- Việc tăng thuế trước bạ bổ sung cho người mua từ 20% lên 30% được xem là có tác động ngắn hạn; sẽ không ngăn cản những người mua đang tìm kiếm bất động sản trị giá trên 30 triệu đô la Singapore.
- Trung Quốc, Ấn Độ và Mỹ là những nhà đầu tư lớn nhất vào bất động sản Singapore, nhưng công dân Mỹ mua nhà sẽ được miễn trừ do hiệp định thương mại tự do.
Lần đầu tiên kể từ năm 2018, Singapore đã tăng thuế trước bạ bổ sung đối với người nước ngoài và công dân mua bất động sản tư nhân thứ hai, trong nỗ lực hạ nhiệt thị trường trước tình trạng giá nhà tăng vọt và nợ do các khoản vay mua nhà thúc đẩy.
Trong một tuyên bố chung của hai bộ và ngân hàng trung ương được công bố vào tối thứ Tư, ngày 15 tháng 12, người nước ngoài mua nhà ở đầu tiên sẽ phải đối mặt với việc tăng 10% thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD), nâng mức thuế từ 20% lên 30% trên giá mua.
Tỷ lệ thanh toán cho các doanh nghiệp mua bất động sản sẽ tăng từ 25% lên 35%.
Người Singapore và thường trú nhân đủ điều kiện mua nhà ở công cộng HDB sẽ không bị tăng thuế trước bạ cho bất động sản đầu tiên, nhưng thuế cho bất động sản thứ hai và thứ ba sẽ tăng 5%.
Tổng tỷ lệ trả nợ (TDSR) cũng được giảm từ 60% xuống 55%. Điều này có nghĩa là người vay chỉ có thể sử dụng 55% tổng thu nhập hàng tháng của mình để trả tổng các khoản nợ hàng tháng.
Một nhà môi giới bất động sản nói với South China Morning Post rằng khách hàng của ông, một phụ nữ đến từ một tỉnh phía đông nam Trung Quốc, đã không ngừng hối tiếc vì không mua được ngôi nhà mơ ước của mình sớm hơn.
Con của người phụ nữ này đang học tại Singapore. Bà dự định mua một căn hộ trị giá 3 triệu đô la Singapore ở trung tâm thành phố, nhưng đang chờ chồng đến Singapore vào tháng tới để xác nhận việc mua bán. Mức thuế trước bạ của bà sẽ tăng từ 600.000 đô la Singapore lên 900.000 đô la Singapore.
Chính quyền cho biết giá nhà ở tư nhân đã tăng 9% kể từ quý đầu tiên năm ngoái, một dấu hiệu cho thấy sự bùng nổ của thị trường. Nhà ở tư nhân chiếm khoảng 20% nguồn cung nhà ở cho dân số 5,45 triệu người của Singapore.
Trong cùng kỳ, thị trường bán lại nhà ở công cộng HDB đã tăng khoảng 15%. Theo Bloomberg, được thúc đẩy bởi nhu cầu từ những người siêu giàu đổ về trung tâm thương mại này, doanh số bán bất động sản trong nửa đầu năm 2021 đã đạt 32,9 tỷ đô la Singapore (24 tỷ USD), gấp đôi so với Manhattan.
“Nếu không được kiểm soát, giá cả có thể vượt xa các yếu tố kinh tế cơ bản. Điều này sẽ làm tăng nguy cơ điều chỉnh bất ổn sau đó, gây tổn hại đến lợi ích của nhiều hộ gia đình,” Bộ trưởng Bộ Phát triển Quốc gia Desmond Lee cho biết.
Vào tháng 6 năm nay, Thống đốc ngân hàng trung ương Ravi Menon đã cảnh báo rằng các nhà chức trách đang “hết sức cảnh giác” và sẽ can thiệp trước khi thị trường quá nóng. Ông chỉ ra rằng mặc dù tăng trưởng kinh tế chưa phục hồi hoàn toàn sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản Singapore đã cao hơn mức trước đại dịch.
Đầu tháng này, Cơ quan Tiền tệ Singapore (Monetary Authority of Singapore) cho biết các khoản vay mua nhà đang thúc đẩy sự gia tăng nợ của các hộ gia đình và kêu gọi người dân Singapore thận trọng khi vay tiền để mua bất động sản. Trong thông báo hôm thứ Tư, các nhà chức trách cho biết số tiền vay mà người mua nhà có thể nhận được để mua căn hộ HDB cũng không được vượt quá 85% giá bán.
Trong khi đó, giá căn hộ bán lại ở khu vực trung tâm Singapore đã đạt mức cao ngất ngưởng, đặc biệt là các căn hộ ở tầng cao với tầm nhìn thoáng đãng.
Trong nửa đầu năm nay, đã có 106 căn hộ HDB được bán với giá trên 1 triệu đô la Singapore. Với việc một căn hộ HDB 90 mét vuông có thể được mua từ chính phủ với giá khoảng 400.000 đô la Singapore, mức giá 1 triệu đô la Singapore trên thị trường bán lại là một sự gia tăng đáng kể.
Ông Guo Yaoyang từ Anjiasg, một công ty chuyên về bán bất động sản cao cấp, nói rằng so với lần tăng thuế trước đây để hạ nhiệt thị trường, thông báo vào đêm khuya lần này “gây chấn động” và là một “sự thực thi âm thầm và nhanh chóng”. Năm 2018, hầu hết các mức thuế trước bạ bổ sung cho người mua (ABSD) đã được tăng 5 điểm phần trăm, và thông báo đó cũng có hiệu lực từ ngày hôm sau, nhưng được công bố vào buổi tối.
Những người Singapore sốt sắng với bất động sản sau đó đã đổ xô đến các căn hộ mẫu của chủ đầu tư, nơi đã kéo dài giờ mở cửa để mọi người có thể tham gia vào cơn sốt mua nhà trước khi quy định mới có hiệu lực vào lúc nửa đêm. Sau các biện pháp năm 2018, giá bất động sản đã ổn định cho đến khi đại dịch bùng phát, giá cả bắt đầu tăng trở lại do lãi suất thấp và kỳ vọng phục hồi kinh tế.
Ông Guo Yaoyang dự đoán rằng thông báo này sẽ gây ra một phản ứng tức thời, với doanh số bán hàng sẽ chậm lại trong khoảng 6 tháng, sau đó giá cả sẽ ổn định và tốc độ tăng trưởng vào năm tới sẽ chậm hơn nhiều.
Ông Guo Yaoyang cho biết ông đang điều chỉnh dự báo giá cho thị trường nhà ở tư nhân vào năm tới, giảm từ 6% – 9% xuống còn 0% – 3%.
Ông Guo Yaoyang dự kiến doanh số bán bất động sản vào năm 2022 sẽ chậm lại, còn khoảng 11.000 đến 12.000 căn, so với hiệu suất dự kiến hơn 13.000 căn trong năm nay.
Ông Guo Yaoyang cho biết một số khách hàng nước ngoài của ông đã bị sốc trước tin tức này, và hầu hết khách hàng nước ngoài hiện đang tạm dừng kế hoạch mua bất động sản để chờ xem các quy định mới được thực thi như thế nào.
Ông Guo Yaoyang nói rằng nhóm nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất đến từ Trung Quốc và Ấn Độ, tiếp theo là người mua từ Mỹ, những người không bị ảnh hưởng bởi việc tăng thuế trước bạ do hiệp định thương mại tự do mà thành phố-quốc gia này có với Hoa Kỳ.
Ông Guo Yaoyang cho rằng việc tăng 10% thuế trước bạ đối với người nước ngoài là “khá khắc nghiệt”, vì lượng người mua nước ngoài trên thị trường bất động sản tư nhân đã giảm đáng kể, từ khoảng 15% trước đại dịch xuống còn khoảng 6%. Điều này có nghĩa là hoạt động mua bán này “không thực sự kích thích thị trường quá nhiều”.
Ông nói: “Tất nhiên, tâm lý người mua có phần phấn khích, nhưng suy cho cùng, nhà ở là một nhu cầu thiết yếu.” Những khách hàng này – chủ yếu đến từ Trung Quốc – gần đây đã chuyển đến thành phố-quốc gia này vì giáo dục của con cái họ và đã tìm nhà trong những tháng gần đây.
Theo dữ liệu, kể từ đầu năm đến nay, người nước ngoài đã mua 1.069 căn hộ, trong khi thường trú nhân mua 4.375 căn và người Singapore mua 22.113 căn. Số lượng nhà ở được người nước ngoài mua trong năm nay chỉ nhiều hơn 69 căn so với năm 2019 trước đại dịch.
Ông Guo Yaoyang nói rằng việc người nước ngoài mua các tòa nhà mang tính biểu tượng thường thu hút sự chú ý của công chúng, mặc dù số lượng giao dịch không cao. Ví dụ, một gia đình Đài Loan đã mua sỉ toàn bộ Eden, một tòa chung cư 20 căn, với giá 293 triệu đô la Singapore, tại một địa điểm đáng mơ ước ngay gần vành đai mua sắm đường Orchard.
Ông Guo Yaoyang nói rằng việc tăng thuế trước bạ sẽ làm giảm nhu cầu của người nước ngoài đối với thị trường bất động sản hạng sang, đặc biệt là những người mua bất động sản trị giá từ 10 triệu đến 15 triệu đô la Singapore.
Ông nói: “Khi bạn tăng tổng giá mua của họ thêm khoảng 1 triệu đô la Singapore, nhóm người này có thể sẽ dừng lại để suy nghĩ, mặc dù điều đó hoàn toàn nằm trong khả năng chi trả của họ.”
Mặt khác, những người mua muốn sở hữu những ngôi nhà cao cấp có giá từ 30 triệu đến 50 triệu đô la Singapore sẽ không bị nản lòng. Những người mua này là những người siêu giàu, và những ngôi nhà này thường không phải để đầu tư, mà để họ định cư và sinh sống. “Mức tăng thêm 10% này sẽ không xua đuổi họ đi,” ông nói.
Mặc dù các biện pháp hạ nhiệt mới sẽ làm suy yếu nhu cầu của người nước ngoài trong tương lai gần, ông Guo Yaoyang vẫn lạc quan rằng những người mua tiềm năng cuối cùng sẽ vẫn hướng về Singapore.
Tuy nhiên, ông lưu ý rằng với mức thuế trước bạ 30%, giá nhà ở Singapore hiện nay sẽ tương đương với giá nhà ở tại các thành phố hạng nhất của Trung Quốc. Singapore cũng sẽ được xếp vào cùng hạng thuế với Hồng Kông, và người mua có thể bị ảnh hưởng. Nhưng ông nói thêm rằng các nhà đầu tư hiện ngày càng coi Hồng Kông là “một phần phụ của Trung Quốc” và họ thích một “địa điểm quốc tế hơn”.
Ông Guo Yaoyang cho biết, trước đây các nhà đầu tư chỉ tập trung vào lợi nhuận đầu tư, nhưng bây giờ cách chính phủ xử lý đại dịch Covid-19 và sự ổn định kinh tế cũng đã thu hút người mua đến Singapore.
“Người nước ngoài đang tìm kiếm một nơi an toàn. Từ góc độ tài chính, Singapore là một trong những nơi tốt nhất để họ gửi tiền. Từ góc độ y tế, đây có lẽ là một trong những nơi tốt nhất,” ông nói.
“Đây là những yếu tố không tồn tại trong những năm trước. Đó là lý do tại sao tôi cảm thấy rằng người nước ngoài cuối cùng vẫn sẽ quay trở lại Singapore.”
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
