Trái với dự đoán của một số nhà quan sát thị trường, việc tái phát triển các tòa nhà văn phòng cũ trong Khu vực Trung tâm Kinh doanh (CBD) không nhất thiết sẽ làm giảm không gian văn phòng trong khu vực này trong trung và dài hạn.
Điều này được phản ánh trong chi tiết giấy phép tạm thời mà Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) cấp trong quý 3 cho các dự án tái phát triển Tháp AXA trên đường Shenton Way và Tòa nhà PIL trên đường Cecil Street.
Dự án mới tại Tháp AXA đã nhận được sự chấp thuận tạm thời từ URA, và theo tính toán diện tích cho thuê thuần, dự án sẽ tạo ra không gian văn phòng tương đương hoặc thậm chí nhiều hơn hiện tại, trong khi dự án tái phát triển Tòa nhà PIL sẽ làm tăng đáng kể không gian văn phòng tại địa điểm này.
Một công ty liên doanh bao gồm một tập đoàn do Alibaba Singapore và Perennial Holdings đứng đầu đã nhận được sự chấp thuận tạm thời của URA để tái phát triển khu đất Tháp AXA thành một dự án phức hợp. Phân khu chức năng của dự án này được chia thành ba phần: diện tích sàn xây dựng văn phòng là 847.808 feet vuông, diện tích sàn xây dựng không gian bán lẻ là 86.187 feet vuông, và phần diện tích còn lại sẽ được sử dụng để xây dựng 268 căn hộ và 100 phòng khách sạn.
Theo ước tính của The Business Times: Giả sử tỷ lệ hiệu quả xây dựng (tỷ lệ giữa diện tích cho thuê thuần và tổng diện tích sàn xây dựng) là từ 80% đến 85%, không gian văn phòng có thể được chuyển đổi thành khoảng 678.000 đến 720.000 feet vuông diện tích cho thuê thuần, con số này gần bằng hoặc thậm chí cao hơn một chút so với diện tích văn phòng 680.000 feet vuông hiện có của Tháp AXA.
Tháp AXA tọa lạc trên một khu đất đối diện ga tàu điện ngầm Tanjong Pagar, có tổng diện tích khoảng 118.200 feet vuông, với thời hạn sở hữu còn lại là 60 năm. Được biết, chủ sở hữu đã nộp đơn lên Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA) để gia hạn thời gian thuê của khu đất lên 99 năm.
Năm ngoái, Alibaba Singapore, một công ty con của Tập đoàn Alibaba, đã mua lại và gián tiếp sở hữu 50% cổ phần của Tháp AXA, một giao dịch định giá tòa nhà ở mức 1,68 tỷ đô la Singapore. Alibaba Singapore sẽ cùng các thành viên của tập đoàn do Perennial dẫn đầu tái phát triển Tháp AXA, và Perennial sẽ tiếp tục nắm giữ nửa cổ phần còn lại của tài sản này.
Các nhà phân tích dự đoán rằng Alibaba cuối cùng sẽ quản lý và sử dụng phần lớn không gian văn phòng trong dự án phát triển phức hợp mới này trong dài hạn. Các doanh nghiệp thuộc Alibaba, bao gồm cả Lazada, đã sử dụng Tháp AXA làm địa điểm văn phòng lâu dài, nhưng trong quá trình tái phát triển tòa nhà, họ sẽ tạm thời chuyển đến Lazada One tại số 51 đường Bras Basah Road.
Cũng trong quý 3, TE Capital Partners đã nhận được sự chấp thuận tạm thời của URA. Công ty này đã thành lập một tập đoàn để mua lại Tòa nhà PIL 17 tầng với giá hơn 330 triệu đô la Singapore. Đồng thời, họ đã được phép tái phát triển Tòa nhà PIL thành một dự án với tổng diện tích sàn xây dựng là 212.888 feet vuông cho văn phòng và 7.707 feet vuông cho không gian bán lẻ.
Theo ước tính của The Business Times: Trong tương lai, diện tích cho thuê của các văn phòng tại Tòa nhà PIL sẽ vào khoảng 170.000 đến 181.000 feet vuông, một sự gia tăng đáng kể so với 107.000 feet vuông hiện tại. Sau đó, Tòa nhà PIL sẽ được mua lại và quản lý chung bởi một liên doanh giữa TE Capital Partners (một công ty quản lý đầu tư bất động sản được thành lập bởi hai anh em Terence và Emilia Teo, con của ông Teo Tong Lim, Tổng giám đốc Tập đoàn Tong Eng) và LaSalle Investment Management.
Theo Quy hoạch tổng thể năm 2019 của URA (URA’s Master Plan 2019), khu đất của Tòa nhà PIL được quy hoạch cho mục đích thương mại với hệ số sử dụng đất (plot ratio) là 11,2. Bất động sản này bao gồm 3 lô đất với tổng diện tích 1.812 mét vuông (19.504 feet vuông). Lô lớn nhất gần 1.392 mét vuông có quyền sở hữu vĩnh viễn. Hai bên là hai lô đất nhỏ hơn, diện tích khoảng 142 mét vuông và 278 mét vuông, với hợp đồng thuê 99 năm bắt đầu từ tháng 5 năm 1977.
Được biết, hợp đồng thuê của hai lô đất này về nguyên tắc đã được chấp thuận để nâng cấp lên quyền sở hữu vĩnh viễn.
Trong quý 2 năm nay, URA đã tạm thời chấp thuận cho City Developments Limited (CDL) tái phát triển khu đất của Fuji Xerox Towers tại số 80 đường Anson Road thành một dự án phức hợp, bao gồm 251.272 feet vuông văn phòng, 10.764 feet vuông không gian bán lẻ và 484 căn hộ (bao gồm căn hộ để bán và căn hộ dịch vụ).
Tính theo diện tích cho thuê, phần văn phòng có thể đạt từ 201.000 đến 214.000 feet vuông. So với diện tích văn phòng 342.000 feet vuông của Fuji Xerox Towers trước đây, đây là một sự sụt giảm đáng kể. Mặc dù vậy, kế hoạch tái phát triển của CDL được thực hiện theo Chương trình Khuyến khích CBD của URA.
Ông Lam Chern Woon, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn tại Edmund Tie, chỉ ra rằng việc tái phát triển các tòa nhà văn phòng cũ trong Khu vực Trung tâm Kinh doanh sẽ khiến những người thuê nhà bị thay thế phải tìm kiếm không gian thay thế trong ngắn hạn, từ đó hỗ trợ các hoạt động cho thuê ở các khu vực khác.
“Chúng tôi tin rằng áp lực nguồn cung từ việc tái phát triển là có giới hạn, vì diện tích cho thuê của các tòa nhà văn phòng mới gần tương đương với diện tích tổng thể bị ảnh hưởng bởi việc tái phát triển.”
Ông Lam nói thêm: “Chính phủ rõ ràng đang định hướng Khu vực Trung tâm Kinh doanh thoát khỏi mục đích thuần túy là văn phòng, bằng cách đưa ra các ưu đãi cho các dự án đa chức năng, từ đó tạo ra một môi trường sống và cải thiện sức sống cũng như mục đích sử dụng đất. Việc tái phát triển các tài sản văn phòng cũ thành các dự án đa chức năng có thể giúp các loại hình bất động sản khác nhau bổ sung cho nhau, nhằm mục đích nâng cao môi trường sống, làm việc và giao tiếp xã hội tổng thể cho người dùng.”
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
