Tại Singapore, một ngôi nhà không chỉ là mái ấm mà còn là lựa chọn đầu tư dài hạn phổ biến. Nhiều bậc cha mẹ hy vọng mua nhà thông qua hình thức ủy thác để đảm bảo tài sản cho tương lai của con cái, đồng thời chống lại lạm phát và tận dụng cơ chế này để hoạch định tài sản tối ưu, mở đường cho tương lai của con.
Mục lục
Tại sao chọn mua nhà qua ủy thác?
Luật pháp Singapore quy định, cá nhân dưới 21 tuổi không thể độc lập sở hữu bất động sản tư nhân. Thông qua ủy thác, cha mẹ có thể làm người được ủy thác (trustee) để thay mặt nắm giữ bất động sản, trong khi con cái là người thụ hưởng (beneficiary) được hưởng lợi ích thực tế. Phương thức này không chỉ đảm bảo tài sản tương lai cho con cái mà còn giúp cách ly hiệu quả các rủi ro về nợ nần hoặc kiện tụng — sau thời hạn truy đòi 3 năm, các chủ nợ của cha mẹ không có quyền đòi nợ đối với tài sản ủy thác.
Điều kiện hoàn thuế ABSD (Ủy thác) (cần đáp ứng đồng thời)
Kể từ ngày 27 tháng 4 năm 2023, việc chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào quỹ tín thác sinh thời (living trust) phải nộp trước 65% Thuế mua nhà bổ sung (ABSD). Tuy nhiên, nếu đáp ứng tất cả các điều kiện sau đây, bạn có thể nộp đơn xin hoàn lại một phần hoặc toàn bộ thuế tùy theo tư cách của người thụ hưởng:
1. Người thụ hưởng phải là cá nhân xác định
- Người thụ hưởng của quỹ tín thác chỉ có thể là một cá nhân thực tế, có thật.
- Ví dụ: Không thể là em bé chưa chào đời.
2. Quyền sở hữu bất động sản thuộc về người thụ hưởng ngay lập tức
- Khi bất động sản được chuyển vào quỹ tín thác, người thụ hưởng phải trực tiếp nhận được quyền sở hữu thực tế, không được có sự trì hoãn hay điều kiện kèm theo.
- Ví dụ: Không thể quy định “con cái chỉ được sở hữu bất động sản sau 21 tuổi”, mà phải nêu rõ trong hợp đồng ủy thác rằng quyền sở hữu có hiệu lực ngay lập tức.
3. Quyền sở hữu không thể bị thu hồi hoặc thay đổi
- Các điều khoản của quỹ tín thác không được giữ lại quyền thay đổi người thụ hưởng hoặc thu hồi bất động sản. Một khi đã thiết lập, cha mẹ không thể đơn phương thay đổi quyền lợi của người thụ hưởng.
- Ví dụ: Không thể đặt điều khoản “nếu con cái không hiếu thảo, cha mẹ có thể thu hồi nhà”.
4. Nộp đơn xin hoàn thuế trong vòng 6 tháng
- Người được ủy thác phải nộp đơn xin hoàn thuế cho Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS) trong vòng 6 tháng sau khi đã thanh toán 65% ABSD.
Bài viết liên quan:
Số tiền hoàn thuế được tính như thế nào?
Số tiền hoàn lại = ABSD đã nộp (65%) – Mức thuế ABSD phải nộp theo tư cách của người thụ hưởng
- Ví dụ: Nếu con là công dân Singapore hoặc công dân Mỹ (được hưởng ưu đãi tương đương), không cần nộp thuế mua nhà bổ sung, có thể được hoàn lại 65% tiền thuế. Nếu con là thường trú nhân Singapore (PR), cần nộp 5% thuế mua nhà bổ sung, thì sẽ được hoàn lại 60% tiền thuế (65% – 5%).
Những điểm chính trong thực tế mua nhà qua ủy thác
1. Yêu cầu về vốn
- Thanh toán 65% thuế mua nhà bổ sung + 3-6% thuế mua nhà (tính theo giá nhà)
- Phải thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt, không được sử dụng Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) hoặc vay ngân hàng.
⚠️ Đối với nhà đang xây dựng (off-plan), có thể thanh toán theo từng giai đoạn, không cần trả toàn bộ một lần.
2. Trách nhiệm của người được ủy thác
- Cha mẹ với tư cách là người được ủy thác cần quản lý tài sản. Nếu cho thuê, thu nhập từ tiền thuê thuộc về con cái.
3. Hạn chế về loại hình bất động sản
- Chỉ có thể mua nhà ở tư nhân (private property).
Câu hỏi thường gặp
• Khi nào bất động sản ủy thác được chuyển nhượng cho con cái?
Có thể chỉ định độ tuổi hoặc điều kiện trong hợp đồng ủy thác (ví dụ: đủ 21 tuổi), khi đó quyền sở hữu pháp lý sẽ tự động được chuyển giao.
• Có thể thế chấp bất động sản ủy thác để vay vốn không?
Không thể đăng ký vay mua nhà hoặc vay thế chấp, vì chủ sở hữu trên danh nghĩa là con cái.
• Thời gian xử lý hoàn thuế mất bao lâu, khi nào nhận được tiền hoàn lại?
Hầu hết các đơn xin hoàn thuế sẽ được xử lý trong vòng hai tháng kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ. Sau khi đơn được phê duyệt, tiền hoàn lại sẽ được chuyển trong vòng một tháng sau đó. Dựa trên các trường hợp của tất cả khách hàng của tôi trước đây, thông thường tiền thuế sẽ được hoàn lại trong khoảng từ 2 đến 6 tháng.
• Nếu cho thuê nhà ủy thác, thuế bất động sản và thuế thu nhập từ tiền thuê được tính như thế nào?
Nếu có thu nhập phát sinh, khoản thu nhập này sẽ được coi là thu nhập hợp pháp của người được ủy thác và phải nộp thuế theo thuế suất thu nhập cá nhân của cha mẹ.
• Sau khi mua nhà qua ủy thác, khi nào có thể bán?
Theo quy định của Luật Phá sản Singapore (Bankruptcy Act), trong vòng 3 năm sau khi thành lập một quỹ tín thác mới, các chủ nợ vẫn có quyền truy đòi. Do đó, thông thường phải đợi sau khi quỹ tín thác được thành lập đủ 3 năm mới có thể bán nhà. Nói cách khác, nếu người mua mua một căn nhà thuộc sở hữu của quỹ tín thác trong vòng 3 năm này, họ sẽ đối mặt với rủi ro rất lớn, và các ngân hàng cũng sẽ không cung cấp khoản vay cho các giao dịch như vậy. Vì vậy, chỉ sau khi qua thời hạn 3 năm truy đòi của chủ nợ, mới có người mua sẵn lòng thực hiện giao dịch.
• Nếu tôi muốn bán nhà trước khi con tôi 21 tuổi, có điều gì cần lưu ý đặc biệt không?
Nếu muốn bán nhà trước khi con đủ 21 tuổi, cần có ít nhất hai người được ủy thác (ví dụ như cả cha và mẹ).
• Phí luật sư khi mua nhà qua ủy thác là bao nhiêu?
Phí luật sư khi mua nhà qua ủy thác thường dao động từ 8.000 đến 10.000 đô la Singapore. Khoản phí này bao gồm phí chuyển nhượng quyền sở hữu và phí soạn thảo tài liệu ủy thác. Chi phí cụ thể phụ thuộc vào loại hình và giá trị bất động sản, giá nhà càng cao thì phí luật sư cũng sẽ tương ứng cao hơn.
• Chi phí ban đầu khi mua nhà qua ủy thác quá cao, có cách nào khác để giảm gánh nặng không?
Tôi sẽ đề nghị mua các dự án chung cư mới, vì có thể thanh toán theo tiến độ xây dựng và có thể sử dụng tiền thuế được hoàn lại để trả các khoản thanh toán tiếp theo.
Mua bất động sản cho con cái thông qua hình thức ủy thác không chỉ cân bằng giữa việc bảo vệ tài sản và tối ưu hóa thuế, mà còn là một chiến lược dài hạn. Tận dụng triệt để cơ chế ủy thác của Singapore sẽ đặt nền tảng tài sản vững chắc cho thế hệ tiếp theo, hỗ trợ sự kế thừa của gia đình.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
