Gần đây, dự án căn hộ phức hợp mới ra mắt Pasir Ris 8 đã gây sốt trên các bản tin với doanh số bán hàng đáng kinh ngạc, điều này đã khiến một nhà phân tích của ngân hàng DBS cho rằng đây là dấu hiệu của bong bóng tài sản. Giờ đây khi các giao dịch đã được công bố và mọi thứ đã lắng xuống. Chúng tôi quyết định nghiên cứu sâu hơn về dữ liệu bán hàng của Pasir Ris 8, xem xét từng tòa nhà và từng căn hộ, để khám phá sự thật và rút ra những bài học kinh nghiệm.
Tại sao lại là Pasir Ris 8?
Dự án căn hộ này là một trường hợp nghiên cứu điển hình, giúp những người mua và chuyên gia muốn mua nhà tại Singapore hiểu rõ hơn về các quy tắc định giá phức tạp của thị trường bất động sản Singapore. Thứ nhất, tất cả các giao dịch đều diễn ra trong vòng hai ngày, điều này loại bỏ yếu tố thời gian ảnh hưởng đến giá nhà. Bởi vì kỳ vọng của thị trường sẽ thay đổi theo thời gian, điều này có thể gây nhiễu cho việc nghiên cứu về định giá. Thứ hai, do quy mô dự án cũng khá lớn, điều này đã loại bỏ hiệu quả các giá trị ngoại lệ. Ngoài ra, nhà phát triển Allgreen Properties đã có thể điều chỉnh giá nhiều lần trong vòng hai ngày. Điều này có nghĩa là giá giao dịch phản ánh chính xác cung và cầu tiềm năng của một thị trường hoạt động tốt, nói cách khác, đó là mức giá thực tế mà người mua sẵn sàng trả (hoặc rất gần với giá thực tế). (Ngược lại, một thị trường rối loạn chức năng có nghĩa là cung lớn hơn cầu, hoặc cầu không đủ cung.) Ví dụ, trong thời gian tranh mua giấy vệ sinh vào đầu đại dịch, hầu hết các cửa hàng đều hết giấy vệ sinh, vì ngay cả khi người tiêu dùng có thể sẵn sàng trả giá cao hơn cho chúng, các cửa hàng cũng không thể điều chỉnh giá, kết quả cuối cùng là các cửa hàng hết giấy vệ sinh, người tiêu dùng thất vọng ra về, và không ai biết giá thực tế mà người tiêu dùng sẵn sàng trả cho giấy vệ sinh là bao nhiêu.
Sau khi nghiên cứu từng giao dịch, bây giờ chúng ta hãy xem xét các phân tích giao dịch có thể giúp chúng ta hiểu sâu hơn về thị trường bất động sản Singapore.
Đừng tin vào những lời thổi phồng
Trong những bản tin rầm rộ đó, có rất nhiều sự quảng cáo và thổi phồng về Pasir Ris 8, đến nỗi Allgreen Properties đã phải điều chỉnh giá sáu lần vào cuối tuần mở bán. Một số người mua tiềm năng thậm chí còn bày tỏ sự thất vọng trên mạng xã hội về việc chờ đợi mua nhà, nhưng kết quả lại được thông báo rằng giá đã cao hơn. Tuy nhiên, thực tế là trong số 417 giao dịch, gần như tất cả (412 giao dịch) đều được chốt ở mức giá từ 1.400 đến 1.800 đô la Singapore mỗi feet vuông. Đối với bất kỳ dự án phát triển cụ thể nào, khoảng giá này là rất bình thường. Chỉ có hai giao dịch vượt qua mốc 2.000 đô la Singapore mỗi feet vuông (chúng ta sẽ thảo luận sau), và chỉ có ba giao dịch vượt quá 1.800 đô la Singapore mỗi feet vuông. Nói cách khác, tất cả sự ồn ào và thổi phồng đều đến từ chỉ 1,2% giao dịch này, tức là 5 trong số 417 giao dịch. Vì vậy, lần tới khi bạn cảm thấy sợ bỏ lỡ (FOMO), hãy nhớ nhìn thấu bản chất của sự việc.
Tránh xây dựng các căn hộ cao cấp ở những block có vị trí không tốt
Mặc dù doanh số bán hàng của dự án rất mạnh, nhưng điều đáng ngạc nhiên là có một số block căn hộ (stack) hoàn toàn không được ai đoái hoài. Những block không bán được căn nào là block số 2, 6 và 45. Việc xem sơ đồ mặt bằng dự án và sơ đồ căn hộ có thể giải thích rõ hơn tại sao lại như vậy. Các căn hộ tại block 2 và 6 là loại ba phòng ngủ cao cấp + phòng khách, trong khi block 45 bao gồm các căn hộ ba phòng ngủ tiêu chuẩn. Block 2 và 6 gần đường chính nhất, tức là đường Pasir Ris Central. Bên ngoài block 45 có một cây cầu vượt dành cho người đi bộ. Người mua tiềm năng có thể mất hứng thú do tiếng ồn từ giao thông hoặc người đi bộ.
Mỗi dự án đều có những tòa nhà hoặc block căn hộ nằm ở vị trí ít được ưa chuộng nhất. Tuy nhiên, bạn có thể cần tránh đặt các căn hộ cao cấp ở những block đó, hoặc ít nhất là có các yếu tố khác để bù đắp cho những nhược điểm về vị trí, ví dụ như những căn hộ đó có thể có tầm nhìn tốt hơn. Trong dự án này, giá bán trung bình của các căn hộ ba phòng ngủ dao động từ 1,6 đến 1,9 triệu đô la Singapore, đây chắc chắn không phải là một con số nhỏ. Với ngân sách như vậy, người mua có rất nhiều lựa chọn, họ có thể chọn mua những căn hộ có vị trí tốt hơn trong dự án này, hoặc đơn giản là chọn các dự án khác.
Bạn có sẵn sàng trả thêm tiền để không phải nhìn thấy chốt bảo vệ không?
Bạn sẵn sàng trả thêm bao nhiêu tiền để tránh phải nhìn thấy chốt bảo vệ có xe cộ ra vào? Sau khi xem xét dữ liệu bán hàng này, chúng tôi đã có câu trả lời. Thông thường, để tránh nhìn thấy chốt bảo vệ từ ban công, người mua nhà sẵn sàng trả thêm từ 2 – 3% giá trị. Ví dụ, giá trung bình của các block căn hộ 38 và 37 trong tòa 14 cao hơn khoảng 2,8% so với block 33 trong cùng tòa nhà, tương đương khoảng 34.000 đô la Singapore. Ba block căn hộ được đề cập ở trên đều có thiết kế và diện tích tương tự, đều là căn hộ cao cấp hai phòng ngủ. Tương tự, giá trung bình của các block căn hộ 22, 24 và 25 trong tòa 12 cao hơn 2,3% so với block 27 trong cùng tòa nhà, tương đương khoảng 58.000 đô la Singapore.
Trả thêm tiền để có tầm nhìn ra hồ bơi thì sao?
Tại Pasir Ris 8, chỉ có hai block căn hộ hai phòng ngủ có tầm nhìn ra hồ bơi. Đó là các block 60 và 62. Giá bán trung bình của các căn hộ này là 1.697 đô la Singapore mỗi feet vuông, tổng giá khoảng 1,2 triệu đô la Singapore, cao hơn 6,5% so với những căn hộ hai phòng ngủ không có tầm nhìn ra hồ bơi, tương đương khoảng 68.000 đô la Singapore. Mức giá chênh lệch của các căn hộ có tầm nhìn ra hồ bơi cũng có thể chỉ là một con số khiêm tốn. Bởi vì có thể những người mua ban đầu tìm kiếm căn hộ hai phòng ngủ đã chọn những căn này trước khi giá tăng.
2,000 đô la Singapore mỗi feet vuông? Những căn hộ này ở đâu?
Vâng, như tôi đã đề cập trước đó, chỉ có hai căn hộ vượt qua ngưỡng 2.000 đô la Singapore mỗi feet vuông. Cả hai căn hộ này đều thuộc block 65. Đây là loại căn hộ hai phòng ngủ, lần lượt nằm ở tầng 8 và tầng 9 của tòa 20. Mặc dù chúng ta có thể không bao giờ biết được lý do thực sự tại sao những người mua này sẵn sàng trả một đơn giá cao như vậy, nhưng chúng ta có thể đưa ra những phỏng đoán dựa trên kinh nghiệm.
Tòa 18 và 20 được coi là các tòa nhà cao cấp, đặc biệt là những block căn hộ hướng ra ngoài. Cư dân của những block này có tầm nhìn rất đẹp ra Công viên Pasir Ris, và có thể còn thấy được cả cảnh biển của Cảng Serangoon. Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu kỹ Quy hoạch tổng thể (Master Plan) của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) từ năm 2008, khu đất đối diện những tòa nhà này đã được quy hoạch làm đất ở. Sau khi khu dân cư mới được xây dựng, rất có thể tầm nhìn ra công viên và biển cuối cùng sẽ bị che khuất. Tôi nghĩ mọi người nên tranh thủ tận hưởng những cảnh đẹp này khi chúng vẫn còn!
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
