Triển vọng kinh tế tích cực và tỷ lệ thất nghiệp thấp của Singapore đã cung cấp sự hỗ trợ cho các yếu tố cơ bản của thị trường bất động sản, bất chấp những rủi ro suy giảm từ sự leo thang tiềm tàng của căng thẳng thương mại toàn cầu.
Đối với những người mua tiềm năng, việc áp dụng một thái độ thận trọng là điều khôn ngoan, đặc biệt khi xét đến mức giá nhà và lãi suất vay thế chấp hiện tại đang ở mức cao.
Thị trường bất động sản Singapore đã lấy lại niềm tin vào đầu năm 2025, mặc dù trước đó khối lượng giao dịch đã giảm sút.
Mặc dù giá nhà tiếp tục xu hướng tăng, khả năng chi trả đã gần đạt đến đỉnh điểm, điều này đòi hỏi sự tăng trưởng tương ứng của thu nhập hộ gia đình để duy trì đà tăng này.
Với các biện pháp hạ nhiệt liên tục của chính phủ, tôi dự kiến tốc độ tăng giá bất động sản sẽ chậm lại trong năm 2025.
Chỉ số giá sản xuất (PPI) của Singapore dự kiến sẽ tăng từ 1% đến 2%, phù hợp với kỳ vọng lạm phát, và giảm đáng kể so với mức 6,8% của năm 2023 và 3,9% của năm 2024.
Giá nhà đất có xu hướng ổn định
Triển vọng kinh tế tích cực và tỷ lệ thất nghiệp thấp của Singapore đã cung cấp sự hỗ trợ cho các yếu tố cơ bản của thị trường bất động sản, bất chấp những rủi ro suy giảm từ sự leo thang tiềm tàng của căng thẳng thương mại toàn cầu.
Tâm lý của người mua bị ảnh hưởng phần lớn bởi tình hình kinh tế và mức độ việc làm.
Tôi dự đoán GDP của Singapore sẽ tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái vào năm 2025, vượt qua điểm giữa của phạm vi dự báo từ 1% đến 3% của Bộ Thương mại và Công nghiệp.
Trong khoảng thời gian từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2024, sau khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ cắt giảm lãi suất, một môi trường lãi suất thuận lợi hơn đã dẫn đến việc giảm lãi suất thế chấp, điều này có thể hỗ trợ tâm lý của người mua.
Với lãi suất hiện tại dao động từ 2,5% đến 2,6% (giảm so với mức khoảng 4% một năm trước), người mua nhà có thể tiết kiệm gần 800 SGD mỗi tháng cho một khoản vay 1 triệu SGD.
Mặc dù tâm lý phía cầu là tích cực, các yếu tố phía cung như giá đất ổn định và chi phí xây dựng cao cho thấy giá nhà mới có thể sẽ giữ vững.
Trong hai năm qua, số lượng các nhà phát triển tham gia đấu thầu đất đã giảm đáng kể (trung bình hai đến ba nhà thầu, so với mức trung bình lịch sử là 10), cho thấy thái độ thận trọng của thị trường.
Với giá thầu tổng thể vẫn tương đối ổn định, cùng với chi phí xây dựng tiếp tục ở mức cao, chúng tôi dự kiến sẽ có ít khả năng giảm giá cho các dự án nhà ở mới được ra mắt.
Đối với thị trường bán lại nhà ở công cộng (HDB), tôi dự kiến giá sẽ được hỗ trợ bởi các yếu tố sau: (i) thường trú nhân (PR) và (ii) các chủ sở hữu nhà riêng cũ đã hoàn thành thời gian chờ 15 tháng.
Những người mua này có thể thu được lợi nhuận đáng kể từ việc bán nhà riêng, có khả năng tạo thêm động lực cho sự tăng giá của các căn hộ HDB vào năm 2025.
Bài viết liên quan:
Các hộ gia đình mới và người có nhu cầu nâng cấp nhà ở thúc đẩy nhu cầu nhà riêng
Sự hình thành các hộ gia đình mới là động lực chính cho nhu cầu bất động sản tại Singapore. Theo Cục Thống kê Singapore, trong năm năm qua, trung bình mỗi năm có 20.000 hộ gia đình mới được thành lập.
Mặc dù chính phủ đã tăng nguồn cung căn hộ HDB, vẫn có một bộ phận dân số có thể cần nhà ở tư nhân hoặc nhà ở công cộng bán lại do thu nhập vượt quá mức trần thu nhập của nhà ở xây theo đơn đặt hàng (BTO) (14.000 SGD), sở thích về vị trí địa lý hoặc lịch trình mua nhà.
Sử dụng tỷ lệ kết hôn làm chỉ số đại diện cho sự hình thành hộ gia đình trong tương lai (trung bình 27.000 cặp mỗi năm trong năm năm qua), chúng tôi dự kiến nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục.
Mặc dù số lượng các cuộc hôn nhân vượt quá số lượng hộ gia đình mới được thành lập – có thể là do các cặp vợ chồng trẻ sống cùng cha mẹ – mong muốn sở hữu nhà ở mạnh mẽ của người Singapore cho thấy nhu cầu nhà ở tư nhân sẽ vẫn mạnh mẽ vào năm 2025.
Những người nâng cấp nhà ở là một thành phần quan trọng của thị trường nhà ở tư nhân. Họ thường sử dụng tiền từ việc bán căn hộ HDB và tiền tiết kiệm tích lũy để trả trước.
Dự kiến sẽ có một lượng lớn những người có tiềm năng nâng cấp nhà ở, với hơn 100.000 căn hộ HDB đạt Thời hạn Cư trú Tối thiểu (MOP) trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến 2023.
Ngoài ra, khi thu nhập hộ gia đình tăng, số lượng hộ gia đình có thu nhập hàng tháng trên 20.000 SGD cũng tăng lên, cho thấy họ có khả năng chi trả cho nhà ở tư nhân, hỗ trợ cho nhu cầu liên tục.
Giá nhà có còn phải chăng?
Một phân tích về tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Singapore cho thấy khả năng chi trả đã gần đến giới hạn trên của phạm vi lịch sử.
Kể từ năm 2000, khi so sánh giá nhà trung bình với tăng trưởng thu nhập hộ gia đình hàng năm, mặc dù thu nhập thường theo kịp giá nhà, nhưng sự tăng trưởng giá gần đây đã vượt qua sự tăng trưởng thu nhập.
Trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2023, tỷ lệ giá trên thu nhập trung bình là 13,4 lần.
Tuy nhiên, tỷ lệ này đã tăng lên 14,1 lần vào năm 2023 và gần đạt 14,6 lần vào năm 2024, chạm đến giới hạn trên của mức độ khả năng chi trả lịch sử.
Điều này có nghĩa là để duy trì sự tăng giá nhà, cần có sự tăng trưởng thu nhập nhanh hơn, các khoản trả trước lớn hơn hoặc chuyển sang các căn nhà nhỏ hơn, giá rẻ hơn.
Với việc thực hiện các hạn chế cho vay như Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) và giá nhà ở tư nhân tăng, sức mua của người mua nhà ngày càng phụ thuộc vào khả năng vay của họ, vốn dựa trên thu nhập hộ gia đình.
Do đó, tổng giá nhà hiện nay quan trọng hơn giá trên mỗi foot vuông.
Ví dụ, một căn hộ cũ ba phòng ngủ rộng 1.200 foot vuông với giá 2.200 SGD mỗi foot vuông có tổng giá hơn 2,6 triệu SGD.
Trong khi đó, một căn hộ mới ba phòng ngủ rộng 900 foot vuông với giá 2.600 SGD mỗi foot vuông có tổng giá dưới 2,3 triệu SGD.
Điều này cho thấy, với hạn mức vay cố định, người mua cần phải trả thêm 300.000 SGD cho căn hộ cũ mặc dù giá mỗi foot vuông thấp hơn.
Bài viết liên quan:
Dự kiến khối lượng giao dịch dự án mới sẽ tăng trong năm 2025
Tôi dự kiến doanh số bán các dự án mới trong năm nay sẽ tăng so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ vào kế hoạch ra mắt mạnh mẽ và thu hút sự quan tâm của người mua.
Các lô đất thuộc Chương trình Bán đất của Chính phủ (GLS) tại các vị trí đắc địa như Orchard Boulevard, Zion Road, Holland Drive và River Valley Green dự kiến sẽ thu hút nhiều sự chú ý, đặc biệt nếu giá cả cạnh tranh.
Dự kiến vào năm 2025 sẽ có ba dự án căn hộ công cộng cao cấp (EC) được ra mắt – Aurelie tại Tampines (Quý 1 năm 2025), Plantation Close tại Tengah (Quý 2 năm 2025) và Jalan Loyang Besar (Quý 4 năm 2025) – do giá cả phải chăng hơn, các dự án này thường có doanh số bán hàng mạnh mẽ, sẽ tiếp tục thúc đẩy sự tăng trưởng này.
Nhìn chung, việc lãi suất giảm dự kiến sẽ hỗ trợ khối lượng giao dịch mạnh mẽ trên thị trường dự án mới vào năm 2025.
Bài viết liên quan:
Các khoản vay mua nhà riêng
Thị trường bất động sản Singapore dự kiến sẽ duy trì sự ổn định về giá trong năm 2025, nhờ vào nhu cầu liên tục.
Với cam kết tài chính lớn liên quan đến việc mua nhà, những người mua tiềm năng nên áp dụng một thái độ thận trọng, đặc biệt khi xét đến mức giá nhà và lãi suất hiện tại đang ở mức cao.
Việc lập ngân sách cẩn thận và một chiến lược tiết kiệm toàn diện là rất quan trọng để đảm bảo sức khỏe tài chính lâu dài và việc mua nhà có trách nhiệm.
Hãy lấy ví dụ về một căn hộ mới ở Khu vực ven trung tâm (RCR) có giá 2,4 triệu SGD, giả sử một cặp vợ chồng người Singapore 35 tuổi có thu nhập hàng tháng là 18.000 SGD, dưới đây là chi tiết khoản vay mua nhà;
Theo tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 75%, họ có thể vay tối đa 1,8 triệu SGD. Khoản trả trước là 560.000 SGD, trong đó ít nhất 120.000 SGD phải được thanh toán bằng tiền mặt. Giả sử tỷ lệ tiết kiệm của hộ gia đình là 30%, cặp vợ chồng này sẽ cần gần hai năm để tiết kiệm đủ cho khoản trả trước. Dựa trên lãi suất hàng năm 3%, khoản trả góp hàng tháng cho khoản vay 30 năm được ước tính là 7.589 SGD.
Do đó, việc lập kế hoạch cẩn thận là cực kỳ quan trọng, đặc biệt trong môi trường giá nhà và lãi suất cao hiện nay.
Một ngân sách rõ ràng và kế hoạch tiết kiệm sẽ giúp người mua nhà rất nhiều và đảm bảo trải nghiệm tài chính mua nhà suôn sẻ và thành công hơn.
Ngoài ra, người mua nhà nên liên tục theo dõi lãi suất thế chấp và xem xét các phương án tái cấp vốn (Refinancing) và điều chỉnh lại khoản vay (Repricing) khi thích hợp.
Đối với những người có nhiều tài sản nhưng ít tiền mặt, ngôi nhà là một tài sản quý giá có thể được tận dụng theo nhiều cách để bù đắp các khoảng trống tài chính.
Mua nhà là một khoản đầu tư lớn, và khả năng chi trả là yếu tố then chốt.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
