Vài năm trước, bạn vừa mới tốt nghiệp, rạng rỡ và tràn đầy năng lượng. Bạn có một công việc lý tưởng, có thể trả các khoản vay và duy trì cuộc sống một cách đàng hoàng. Cùng lúc đó, bạn có một người yêu, tận hưởng một mối quan hệ ổn định và ngọt ngào, và sẽ cùng nhau bước vào hôn nhân. Cuộc sống thuận buồm xuôi gió, mọi thứ đều tốt đẹp, cho đến khi người bạn đời của bạn đề nghị đưa mối quan hệ lên một bước tiến mới – cùng nhau mua căn nhà đầu tiên trong đời, sở hữu một mái ấm của riêng mình.
Rời khỏi gia đình không phải là một quá trình đơn giản, trên thực tế, đối với hầu hết người Singapore, đây là một nghi thức trang trọng để bước vào thế giới người lớn. Mặc dù đây là con đường quen thuộc với đa số mọi người, nhưng đối với hầu hết những người mới bắt đầu, hành trình này có thể khá đáng sợ. Đây là một cẩm nang nhanh về các lựa chọn mua nhà dành cho bạn. Chúc mừng bạn đã trưởng thành!
Tìm hiểu các lựa chọn của bạn và hiểu rõ chúng
Singapore có nhiều loại hình bất động sản khác nhau, và việc biết được có những lựa chọn nào, cũng như tiêu chí đủ điều kiện của người mua là vô cùng quan trọng. Quan trọng hơn nữa là hiểu rõ về giá cả của các loại hình bất động sản này.
Nhà ở công cộng của Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB)
Đối với hầu hết những người mua nhà lần đầu, loại hình nhà ở có giá cả phải chăng nhất là nhà ở công cộng HDB do Hội đồng Nhà ở và Phát triển (Housing & Development Board – HDB) cung cấp. Các căn hộ HDB được hưởng trợ cấp phúc lợi cao, nhằm mục đích giúp mọi người dân Singapore đều có nơi ở. Các căn hộ HDB có mặt trên khắp cả nước, phân bố tại các khu đô thị và vùng khác nhau.
Căn hộ HDB có thể được chia thành căn hộ ở khu vực trưởng thành (mature estate) và khu vực chưa trưởng thành (non-mature estate). Các căn hộ ở khu vực trưởng thành chủ yếu nằm ở các khu đô thị cũ có tiện ích và mạng lưới giao thông hoàn thiện, ví dụ như Bukit Merah, Bishan và Pasir Ris. Các căn hộ ở khu vực chưa trưởng thành thường nằm ở các khu đô thị tương đối mới, có thể chưa phát triển bằng các khu vực trưởng thành, ví dụ như: Punggol, Yishun, Bukit Panjang và Jurong West. Giá của các căn hộ ở khu vực trưởng thành cũng thường cao hơn so với các căn hộ ở khu vực chưa trưởng thành.
Người mua đủ điều kiện có thể mua căn hộ HDB qua hai kênh chính: hệ thống Căn hộ xây theo đơn đặt hàng (Build-To-Order, viết tắt là BTO) của HDB, hoặc thị trường thứ cấp bán lại căn hộ HDB. Sự khác biệt quan trọng nhất giữa hai loại này là thời gian và giá cả. Căn hộ HDB bán lại có thể dọn vào ở ngay và thường đắt hơn các căn hộ BTO, vì giá của chúng phản ánh giá trị trên thị trường mở. Tuy nhiên, người mua nhà lần đầu có thể được hưởng các khoản trợ cấp nhà ở lên tới 160.000 đô la – tùy thuộc vào thu nhập hộ gia đình – điều này có thể hỗ trợ tài chính ở một mức độ nào đó cho những người mua căn hộ HDB bán lại.
Trong khi đó, các căn hộ BTO sau khi được chính phủ trợ giá thường có giá phải chăng hơn, nhưng có thể mất từ 3 đến 5 năm để xây dựng, và có thể lâu hơn nếu có sự chậm trễ trong thi công. Thông thường, chủ sở hữu phải ở trong căn hộ ít nhất 5 năm (còn được gọi là “thời gian cư trú tối thiểu”, MOP), trước khi có thể bán lại hoặc cho thuê căn hộ. Xin lưu ý rằng các căn hộ BTO thuộc Mô hình nhà ở công cộng tại vị trí đắc địa (Prime Location Public Housing model, viết tắt là PLH) có thời gian cư trú tối thiểu dài hơn và các điều kiện hạn chế khác.
Bảng 1: Giá giao dịch trung vị của các căn hộ HDB bán lại tại các khu đô thị cụ thể trong Quý 1 năm 2022
| Khu đô thị | 3 phòng ngủ | 4 phòng ngủ | 5 phòng ngủ |
| Khu vực trưởng thành | |||
| Clementi | $380,000 | $703,000 | $818,000 |
| Toa Payoh | $320,000 | $622,500 | $875,000 |
| Queenstown | $360,000 | $820,000 | $952,000 |
| Serangoon | $366,500 | $492,500 | $658,000 |
| Khu vực chưa trưởng thành | |||
| Jurong West | $330,000 | $440,000 | $538,900 |
| Sengkang | $406,000 | $510,000 | $560,000 |
| Woodlands | $341,500 | $450,000 | $530,000 |
| Yishun | $360,000 | $450,000 | $582,500 |
Nguồn: Nghiên cứu của AnjiaSG, Hệ thống thông tin bất động sản URA Realis
Dựa trên giá giao dịch trung vị tính đến Quý 1 năm 2022 (xem Bảng 1), một căn hộ bán lại 4 phòng ngủ ở khu vực trưởng thành sẽ có giá trên 500.000 đô la, trong khi các căn hộ bán lại ở khu vực chưa trưởng thành có giá từ 400.000 đến 500.000 đô la.
Nếu không có nhu cầu ở ngay, một số cặp vợ chồng thích chọn căn hộ BTO hơn. Người nộp đơn có thể đăng ký mua các căn hộ được trợ giá trong các đợt mở bán BTO hàng quý, thường có từ bốn đến sáu dự án được mở bán ở các khu vực HDB khác nhau mỗi lần. Sau khi nộp đơn, họ sẽ tham gia vào một cuộc bốc thăm, và những người mua trúng thăm có thể chọn căn hộ mong muốn trong dự án đã chọn.
Trong vài năm qua, các căn hộ BTO đã rất được ưa chuộng bởi những người mua nhà trẻ tuổi lần đầu, một số dự án thậm chí còn được đăng ký vượt mức hơn 10 lần. Do nhu cầu rất lớn, không có gì lạ khi người nộp đơn phải đăng ký nhiều lần mới có thể mua được một căn hộ.
Bảng so sánh: Căn hộ BTO hay Căn hộ bán lại?
| Căn hộ BTO | Căn hộ bán lại (Resale) |
| Không cần ở ngay | Cần ở càng sớm càng tốt |
| Sẵn sàng chấp nhận khả năng chậm trễ thời gian hoàn thành | Muốn có nhiều lựa chọn hơn trong tất cả các loại hình bất động sản tại Singapore |
| Ngân sách nhà ở hạn chế | Giá cao hơn căn hộ BTO |
| Cung cấp trợ cấp nhà ở lên tới 80.000 đô la cho người mua đủ điều kiện | Cung cấp trợ cấp nhà ở lên tới 160.000 đô la cho người mua đủ điều kiện |
| Diện tích nhà có thể nhỏ gọn hơn so với các căn hộ bán lại cũ | Diện tích nhà có thể rộng rãi hơn so với các căn hộ HDB mới |
| Hợp đồng thuê 99 năm hoàn toàn mới | Căn hộ HDB cũ có thời hạn thuê ngắn hơn |
Nguồn: Nghiên cứu của AnjiaSG
Bài viết liên quan:
- Giá căn hộ HDB mới năm 2022
- Chủ sở hữu nhà ở vị trí đắc địa sẽ đối mặt với thời gian cư trú tối thiểu dài hơn và quy định thu hồi trợ cấp
Căn hộ chung cư cao cấp (Executive Condominium)
Đối với những người mua nhà tiềm năng có thu nhập vượt quá mức trần của HDB, bạn có thể xem xét mua Căn hộ chung cư cao cấp (Executive Condominium, viết tắt là EC) – một loại hình lai giữa nhà ở công cộng và nhà ở tư nhân. Tương tự như nhà ở công cộng, người mua cần đáp ứng một loạt các điều kiện đủ điều kiện, bao gồm quốc tịch, thành viên gia đình nòng cốt và mức trần thu nhập (tại thời điểm viết bài này, tiêu chuẩn là tổng thu nhập hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 16.000 đô la).
Hầu hết các dự án Căn hộ chung cư cao cấp (EC) nằm ở các khu vực ngoài trung tâm thành phố và các khu đô thị chưa trưởng thành, như Sembawang, Yishun, Tampines và Sengkang. Tính đến Quý 1 năm 2022, giá trung vị của một căn hộ EC mới đã vượt quá 1,3 triệu đô la, thấp hơn một chút so với giá của các căn hộ chung cư mới ở ngoại ô.
Bảng 2: Giá giao dịch trung vị của Căn hộ chung cư cao cấp (EC) (nhà mới và nhà bán lại)
| Giá giao dịch trung vị | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | Q1 2022 |
| Căn hộ EC mới ở Khu vực Ngoài Trung tâm (OCR) | $957,000 | $1,111,400 | $1,074,000 | $1,227,000 | $1,313,000 |
| Sembawang | $903,350 | – | $1,066,000 | $1,121,000 | $1,161,500 |
| Sengkang | $1,038,800 | $1,093,450 | $1,216,000 | $1,259,000 | $1,283,000 |
| Tampines | – | – | – | $1,238,500 | $1,455,000 |
Nguồn: Nghiên cứu của AnjiaSG, Hệ thống thông tin bất động sản URA
Người mua phải tuân thủ các quy tắc về thời gian cư trú tối thiểu tương tự như các căn hộ HDB, chỉ được phép bán sau khi dự án hoàn thành 5 năm. Một đặc điểm quan trọng phân biệt Căn hộ chung cư cao cấp (EC) với nhà ở công cộng là sau 10 năm, dự án sẽ chuyển thành nhà ở tư nhân, điều này có nghĩa là chủ sở hữu được phép bán nhà cho người nước ngoài.
Nhà ở tư nhân
Nếu bạn và người bạn đời của mình có thu nhập cao hơn mức trung bình, hoặc nếu ngân sách của bạn cho phép, bạn có vô số lựa chọn trên thị trường nhà ở tư nhân – các dự án mới, căn hộ chung cư bán lại, và thậm chí cả nhà liền thổ. Tùy thuộc vào vị trí và loại sản phẩm, giá nhà có thể chênh lệch rất lớn.
Loại hình bất động sản nhà ở tư nhân phổ biến nhất là căn hộ chung cư (condominium), nơi cư dân có thể sử dụng độc quyền các tiện ích như phòng tập gym, hồ bơi, sân tennis, v.v. Người mua có thể mua trực tiếp căn hộ từ chủ đầu tư, mua nhà hình thành trong tương lai – nghĩa là người mua mua căn hộ trong thời gian dự án mở bán, trong khi dự án đang được xây dựng, và sẽ dọn vào ở sau 2 đến 4 năm khi dự án hoàn thành. Một lựa chọn khác là mua một căn hộ từ thị trường bán lại, người mua có thể dọn vào ở sớm nhất là 6 tháng sau khi ký hợp đồng mua bán.
Thị trường nhà ở tư nhân có thể được chia thành ba khu vực địa lý, đó là Khu vực Trung tâm Cốt lõi (Core Central Region – CCR), Khu vực Ven Trung tâm (Rest of Central Region – RCR) và Khu vực Ngoài Trung tâm (Outside Central Region – OCR).
Nhà ở tại Khu vực Trung tâm Cốt lõi (CCR) gần trung tâm thành phố và được coi là đại diện cho bất động sản cao cấp của Singapore. Nhiều khu dân cư tại CCR cũng gần các điểm đến đô thị trung tâm hơn, như: Đường Orchard, Khu trung tâm thương mại (CBD) và một số trường học danh tiếng. Vào năm 2022, giá trung bình của một căn hộ chung cư mới tại CCR là 2,3 triệu đô la. Đối với những người có ngân sách vừa phải, mặc dù xa trung tâm thành phố hơn, nhưng Khu vực Ven Trung tâm (RCR) và Khu vực Ngoài Trung tâm (OCR) là những lựa chọn hợp lý hơn.
Không có hạn chế nào đối với việc mua nhà ở tư nhân, đặc biệt là đối với người Singapore mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, người mua nước ngoài phải trả 30% Thuế trước bạ bổ sung dành cho người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD) khi mua căn nhà đầu tiên, trong khi người mua là thường trú nhân Singapore (PR) phải nộp 5% ABSD. Ngoài ra, người nước ngoài thường không được phép mua nhà liền thổ trên đảo chính của Singapore trừ khi được chính quyền chấp thuận.
Bài viết liên quan:
Bảng 3: Giá giao dịch trung vị của nhà ở tư nhân không liền thổ (nhà mới và nhà bán lại) theo khu vực
| Giá giao dịch trung vị | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | Q1 2022 |
| Nhà mới không liền thổ CCR | $2,501,630 | $2,080,600 | $1,600,000 | $1,821,000 | $2,321,460 |
| Nhà mới không liền thổ RCR | $1,312,000 | $1,337,000 | $1,388,000 | $1,584,000 | $1,972,500 |
| Nhà mới không liền thổ OCR | $1,017,900 | $1,053,000 | $1,211,000 | $1,377,000 | $1,722,300 |
| Nhà bán lại không liền thổ CCR | $2,300,000 | $2,369,000 | $2,240,000 | $2,350,000 | $2,455,000 |
| Nhà bán lại không liền thổ RCR | $1,438,000 | $1,500,000 | $1,410,000 | $1,470,000 | $1,530,000 |
| Nhà bán lại không liền thổ OCR | $1,100,000 | $1,138,000 | $1,100,000 | $1,130,000 | $1,180,000 |
Nguồn: Nghiên cứu của AnjiaSG, Hệ thống thông tin bất động sản URA
Người mua đang cân nhắc mua căn hộ chung cư tư nhân nên chuẩn bị tinh thần trả phí bảo trì (maintenance fee) hàng tháng, khoản phí này có thể khá cao ở một số dự án. Phí bảo trì thường dựa trên giá trị cổ phần (share value) của căn hộ bạn mua, được xác định theo diện tích của căn hộ. Nói cách khác, nhà của bạn càng lớn, phí bảo trì càng cao.
Bài viết liên quan:
Lập kế hoạch tài chính
Trước khi bạn bắt đầu duyệt qua các danh sách bất động sản để tìm kiếm ngôi nhà mơ ước của mình, hãy lập kế hoạch và xác định ngân sách mua nhà của bạn. Việc biết mình có thể chi trả cho loại nhà nào sẽ giúp bạn đặt ra kỳ vọng và thu hẹp phạm vi tìm kiếm.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
