Cẩm nang thuê nhà Singapore

Những điều cần biết khi thuê nhà

Thuê nhà thoạt nhìn có vẻ đơn giản và trực tiếp, nhưng khi tìm hiểu sâu hơn, bạn sẽ phát hiện ra những chi tiết phức tạp bên trong. Việc tìm ra địa điểm ưng ý và xác định ngân sách thuê nhà chỉ là bước đầu tiên của quá trình. Ngoài ra, việc dành đủ thời gian cho quá trình tìm nhà, từ tìm kiếm danh sách bất động sản, sàng lọc nhà đến tham quan căn hộ cũng rất quan trọng. Lý tưởng nhất, bạn nên dành ít nhất hai đến ba tuần để sàng lọc các lựa chọn có thể thuê. Ngày càng có nhiều đại lý bất động sản biết cách tận dụng các nền tảng kỹ thuật số để cung cấp dịch vụ xem nhà ảo, điều này cũng giúp tiết kiệm thời gian thu hẹp phạm vi tìm kiếm và sàng lọc những ngôi nhà ưng ý. Dưới đây là những điều cần biết khi thuê nhà tại Singapore.

1. Ngân sách thuê nhà và thời hạn thuê

Hãy chắc chắn tính toán và quyết định ngân sách thuê nhà của bạn, khi tính toán cần xem xét các gánh nặng tài chính và chi phí khác để đảm bảo không rơi vào tình trạng eo hẹp về tài chính. Điểm mấu chốt là: liệu cơm gắp mắm, ngôi nhà bạn thuê phải nằm trong khả năng kinh tế của bạn. Sau khi trừ đi tiền thuê nhà và các chi phí, thu nhập hàng tháng của bạn vẫn nên còn dư để tiết kiệm và đầu tư.

Sau khi đã rõ về ngân sách, đã đến lúc xem xét thời hạn thuê. Hiện tại, thời hạn thuê nhà tư nhân tối thiểu ở Singapore là ba tháng, trong khi các căn hộ HDB là sáu tháng. Ngày nay, hầu hết mọi người ký hợp đồng một hoặc hai năm, điều này cho phép họ có sự linh hoạt để đàm phán lại các điều khoản thuê khi gia hạn hợp đồng hoặc chuyển đến một ngôi nhà khác.

2. Vị trí, khu dân cư

Hãy chọn một vài địa điểm/cộng đồng mà bạn yêu thích nhất hoặc cho rằng môi trường sống khá tốt, và làm rõ lý do tại sao bạn thích và chọn chúng. Hãy xem xét các yếu tố sau: tiền thuê nhà, mức độ tiện lợi trong sinh hoạt; khả năng kết nối giao thông; có bao nhiêu tiện ích trong khoảng cách đi bộ, thời gian đi làm hoặc đi học, sự riêng tư cá nhân và môi trường xung quanh (ví dụ, có công trình xây dựng lớn nào đang thi công gần đó không?)

Nhà ở tư nhân tại Singapore có thể được chia thành ba phân khúc thị trường chính: Khu vực Trung tâm lõi (Core Central Region, viết tắt là CCR) ở khu vực trung tâm thành phố, Phần còn lại của Khu vực Trung tâm (Rest of Central Region, viết tắt là RCR) ở rìa trung tâm, và Khu vực Ngoài Trung tâm (Outside Central Region, viết tắt là OCR) ở ngoại ô. Có thể đoán được, giá thuê ở CCR thường cao hơn hai phân khúc còn lại.

3. Nhà ở công cộng HDB vs. Chung cư tư nhân

Singapore có nhiều loại nhà cho thuê, trong đó hai loại phổ biến là chung cư tư nhân và nhà ở công cộng của chính phủ (HDB). Lựa chọn giữa hai loại này phụ thuộc vào ngân sách cá nhân, sở thích sống và nhu cầu nhà ở. Thông thường, trong bất kỳ khu vực nào tại Singapore, thuê nhà HDB sẽ kinh tế hơn so với thuê chung cư tư nhân. Tuy nhiên, nhà ở công cộng không có các tiện ích như chung cư tư nhân có tường rào bao quanh và đầy đủ tiện nghi. Do đó, nếu phòng tập gym, hồ bơi, sân tennis, phòng sinh hoạt đa năng và khu vực BBQ là quan trọng đối với bạn, thì chung cư tư nhân nên là lựa chọn hàng đầu của bạn.

4. Xem nhà thực tế

Một khi bạn đã nhắm được ngôi nhà ưng ý, bạn có thể có những lo ngại khác, chẳng hạn như tiếng ồn và các vấn đề tương tự. Lúc này, bạn có thể chọn xem lại nhà vào những ngày và thời điểm khác nhau để đánh giá môi trường sống thực tế một cách tốt hơn và toàn diện hơn. Ví dụ, so với cuối tuần, buổi sáng các ngày trong tuần có thể có nhiều tiếng ồn xe cộ hơn, đường xá có thể dễ bị tắc nghẽn hơn.

Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại hỏi để giải quyết ngay lập tức. Nếu bạn chỉ thuê một phòng, bạn có thể hỏi chủ nhà liệu có được nấu ăn trong bếp hay có được phép đón khách đến thăm nhà không. Các câu hỏi tương tự khác bao gồm: có được phép nuôi thú cưng không; căn hộ không có nội thất, có một phần nội thất hay có đầy đủ nội thất, v.v. Cần lưu ý rằng các căn hộ có đầy đủ nội thất thường có giá thuê cao hơn.

5. Hiểu rõ mọi chi tiết của hợp đồng thuê nhà

Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, hãy chắc chắn đọc kỹ các điều khoản cho thuê và phải thảo luận, xác nhận với chủ nhà về bất kỳ điểm nào chưa rõ ràng. Bạn nên thuê một đại lý bất động sản chuyên nghiệp để giúp đỡ. Họ có thể đưa ra lời khuyên về địa điểm lý tưởng, quá trình đàm phán và đánh giá các điều khoản hợp đồng. Một số vấn đề thường gặp có thể liên quan đến tiền đặt cọc bảo đảm (security deposit) hoặc điều khoản ngoại giao (diplomatic clause) dành cho người nước ngoài thuê nhà tại Singapore.

Người thuê tiềm năng cũng nên xác nhận với chủ nhà về quy trình xử lý các vấn đề thuê nhà, chẳng hạn như bảo trì và sửa chữa trong thời gian thuê. Điều này bao gồm cách thức liên lạc với chủ nhà, thời gian phản hồi và ai sẽ chịu chi phí sửa chữa.

Sau khi đã chọn và thuê được căn hộ, người thuê nên ghi chép rõ ràng bằng văn bản về tình trạng ban đầu của ngôi nhà khi bàn giao, kèm theo hình ảnh/video làm bằng chứng. Việc ghi lại mọi chi tiết thuê nhà bằng giấy trắng mực đen sẽ giảm thiểu đáng kể các tranh chấp có thể xảy ra khi trả lại căn hộ khi hợp đồng thuê hết hạn.

Người thuê nhà nên làm gì trong thị trường của chủ nhà?

Nếu bạn muốn thuê một căn hộ trong thị trường hiện tại, giá thuê bạn phải trả có thể cao hơn rất nhiều so với một năm trước, vì nhu cầu thuê nhà đã vượt qua nguồn cung nhà cho thuê. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết về sự tăng giá thuê và những điều người thuê tiềm năng cần biết!

1. Tại sao giá thuê vẫn tiếp tục tăng?

• Có nhiều yếu tố tạo nên một thị trường cho thuê nhà ở tư nhân mạnh mẽ. Nhu cầu thuê chung cư tư nhân được hỗ trợ từ nhiều phía: sự trở lại của lao động nước ngoài, những người thuê nhà trong khi chờ đợi nhà mới hoàn công, hoặc cũng có thể bao gồm những người tạm thời không đủ khả năng mua nhà nên chuyển sang thuê. Mặt khác, khi giá nhà tăng, một số chủ sở hữu có thể chọn bán nhà để tận dụng lợi thế tăng vốn và quyết định tạm thời thuê nhà trong khi xem xét lại kế hoạch bất động sản cá nhân của mình.
• Ngoài ra, một số nhà điều hành co-living (sống chung) cũng đang hoạt động trên thị trường cho thuê chung cư, thuê các căn hộ để cung cấp các lựa chọn không gian sống chung. Những nguồn cầu đa dạng này đã thúc đẩy sự tăng trưởng của giá thuê. Đáng chú ý, một số người nước ngoài có thể sẵn sàng trả giá thuê cao hơn để giữ được căn nhà cho thuê mà họ muốn, từ đó đẩy giá thuê lên cao.
• Dữ liệu từ Hệ thống thông tin bất động sản của URA (URA Realis) cho thấy, trong khoảng thời gian từ tháng 4 đến tháng 5 năm 2021 và cùng kỳ năm 2022, giá thuê trung bình hàng tháng đã tăng mạnh trên diện rộng. Căn hộ năm phòng ngủ có mức tăng giá thuê lớn nhất, tăng 39% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 4 và tháng 5 năm 2022, với giá thuê trung bình hàng tháng đạt 12.951 đô la Singapore. Đồng thời, so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê trung bình hàng tháng của các chung cư tư nhân từ một đến bốn phòng ngủ đã tăng khoảng 14% đến 16% trong tháng 4 và tháng 5 năm 2022 (xem Bảng 1).
• Trong quá trình hiểu các dữ liệu này, cần lưu ý rằng những con số này là giá trị trung bình, và mức tăng giá thuê của các giao dịch cho thuê riêng lẻ có thể có sự khác biệt lớn. Ví dụ, theo phản hồi từ các đại lý của PropNex, trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà mạnh mẽ, việc chủ nhà tăng giá thuê 30% hoặc 40% không phải là hiếm.
• Do số lượng nhà cho thuê đang eo hẹp, dự kiến giá thuê sẽ vẫn ở mức cao và có khả năng tăng thêm trong thời gian còn lại của năm nay. Đồng thời, nếu chủ nhà chọn chuyển gánh nặng chi phí sinh hoạt gia tăng sang cho người thuê, áp lực lạm phát và lãi suất tăng có thể có tác động nhất định đến giá thuê.

Bảng 1: Giá thuê trung bình hàng tháng của nhà ở tư nhân không có đất nền

2. Các khu vực thuê nhà nổi tiếng ở Thành phố Sư Tử là những khu nào?

• Mặc dù thấp hơn một chút so với 36.942 hợp đồng trong cùng kỳ năm 2021, khối lượng cho thuê trong năm tháng đầu năm nay vẫn ở mức tốt, với tổng số 34.306 hợp đồng thuê. Dự kiến, nhu cầu thuê nhà sẽ duy trì ổn định trong thời gian còn lại của năm 2022. Tuy nhiên, số lượng nhà cho thuê hạn chế có thể kìm hãm tốc độ tăng trưởng của khối lượng giao dịch.
• Theo quan sát, nhu cầu thuê nhà ở các phân khúc thị trường khác nhau vẫn mạnh mẽ. Quan sát thị trường cho thấy, những người nước ngoài có ngân sách thuê nhà dồi dào hơn có thể ưa thích những ngôi nhà lớn ở CCR và RCR, đặc biệt là những nơi có vị trí thuận tiện, gần ga tàu điện ngầm và các tiện ích.
• Một số khu vực thuê nhà nổi tiếng nhất chủ yếu nằm ở CCR và RCR. Trong đó, Quận 9 là phổ biến nhất, theo sau là Quận 10 (xem Bảng 2A). Mặc dù khối lượng cho thuê trong 5 tháng đầu năm 2022 giảm so với cùng kỳ năm ngoái, điều này có thể là do nguồn cung căn hộ cho thuê bị thắt chặt do nhu cầu thuê nhà mạnh mẽ. Giá thuê trung vị ở những khu vực nổi tiếng này cũng đã tăng từ 10% đến 15% trong năm qua (xem Bảng 2B).

Bảng 2A: Bảng xếp hạng 10 khu vực thuê nhà nổi tiếng nhất (So sánh từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2022 và từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2021)

Bảng 2B: Giá thuê trung vị của 10 khu vực thuê nhà nổi tiếng nhất (So sánh từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2022 và từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2021)

Lưu ý cho những ai muốn thuê nhà!

Sự chậm trễ trong các dự án xây dựng cùng với nhu cầu không giảm đã đẩy khối lượng cho thuê lên cao. Hiện tại là thị trường của chủ nhà, nhiều bất động sản cho thuê thường nhận được gần như vô số yêu cầu chỉ trong vòng vài giờ sau khi đăng. Với một lượng khách thuê sẵn có, chủ nhà sẽ kiên quyết với giá thuê mà họ mong muốn, gần như không có chỗ cho việc thương lượng. Chủ nhà cũng sẽ kén chọn hơn trong việc lựa chọn người thuê, vì họ biết rằng có rất nhiều người khác đang chờ để thuê nhà của họ.

Dưới đây là một số mẹo thuê nhà có thể giúp bạn trong thị trường cạnh tranh ngày nay:

1. Lên kế hoạch ngân sách thuê nhà trước. Sau khi xem xét các chi phí hàng tháng và tiền tiết kiệm cá nhân, hãy xác định rõ số tiền thuê nhà mà bạn có thể chi trả.

2. Lập kế hoạch liên quan dựa trên nhu cầu cá nhân và các ưu tiên. Hãy lập một danh sách sàng lọc nhà ở dựa trên địa điểm ưa thích, loại nhà, mức độ tiện lợi và các tiện ích xung quanh, nhà có đầy đủ nội thất/một phần nội thất/không có nội thất, và thời hạn thuê mong muốn.

3. Phải tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin liên quan đến việc thuê nhà. Cùng với đại lý bất động sản đánh giá các giao dịch cho thuê gần đây và nguồn cung nhà có sẵn.

4. Hãy chuẩn bị sẵn tiền mặt để có thể trả tiền cọc thiện chí (tức là tiền đặt cọc) khi ký Thư bày tỏ ý định (Letter of Intent), thường là một tháng tiền thuê. Đừng quên chuẩn bị tiền bảo đảm (security deposit), số tiền thường bằng một tháng tiền thuê nhân với số năm của thời hạn thuê.

5. Hãy nhớ rằng, người thuê phải trả thuế tem cho thuê (rental stamp duty). Nếu thời hạn thuê là 4 năm hoặc ngắn hơn, thuế tem sẽ được tính bằng 0,4% tổng tiền thuê của cả kỳ hạn thuê.

Trong một thị trường vận hành với tốc độ nhanh, chỉ cần một chút lơ là là có thể bỏ lỡ cơ hội tốt, vì vậy việc chuẩn bị sẵn sàng mọi thông tin cần thiết và tiền mặt là rất quan trọng. Bạn nên thuê một đại lý bất động sản có kinh nghiệm, đáng tin cậy và có kiến thức để giúp bạn tìm nhà cho thuê và đàm phán với chủ nhà.

Thị trường cho thuê vẫn sôi động

Đối với thị trường bất động sản Singapore, bao gồm cả thị trường cho thuê nhà ở, bộ phận nghiên cứu của PropNex giữ thái độ thận trọng nhưng lạc quan. Nhìn chung, Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Singapore trong năm 2022 dự kiến vẫn sẽ tăng trưởng từ 3% đến 5% (tại thời điểm viết bài), tình hình kinh tế và thị trường lao động vẫn lành mạnh. Tuy nhiên, một số rủi ro suy giảm cần lưu ý bao gồm việc tăng lãi suất toàn cầu do lạm phát gia tăng, tăng trưởng toàn cầu chậm lại và gián đoạn chuỗi cung ứng.

Theo chỉ số giá thuê bất động sản tư nhân của URA, trong cả năm 2021, giá thuê bất động sản tư nhân đã tăng 9,9%. Dự kiến, giá thuê trong năm 2022 sẽ tăng với tốc độ tương tự hoặc thậm chí nhanh hơn.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi