Tại Singapore, một ngôi nhà không chỉ là mái ấm mà còn là lựa chọn đầu tư dài hạn phổ biến. Nhiều bậc cha mẹ hy vọng mua nhà thông qua hình thức ủy thác để đảm bảo tài sản cho tương lai của con cái, đồng thời chống lại lạm phát, tận dụng cơ chế này để hoạch định tài sản tối ưu và mở đường cho tương lai của con.
Mục lục
Tại sao chọn mua nhà qua ủy thác?
Luật pháp Singapore quy định rằng cá nhân dưới 21 tuổi không thể sở hữu bất động sản tư nhân một cách độc lập. Thông qua ủy thác, cha mẹ có thể đóng vai trò là người được ủy thác (trustee) để nắm giữ bất động sản, trong khi con cái là người thụ hưởng (beneficiary) và được hưởng các quyền lợi thực tế. Phương thức này không chỉ đảm bảo tài sản cho tương lai của con mà còn giúp cách ly hiệu quả khỏi các rủi ro nợ nần hoặc kiện tụng — sau thời hạn truy đòi 3 năm, các chủ nợ của cha mẹ sẽ không có quyền đòi nợ đối với bất động sản được ủy thác.
Điều kiện hoàn thuế ABSD (Ủy thác) (cần đáp ứng đồng thời)
Kể từ ngày 27 tháng 4 năm 2023, việc chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào quỹ tín thác sinh thời (living trust) phải trả trước 65% Thuế trước bạ bổ sung dành cho người mua (ABSD). Tuy nhiên, nếu đáp ứng tất cả các điều kiện sau, bạn có thể xin hoàn lại một phần hoặc toàn bộ số thuế, tùy thuộc vào tình trạng của người thụ hưởng:
1. Người thụ hưởng phải là một cá nhân xác định
- Người thụ hưởng của quỹ ủy thác phải là một cá nhân thực tế đang tồn tại.
- Ví dụ: không thể là một em bé chưa chào đời.
2. Quyền sở hữu bất động sản phải được trao ngay cho người thụ hưởng
- Khi bất động sản được chuyển vào quỹ ủy thác, người thụ hưởng phải nhận được quyền sở hữu thực tế ngay lập tức, không được có sự trì hoãn hoặc điều kiện kèm theo.
- Ví dụ: không thể quy định “con chỉ được sở hữu bất động sản sau 21 tuổi”, mà phải nêu rõ trong văn bản ủy thác rằng quyền sở hữu có hiệu lực ngay lập tức.
3. Quyền sở hữu không thể bị thu hồi hoặc thay đổi
- Các điều khoản trong văn bản ủy thác không được giữ lại quyền thay đổi người thụ hưởng hoặc thu hồi bất động sản. Một khi đã thiết lập, cha mẹ không thể đơn phương thay đổi quyền lợi của người thụ hưởng.
- Ví dụ: không thể đặt điều khoản “nếu con bất hiếu, cha mẹ có thể lấy lại nhà”.
4. Nộp đơn xin hoàn thuế trong vòng 6 tháng
- Người được ủy thác phải nộp đơn xin hoàn thuế cho Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS) trong vòng 6 tháng sau khi đã thanh toán 65% ABSD.
Bài viết liên quan:
Số tiền hoàn thuế được tính như thế nào?
Số tiền hoàn lại = ABSD đã trả (65%) – Mức thuế ABSD phải nộp theo tình trạng của người thụ hưởng
- Ví dụ: Nếu con là công dân Singapore hoặc công dân Mỹ (được hưởng ưu đãi tương đương), không cần phải trả thuế trước bạ bổ sung, do đó có thể được hoàn lại toàn bộ 65% tiền thuế. Nếu con là thường trú nhân Singapore (PR), sẽ phải nộp 5% thuế trước bạ bổ sung, do đó có thể được hoàn lại 60% tiền thuế (65% – 5%).
Những điểm chính trong thực hành mua nhà qua ủy thác
1. Yêu cầu về vốn
- Thanh toán 65% thuế trước bạ bổ sung + 3-6% thuế trước bạ cho người mua (tính trên giá nhà)
- Phải thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt, không được sử dụng Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) hoặc vay ngân hàng.
⚠️ Đối với các dự án nhà ở chưa hoàn thiện, có thể thanh toán theo từng giai đoạn, không cần trả toàn bộ một lần.
2. Trách nhiệm của người được ủy thác
- Cha mẹ với tư cách là người được ủy thác cần quản lý bất động sản, nếu cho thuê, thu nhập từ việc cho thuê sẽ thuộc về con cái.
3. Hạn chế về loại hình bất động sản
- Chỉ có thể mua nhà ở tư nhân (private property).
Lợi thế đặc biệt của con là công dân Hoa Kỳ
Những đứa trẻ mang quốc tịch Hoa Kỳ khi mua nhà tại Singapore sẽ được hưởng chế độ thuế trước bạ tương đương với công dân Singapore, không phải trả thuế trước bạ bổ sung cho căn nhà đầu tiên, giúp giảm đáng kể gánh nặng thuế. Chính sách này khiến nhiều gia đình người nước ngoài (như các gia đình đa quốc tịch Trung-Mỹ) xem việc mua nhà qua ủy thác là một giải pháp ưu việt để kế thừa tài sản.
Giải đáp các câu hỏi thường gặp
• Khi nào bất động sản ủy thác được chuyển tên cho con?
Có thể chỉ định độ tuổi hoặc điều kiện trong văn bản ủy thác (ví dụ: đủ 21 tuổi), khi đó quyền sở hữu hợp pháp sẽ tự động được chuyển giao.
• Con là công dân Mỹ làm thế nào để chứng minh đủ điều kiện miễn giảm ABSD?
Cần nộp hộ chiếu Hoa Kỳ để chứng minh rằng đứa trẻ đủ điều kiện được miễn giảm.
• Có thể thế chấp bất động sản ủy thác để vay tiền không?
Không thể xin vay mua nhà hoặc vay thế chấp, vì người sở hữu trên danh nghĩa là đứa trẻ.
• Thời gian xử lý hoàn thuế mất bao lâu và khi nào sẽ nhận được tiền hoàn lại?
Hầu hết các đơn xin hoàn thuế sẽ được xử lý trong vòng hai tháng kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ. Sau khi đơn được chấp thuận, tiền hoàn lại sẽ được chi trả trong vòng một tháng kể từ ngày phê duyệt. Dựa trên các trường hợp của tất cả khách hàng của tôi trước đây, tiền thuế thường được hoàn lại trong khoảng từ 2 đến 6 tháng.
• Con có quốc tịch Mỹ có cần phải đóng thuế ở Mỹ không?
Quy định của các tiểu bang ở Mỹ là khác nhau, cha mẹ cần xác nhận với luật sư hoặc kế toán thuế tại Mỹ.
• Nếu nhà ủy thác được cho thuê, thuế bất động sản và thuế thu nhập từ cho thuê sẽ được tính như thế nào?
Nếu có thu nhập phát sinh, khoản thu nhập này sẽ được xem là thu nhập hợp pháp của người được ủy thác và phải nộp thuế theo thuế suất thu nhập cá nhân của cha mẹ.
• Sau khi mua nhà qua ủy thác, khi nào có thể bán nhà?
Theo quy định của Luật Phá sản Singapore (Bankruptcy Act), trong vòng 3 năm sau khi thành lập, các chủ nợ vẫn có quyền truy đòi đối với quỹ tín thác mới được thành lập, vì vậy thường phải đợi đến khi quỹ tín thác được thành lập đủ 3 năm mới có thể bán nhà. Nói cách khác, nếu người mua mua một căn nhà thuộc sở hữu của quỹ tín thác trong vòng 3 năm này, họ sẽ phải đối mặt với rủi ro rất lớn, và các ngân hàng cũng sẽ không cung cấp khoản vay cho các giao dịch như vậy. Do đó, chỉ sau khi thời hạn truy đòi của chủ nợ kéo dài ba năm kết thúc, mới có người mua sẵn sàng thực hiện giao dịch.
• Nếu tôi muốn bán nhà trước khi con tôi 21 tuổi, có điều gì đặc biệt cần lưu ý không?
Nếu muốn bán nhà trước khi con 21 tuổi, cần có ít nhất hai người được ủy thác (ví dụ: cả bố và mẹ).
• Phí luật sư cho việc mua nhà qua ủy thác là bao nhiêu?
Phí luật sư cho việc mua nhà qua ủy thác thường dao động từ 8.000 đến 10.000 đô la Singapore. Phí này bao gồm phí chuyển nhượng quyền sở hữu và phí soạn thảo văn bản ủy thác. Chi phí cụ thể phụ thuộc vào loại và giá của bất động sản, giá nhà càng cao thì phí luật sư cũng sẽ tương ứng cao hơn.
• Chi phí ban đầu khi mua nhà qua ủy thác quá cao, có cách nào khác để giảm bớt gánh nặng không?
Tôi sẽ đề nghị mua các dự án nhà ở mới, vì bạn có thể thanh toán theo từng giai đoạn dựa trên tiến độ xây dựng và có thể sử dụng số tiền thuế được hoàn lại để thanh toán cho các đợt tiếp theo.
Mua bất động sản cho con cái thông qua hình thức ủy thác là một chiến lược dài hạn kết hợp giữa việc bảo vệ tài sản và tối ưu hóa thuế. Đặc biệt đối với các gia đình đa quốc gia, việc tận dụng tối đa cơ chế ủy thác của Singapore và các ưu đãi đặc biệt dành cho con cái có quốc tịch Mỹ có thể đặt nền tảng tài chính vững chắc cho thế hệ sau.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
