bất động sản lúc bấy giờ. Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) đã công bố các biện pháp hạ nhiệt mới vào tháng 1 năm 2013, cùng với việc giới thiệu giới hạn Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (TDSR).
The Panorama đặc biệt bị ảnh hưởng bởi điều này, vì mọi người cho rằng giá bán của nó sẽ rất cao (các căn hộ cao cấp thường bị ảnh hưởng đầu tiên bởi các biện pháp hạ nhiệt). Wheelock Properties nổi tiếng là nhà phát triển bất động sản hạng sang, cộng với giá thầu cao của họ cho lô đất này: 550 triệu đô la cho lô đất thuộc Chương trình Bán đất của Chính phủ (GLS) tại Ang Mo Kio.
Doanh số của The Panorama chỉ tăng trở lại khi giá từ mức trung bình 1,343 đô la mỗi feet vuông giảm xuống mức đáng kinh ngạc là 1,200 đô la mỗi feet vuông.
Điều này có thể đã tạo ra một lượng lớn các giao dịch có lãi ngày nay.
Ngay cả vào thời điểm đó, một căn hộ cao cấp mới với giá dưới 1,300 đô la mỗi feet vuông cũng là một món hời—vì vậy những người mua ban đầu đã có được một giao dịch tốt.
Về vị trí, điểm nổi bật lớn nhất của The Panorama là gần trường Nữ sinh CHIJ St. Nicholas danh tiếng, chỉ cách 5 phút đi bộ. Cũng chỉ mất 6 phút đi bộ để đến ga tàu điện ngầm Mayflower MRT trên tuyến Thomson-East Coast.
3. The Trilinq
Địa điểm: 28 Jalan Lempeng (Quận 5)
Chủ đầu tư: Clementi Development Pte. Ltd.
Thời gian bàn giao (TOP): 2017
Thời hạn sở hữu: 99 năm
Số lượng căn hộ: 755
Doanh số ra mắt: 14% bán ra trong sáu tháng đầu
Tỷ lệ giao dịch bán lại có lãi: 90% (103 lãi, 11 lỗ)
Lợi nhuận trung bình: 190,715 đô la
Tình hình bán hàng chậm chạp ban đầu của The Trilinq có thể được tóm gọn trong một câu: không gian thông tầng. Chúng tôi đã giải thích trước đây về sự lãng phí tiền bạc của điều này, nhưng tóm lại: các căn hộ có tỷ lệ chiều cao trần lớn, và không gian thông tầng này được tính vào diện tích bạn mua.
Một số căn hộ tại The Trilinq có rất nhiều không gian trống (void space)—một số phòng khách có chiều cao trần lên đến sáu mét, rất ấn tượng. Tuy nhiên, điều này có thể mang lại lợi ích cho người mua về lâu dài, vì lợi nhuận bán lại luôn ổn định. Chúng ta phải thừa nhận rằng, trần nhà cao thực sự tạo ấn tượng mạnh mẽ, điều hiếm thấy ngoài các căn hộ penthouse.
Mặt khác, có những dấu hiệu cho thấy việc bán hàng chậm lại trong chu kỳ xây dựng ba năm là kế hoạch của chủ đầu tư, thay vì cố gắng bán hết tất cả các căn trong một tháng.
Một yếu tố khác cần xem xét là thời hạn của Thuế Bổ sung cho Người mua (ABSD). The Trilinq là một trong những căn hộ có khả năng bỏ lỡ thời hạn năm năm (chi phí ABSD ước tính cộng với lãi suất là 50,9 triệu đô la). Vào cuối đợt bán hàng năm 2017, giá trung bình đã giảm xuống khoảng 1.200 đến 1.300 đô la mỗi feet vuông (so với mức trung bình 1.505 đô la mỗi feet vuông khi ra mắt). Do đó, điều này giải thích một phần cho lợi nhuận bán lại cao trong một số giao dịch ngày nay.
4. The Santorini
Địa điểm: 23 Tampines Street 86 (Quận 18)
Chủ đầu tư: MCC Land
Thời gian bàn giao (TOP): 2017
Thời hạn sở hữu: 99 năm
Số lượng căn hộ: 597
Doanh số ra mắt: 22% bán ra trong sáu tháng đầu
Tỷ lệ giao dịch bán lại có lãi: 92% (89 lãi, 8 lỗ)
Lợi nhuận trung bình: 86,211 đô la
The Santorini, giống như The Panorama, đã bị ảnh hưởng bởi giới hạn Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (TDSR) được đưa ra gần thời điểm ra mắt. Công chúng thực sự có nhu cầu đối với bất động sản này; nhưng trong cuối tuần ra mắt The Santorini, hầu hết các căn hộ được bán chủ yếu là các căn một và hai phòng ngủ nhỏ hơn.
Điều này có thể là do tổng giá thấp hơn, điều này rất quan trọng đối với những người mua mới đang cố gắng đáp ứng giới hạn TDSR (căn hộ một phòng ngủ nhỏ nhất chỉ có giá khoảng 500.000 đô la khi ra mắt). Tuy nhiên, việc bán các căn hộ lớn hơn đã tỏ ra là một thách thức trong hai năm tiếp theo.
Vào thời điểm đó, mọi người cho rằng thị trường bắt đầu bão hòa, với nguồn cung quá nhiều từ các dự án bất động sản đại chúng khác nhau, và khu vực này cũng có khá nhiều nguồn cung dự án mới.
The Santorini cũng phải đối mặt với một vấn đề tồn tại lâu dài: căn hộ này không có ga tàu điện ngầm trong khoảng cách đi bộ, và chủ yếu hướng đến những người có xe hơi.
Mặc dù vậy, lợi nhuận bán lại vẫn luôn mạnh mẽ nhờ sự phát triển liên tục của khu vực Tampines. The Santorini cách trung tâm Tampines chưa đầy 10 phút lái xe, một cụm bán lẻ lớn cũng có nhiều văn phòng hạng A. Mức giá hiện tại khoảng 1.240 đô la mỗi feet vuông trở lên, The Santorini là một lựa chọn khả thi so với các căn hộ cũ hơn và giá cao hơn gần trung tâm Tampines.
5. Principal Garden
Địa điểm: 93 Prince Charles Crescent (Quận 3)
Chủ đầu tư: UOL, Kheng Leong
Thời gian bàn giao (TOP): 2018
Thời hạn sở hữu: 99 năm
Số lượng căn hộ: 663
Doanh số ra mắt: 31% bán ra trong sáu tháng đầu
Tỷ lệ giao dịch bán lại có lãi: 99% (85 lãi, 1 lỗ)
Lợi nhuận trung bình: 214,348 đô la
Principal Garden dường như chủ yếu hướng đến các nhà đầu tư: khoảng 70% số căn là các căn một và hai phòng ngủ nhỏ hơn, và dự án này cũng cung cấp các căn hộ hai chìa khóa (dual-key). Vấn đề là, cơn sốt căn hộ “hộp giày” (shoebox) đã đạt đến đỉnh điểm vào năm 2011/12. Đến khi Principal Garden ra mắt vào năm 2015, chúng ta đã bị truyền thông bombard về việc các căn hộ hộp giày đang làm bão hòa thị trường; các nhà đầu tư bắt đầu lo lắng về triển vọng bán lại. Gần đó còn có rất nhiều sự cạnh tranh từ Ascentia Sky, Echelon và Alex Residences.
Truyền thông cho biết Principal Garden bán hàng mạnh mẽ; nhưng hãy nhớ rằng, những con số này đại diện cho kết quả của việc bán hàng theo từng giai đoạn (ví dụ, chủ đầu tư chỉ tung ra 200 căn trong cuối tuần ra mắt). Đây là một chiến thuật thường được các chủ đầu tư sử dụng khi họ không mấy tự tin, vì nó giúp tạo ấn tượng rằng căn hộ đang bán chạy. Như bạn có thể thấy từ các con số trên, tỷ lệ hấp thụ trong sáu tháng đầu là thấp.
Mặc dù vậy, Principal Garden đã hoạt động rất tốt trong nhiều năm qua. Điều này có thể được cho là do nhiều yếu tố, chẳng hạn như sự sang trọng hóa của Tiong Bahru (ga tàu điện ngầm Redhill MRT cách dự án khoảng 10 phút đi bộ, và chỉ cách một trạm là đến ga Tiong Bahru MRT).
Có lẽ một lý do khác là phương pháp phân bổ đất đai 80/20 mà chủ đầu tư sử dụng, trong đó 80% diện tích đất là cảnh quan cây xanh. Ngày nay, việc phân bổ đất đai hào phóng như vậy là rất hiếm, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm khác đã được đô thị hóa. Đôi khi, những gì bạn thấy trong các bản vẽ phối cảnh là chưa đủ, và những gì bạn tận mắt chứng kiến trong thực tế sẽ rất khác biệt.
6. The Skywoods
Địa điểm: 11 Dairy Farm Heights (Quận 23)
Chủ đầu tư: Bukit Timah Green Development Pte. Ltd.
Thời gian bàn giao (TOP): 2016
Thời hạn sở hữu: 99 năm
Số lượng căn hộ: 420
Doanh số ra mắt: 14% bán ra trong sáu tháng đầu
Tỷ lệ giao dịch bán lại có lãi: 93% (66 lãi, 4 lỗ)
Lợi nhuận trung bình: 133,709 đô la
Khi The Skywoods ra mắt, những lời phàn nàn chính từ người mua là về thời hạn sở hữu thuê. Vào thời điểm đó, các căn hộ gần nhất với The Skywoods là Dairy Farm Estate và Hazel Park, những căn hộ sở hữu vĩnh viễn này có giá bán thấp hơn nhiều.
Ngày ra mắt đã làm tình hình phức tạp hơn. Giới hạn Tổng Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (TDSR) được đưa ra gần thời điểm The Skywoods ra mắt, có nghĩa là một số người mua thấy rằng họ không thể đáp ứng yêu cầu để mua The Skywoods. Điều này đã gây khó khăn cho đội ngũ bán hàng trong việc bán các căn hộ cho đến khi giá được giảm vào năm 2015.
Tuy nhiên, kể từ đó, doanh số của The Skywoods đã diễn ra suôn sẻ. Việc cải tạo khu vực đã giúp đẩy giá lên, chẳng hạn như sự phát triển của ga tàu điện ngầm Hillview MRT và Tuyến đường sắt (Rail Corridor) gần đó.
Vẫn còn các căn hộ khác có kết quả kém khi ra mắt nhưng sau đó hoạt động tốt
Có nhiều lý do cho sự biến động giá bất động sản, có thể là do xu hướng trước mắt, hoặc thị trường đang thích ứng với các chính sách mới. Chúng tôi không thể chỉ ra nguyên nhân cụ thể cho từng trường hợp trong một bài viết.
Nhưng từ các trường hợp căn hộ chúng tôi đã chia sẻ, đủ để thấy rằng kết quả bán hàng vào ngày ra mắt không phải lúc nào cũng là một chỉ số tốt cho hiệu suất trong tương lai (mặc dù đôi khi nó thực sự cần một số giảm giá).
Để có thêm các bài đánh giá chuyên sâu, hãy theo dõi AnjiaSG. Chúng tôi sẽ cập nhật cho bạn những diễn biến mới nhất trên thị trường bất động sản Singapore.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
