Vào đầu năm nay, một cặp vợ chồng đã mua một căn hộ chung cư ba phòng ngủ với khoản phí quyền chọn mua (option fee) là 1%, nhưng chủ căn hộ đột nhiên không bán nữa, khiến người mua rơi vào tình thế khó xử.
Cặp đôi này vừa bán căn hộ HDB của họ và sẽ không còn nơi ở vào tháng 9 năm 2022. Tuy nhiên, chủ căn hộ lại có một câu chuyện khác về những gì đã xảy ra.
Vậy, chính xác thì chuyện gì đã xảy ra?
Diễn biến sự việc
Vào khoảng tháng 2 hoặc tháng 3 năm 2022, cặp đôi này đã bán căn hộ HDB của họ và yêu cầu môi giới bất động sản tìm một căn hộ chung cư ở khu vực phía Tây Singapore. Họ ước tính có thể mua một căn hộ ba phòng ngủ với giá khoảng 1 triệu đô la Singapore.
Vào ngày 8 tháng 3, khi tình cờ tìm thấy căn hộ này tại đường Choa Chu Kang Loop, họ đã đưa ra lời đề nghị 1,058 triệu đô la Singapore thông qua môi giới của chủ nhà.
Vào ngày 10 tháng 3, chủ nhà, lúc đó đang sống ở Myanmar, đã xác nhận qua môi giới của mình rằng ông đồng ý bán với giá 1,058 triệu đô la Singapore. Sau đó, người môi giới đã gửi cho ông một bản Thỏa thuận Quyền chọn Mua (OTP) qua tin nhắn WhatsApp.
Vào ngày 18 tháng 3, chủ nhà đã gửi cho môi giới của mình một bản OTP đã được ký chính thức qua WhatsApp, sau đó người môi giới này đã chuyển tiếp bản OTP cho môi giới của người mua. Thực tế, chủ nhà đã ký tài liệu hai lần vì bản sao đầu tiên không rõ ràng.
Vào ngày 19 tháng 3, cặp đôi đã chuyển khoản tiền đặt cọc 1% là 10.580 đô la Singapore cho chủ nhà qua PayNow.
Vào ngày 22 tháng 3, môi giới của bên bán thông báo cho môi giới của bên mua rằng khách hàng của ông đã gửi bản OTP gốc (chúng ta giả định ở đây là tài liệu gốc). Vì cặp đôi vẫn chưa nhận được bản OTP gốc, họ đã tiếp tục thực hiện quyền chọn mua (vì họ đã nhận được bản sao điện tử qua WhatsApp vào ngày 18 tháng 3).
Vào ngày 6 tháng 4, luật sư của cặp đôi tiếp tục thực hiện quyền chọn mua và gửi một tấm séc trị giá 5% giá bán (đã trừ tiền đặt cọc) cho luật sư của chủ nhà. Tuy nhiên, công ty luật này từ chối thực hiện vì chủ nhà không chỉ định họ đại diện trong việc bán nhà này.
Vào ngày 11 tháng 4, luật sư của cặp đôi đã gửi một thư yêu cầu đến vị luật sư này, yêu cầu họ tiến hành chấp nhận quyền chọn mua và hoàn tất việc mua bán bất động sản. Do bế tắc không thể giải quyết tranh chấp, hai bên cuối cùng đã đưa vụ việc ra tòa.
Mỗi bên một lý lẽ
Theo cặp đôi, vì họ đã bán căn hộ HDB của mình, họ phải dọn ra trước tháng 9 năm 2022. Hành động không chấp nhận quyền chọn mua của chủ căn hộ đã khiến họ không còn nơi ở.
Tuy nhiên, chủ căn hộ lại có một câu chuyện khác. Ông nói với tòa án rằng ban đầu ông đã yêu cầu môi giới của mình rao bán căn hộ với giá khởi điểm 1,2 triệu đô la Singapore. Lời đề nghị 1,058 triệu đô la Singapore của cặp đôi thấp hơn giá ông mong đợi, vì vậy khi nhận được lời đề nghị qua WhatsApp, ông đã nói với môi giới rằng ông cần thời gian để xem xét mức giá này.
Trước khi quyết định có bán hay không, ông còn yêu cầu môi giới tiến hành thẩm định giá.
Ông tuyên bố rằng môi giới của ông đã không thông báo cho ông biết người mua sẽ chuyển tiền đặt cọc qua PayNow, và ông cũng không chỉ thị cho môi giới của mình nhận phí quyền chọn mua qua PayNow. Ngược lại, ông muốn đối phương thanh toán bằng séc.
Ông cũng cho biết, ông đã ký Thỏa thuận Quyền chọn Mua (với giá bán 1,058 triệu đô la Singapore) dưới sự chứng kiến của anh trai mình là do môi giới của ông liên tục làm phiền. Khi gửi bản OTP đã ký cho môi giới, ông đã nói với môi giới rằng ông không thể bán với giá đó vì ông cảm thấy mức giá đó “rất không công bằng với ông”.
Chủ căn hộ cũng đã tự mình tìm hiểu và phát hiện ra rằng một căn hộ tương tự ở một khu lân cận trong cùng khu vực đã được bán với giá 1,24 triệu đô la Singapore vào tháng 12 năm 2021. Ông cho rằng môi giới của mình đã không thực hiện thẩm định đầy đủ và đã gây hiểu lầm cho ông về giá cả.
Đó là lý do tại sao ông đã hủy giao dịch vào ngày 31 tháng 3 và không chỉ thị cho luật sư của mình tiếp tục.
Chủ căn hộ còn cho biết ông có một cậu con trai mắc chứng tự kỷ, đang dần thích nghi với ngôi nhà và môi trường xung quanh. Nếu bây giờ ông bán căn hộ của mình, gia đình ông sẽ rất khó để thích nghi lại.
Ông thậm chí còn đề nghị trả lại tiền đặt cọc cho cặp đôi. Khi ông cố gắng chuyển khoản phí này cho họ, ông đã không thể thực hiện được. Sau đó, ông tuyên bố rằng cặp đôi đã cố gắng ngăn cản nỗ lực trả lại phí quyền chọn mua của ông.
Phán quyết của thẩm phán
Trong phán quyết của mình, thẩm phán cho biết tài liệu quyền chọn mua – mặc dù được ký dưới dạng kỹ thuật số và được truyền qua WhatsApp giữa người mua, môi giới và người bán – đã chứa tất cả các chi tiết cơ bản của giao dịch, bao gồm tên của họ, tài sản, số tiền phải trả, v.v. Nói cách khác, đây là một tài liệu có hiệu lực pháp lý.
Về việc chủ căn hộ tuyên bố bị ép ký OTP (khi ở Myanmar) và không muốn bán tài sản với giá đã thỏa thuận, thẩm phán cho rằng không có đủ bằng chứng để chứng minh. Tin nhắn WhatsApp không cho thấy chủ nhà không sẵn lòng bán tài sản với giá 1,058 triệu đô la Singapore. Hành động ký OTP dưới sự chứng kiến của một nhân chứng đã đi ngược lại với ý muốn mà ông tuyên bố.
Nếu chủ nhà không muốn bán tài sản với giá đó, ông ta lẽ ra đã từ chối ký OTP. Trên thực tế, chủ nhà đã ký OTP hai lần.
Về việc muốn nhận tiền qua séc thay vì PayNow, không có bằng chứng nào trong các cuộc trao đổi qua WhatsApp cho thấy chủ căn hộ đã thông báo cho môi giới rằng ông không muốn nhận chuyển khoản qua PayNow và muốn nhận bằng séc. Tài liệu OTP thậm chí còn nêu rõ rằng tiền đặt cọc sẽ được thanh toán qua “chuyển khoản Paynow”, và chủ căn hộ thực tế đã liên kết thông tin thẻ căn cước quốc gia của mình với tài khoản ngân hàng tiết kiệm để tạo điều kiện cho người mua chuyển khoản phí quyền chọn mua qua PayNow.
“Lý do duy nhất bị đơn (chủ căn hộ) quyết định không hoàn thành giao dịch là vì sau đó ông ta phát hiện ra một bất động sản khác trong cùng khu vực đã được giao dịch với giá cao hơn,” thẩm phán phán quyết.
“Nếu bị đơn cho rằng (môi giới của ông) đã không thực hiện thẩm định đầy đủ trước khi tư vấn cho bị đơn về việc liệu ông có nhận được một lời đề nghị công bằng (như ông tuyên bố) hay không, thì bị đơn nên tự mình truy cứu vấn đề này với (môi giới của ông).
“Về tình trạng của con trai ông, điều đó không liên quan đến việc liệu quyền chọn mua có hiệu lực hay không.”
Thẩm phán phán quyết rằng chủ căn hộ chưa bao giờ coi tình trạng của con trai mình là một vấn đề khi thảo luận về thời điểm bán căn hộ với môi giới. Một đoạn trích tin nhắn WhatsApp ngày 1 tháng 3 tại tòa cho thấy người bán căn hộ vẫn mong muốn bán, bất kể tình trạng của con trai mình:
Bị đơn: Anh ơi, việc bán nhà tiến triển thế nào rồi? Đã mấy tháng rồi mà chúng ta chưa nhận được lời đề nghị nào tốt, phải không anh?
Môi giới: Lời đề nghị tốt nhất là 1,07 triệu. Hầu hết những người mua tiềm năng đều cho rằng toàn bộ ngôi nhà cần phải được cải tạo lại, và đó là một chi phí lớn.
Bị đơn: Tôi thấy 1,07 triệu cũng không tệ.
Môi giới: Vâng, nhưng lời đề nghị đó không còn nữa. Tôi sẽ cố gắng hướng tới mức giá đó.
Bị đơn: Được rồi, anh. Tôi hy vọng có thể hoàn tất giao dịch sớm.
Do đó, thẩm phán đã phán quyết rằng chủ căn hộ đã vi phạm nghĩa vụ của mình theo Thỏa thuận Quyền chọn Mua.
Thẩm phán đã ra lệnh cho chủ nhà tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán và hoàn tất giao dịch trước tháng 9 năm 2022. Theo đó, người mua mới có thể nhận bàn giao tài sản theo kế hoạch.
Trong khi đó, chủ căn hộ và gia đình có thể tiếp tục sống trong tài sản này.
Điều rõ ràng ở đây là một khi đã ký Thỏa thuận Quyền chọn Mua (OTP), thường rất khó để thay đổi quyết định. Đối với người mua, nếu họ muốn rút lui sau khi ký OTP, tiền đặt cọc của họ sẽ thuộc về người bán.
Việc xác nhận quyền chọn mua đòi hỏi một khoản đặt cọc không hoàn lại, và đây là một tài liệu có giá trị pháp lý ràng buộc.
Đối với người bán (trong trường hợp này là chủ căn hộ), nếu rút lui, ông ta phải hoàn lại phí quyền chọn mua. Quan trọng nhất, người mua có thể yêu cầu “thực hiện cụ thể” (specific performance) đối với người bán, đây thường là một lệnh của tòa án yêu cầu bên vi phạm hợp đồng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
