Giá trị thường niên của bất động sản giúp chính phủ xác định tình trạng tài sản của một hộ gia đình. Dựa trên điều này và các tiêu chí khác như thu nhập chịu thuế, chính phủ sẽ quyết định số tiền hỗ trợ và số tiền thu thuế từ chúng ta. Ví dụ, “hỗ trợ” dưới dạng trợ cấp lương trong đại dịch COVID-19 và Phiếu giảm giá GST, trong khi “thu thuế” là khoản thuế bất động sản mà mỗi người chúng ta phải trả hàng năm.
Nói tóm lại, việc biết giá trị thường niên của một ngôi nhà luôn là điều tốt, đặc biệt là khi bạn sắp mua hoặc cho thuê bất động sản đó.
Nhưng định nghĩa của giá trị thường niên của bất động sản là gì và được tính như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu.
Giá trị Thường niên (AV) của một căn nhà là gì?
Mỗi bất động sản đều có một giá trị thường niên. Định nghĩa thực tế của Giá trị thường niên (Annual Value, viết tắt là AV) của một ngôi nhà là tổng tiền thuê hàng năm ước tính mà chủ sở hữu có thể thu được nếu cho thuê bất động sản đó. Con số này không bao gồm chi phí cho đồ đạc, nội thất và bảo trì.
Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS) làm rõ thêm rằng, giá trị thường niên được “xác định dựa trên giá cho thuê ước tính trên thị trường của các bất động sản tương tự hoặc có thể so sánh được, chứ không phải dựa trên thu nhập cho thuê thực tế”.
Hàng năm, IRAS cũng cập nhật giá trị thường niên của các bất động sản để phản ánh những thay đổi trên thị trường cho thuê và gửi Thông báo Thẩm định giá cho các chủ sở hữu để thông báo về bất kỳ sự điều chỉnh nào đối với giá trị thường niên của bất động sản của họ. Ngoài ra, IRAS còn xem xét những thay đổi bên ngoài có thể ảnh hưởng đến giá trị thường niên của bất động sản—chẳng hạn như việc nâng cấp lớn cho một khu chung cư.
Việc nâng cấp lớn có thể làm thay đổi giá trị thường niên của bất động sản của bạn.
Nghiên cứu điển hình về cách tính Giá trị Thường niên của nhà ở cho cá nhân
Ông Vương Vĩ sở hữu một căn hộ chung cư ba phòng ngủ tại Tanah Merah với diện tích 1.200 feet vuông. Ban đầu, ông Vương Vĩ là chủ sở hữu tự ở, nhưng hiện tại ông đang cho thuê toàn bộ căn hộ được trang bị đầy đủ với giá 3.800 đô la mỗi tháng.
Để tính toán giá trị thường niên của căn hộ của ông Vương Vĩ, IRAS sử dụng giá thuê trên thị trường của các bất động sản tương tự hoặc có thể so sánh được trong khu vực nhà ở của ông. Điều này bao gồm các căn hộ có diện tích gần như tương đương và cùng loại hình trong cùng một khu chung cư.
Giả sử có năm hợp đồng thuê tương tự với số tiền dao động từ 3.400 đến 3.700 đô la. IRAS sẽ xem xét các giao dịch cho thuê khác này (không phải của ông Vương Vĩ) và chiết khấu một khoản cho chi phí đồ đạc, nội thất và bảo trì. Điều này thực tế sẽ giảm giá thuê thực tế hàng tháng xuống còn khoảng 2.000 đô la, và cuối cùng, giá trị thường niên của bất động sản của ông Vương Vĩ là 24.000 đô la (tức là 2.000 đô la × 12 tháng).
Dù ông Vương Vĩ là chủ sở hữu tự ở hay chủ nhà cho thuê, giá trị thường niên vẫn như nhau. Sự khác biệt duy nhất là thuế bất động sản sẽ ít hơn nếu ngôi nhà được chủ sở hữu ở thay vì cho thuê hoặc bỏ trống.
（⚠️Xin lưu ý: Hầu hết các chương trình hỗ trợ và trợ cấp của chính phủ đều loại trừ những người sở hữu hai hoặc nhiều bất động sản. Ngoài ra, trong trường hợp này, giá trị thường niên 24.000 đô la sẽ khiến bất kỳ ai sống trong bất động sản đó không đủ điều kiện tham gia các chương trình hỗ trợ gần đây, chẳng hạn như Chương trình Trợ cấp Thu nhập cho Người tự làm chủ (SIRS)—ngay cả con trai đã trưởng thành của ông Vương Vĩ—mặc dù cho phép kháng cáo.)
So sánh Giá trị Thường niên nhà ở của tôi với những người khác
Chính phủ Singapore công bố giá trị thường niên trung vị của tất cả các loại nhà ở tại Singapore. Dưới đây là giá trị thường niên trung vị của nhà ở công cộng HDB và nhà ở tư nhân vào năm 2020. (Tính đến thời điểm cập nhật này, dữ liệu năm 2021 vẫn chưa được công bố.)
| Loại bất động sản | Kiểu bất động sản | Giá trị thường niên trung vị năm 2020 |
| Nhà ở công cộng HDB | 1 phòng/2 phòng | $5,100 |
| 3 phòng | $7,860 | |
| 4 phòng | $9,600 | |
| 5 phòng | $10,380 | |
| Căn hộ Executive và các loại khác | $10,680 | |
| Nhà ở tư nhân | Nhà ở không có đất (bao gồm chung cư cao cấp) | $22,200 |
| Nhà ở có đất | $34,800 |
（⚠️Xin lưu ý: Khoảng cách lớn giữa giá trị thường niên của nhà ở công cộng HDB và nhà ở tư nhân. Thông thường, giá trị thường niên từ 10.000 đô la trở xuống áp dụng cho tất cả cư dân sống trong các căn hộ HDB một, hai, ba phòng và hầu hết các căn hộ HDB bốn phòng. Giá trị thường niên từ 10.000 đến 15.000 đô la áp dụng cho hầu hết cư dân sống trong các căn hộ HDB năm phòng và các bất động sản tư nhân có giá trị thấp hơn. Giá trị thường niên trên 25.000 đô la bao gồm 10% dân số hàng đầu sống trong các bất động sản tư nhân có giá trị cao hơn.)
Tăng trưởng Giá trị Thường niên năm 2022
Lưu ý, như một phần của cuộc rà soát hàng năm, IRAS sẽ tăng giá trị thường niên của nhà ở công cộng HDB và nhà ở tư nhân vào năm 2022. Điều này có nghĩa là hầu hết các chủ sở hữu nhà có thể sẽ phải trả thuế bất động sản cao hơn vào năm 2022.
Đối với chủ sở hữu nhà ở công cộng HDB, mức tăng sẽ từ 4% đến 6% kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2022, phù hợp với sự gia tăng của thị trường cho thuê. Lần sửa đổi giá trị thường niên của nhà ở công cộng HDB gần đây nhất là vào năm 2017. Dưới đây là tóm tắt mức tăng thuế bất động sản phải nộp:
| Loại căn hộ HDB | Thuế bất động sản phải nộp năm 2022 | Mức tăng thuế phải nộp hàng năm từ năm 2021 |
| Căn hộ 1 và 2 phòng | $0 | $0 |
| Căn hộ 3 phòng | $0 – $32.80 | $8.80 – $14.40 |
| Căn hộ 4 phòng | $73.60 – $121.60 | $21.60 |
| Căn hộ 5 phòng | $107.20 – $155.20 | $24.00 |
| Căn hộ Executive | $121.60 – $169.60 | $26.40 |
Nguồn: Cục Thuế Nội địa Singapore (IRAS)
Làm thế nào để kiểm tra Giá trị Thường niên của một căn nhà?
Bạn có thể sử dụng dịch vụ miễn phí trên trang web của IRAS để kiểm tra giá trị thường niên của ngôi nhà của mình. Ngoài ra, bạn có thể sử dụng công cụ kiểm tra giá trị thường niên để xem giá trị của bất kỳ bất động sản nào khác ở Singapore, với chi phí 2,50 đô la cho mỗi lần truy vấn.
Tôi nên làm gì nếu không đồng ý với Giá trị Thường niên của bất động sản của mình?
Nếu bạn muốn phản đối giá trị thường niên mà IRAS đã chỉ định cho bất động sản của mình, bạn có thể đến cổng thông tin thuế để nộp đơn phản đối. Bạn có thể làm điều này trong vòng 30 ngày kể từ ngày phát hành thông báo thẩm định giá.
Ngoài ra, bạn có thể phản đối giá trị thường niên được hiển thị trong Danh sách Thẩm định giá (Valuation List, viết tắt là VL) vào bất kỳ thời điểm nào trong năm, trước ngày 31 tháng 12 của năm mà danh sách thẩm định giá được ban hành.
Xin lưu ý rằng IRAS không coi những lý do sau đây là lý do phản đối hợp lệ:
• Mức thuế quá cao
• Không có thu nhập cho thuê vì bất động sản là do chủ sở hữu tự ở
• Khó khăn về tài chính
Nếu bạn không hài lòng với kết quả kháng cáo, bạn có thể chọn kháng cáo thêm lên Ủy ban Đánh giá Thẩm định của Bộ Tài chính trong vòng 30 ngày (mặc dù theo chúng tôi biết, chưa có ai có ý kiến quá lớn về giá trị thường niên của nhà mình). Phí kháng cáo là 50 đô la cho chủ sở hữu nhà ở tự ở và 200 đô la cho các loại bất động sản khác.
Tôi đã mua một ngôi nhà mới. IRAS sẽ xem xét Giá trị Thường niên của nhà mới hay nhà cũ của tôi?
Đối với người mua nhà, địa chỉ mới của bạn sẽ tự động được cập nhật tại IRAS để khai thuế bất động sản. Thuế bất động sản mà bạn phải trả trước ngày 31 tháng 1 hàng năm được tính dựa trên các bất động sản bạn đã sở hữu trong năm trước.
Nếu bạn bán nhà cũ, người mua của bạn có thể cần phải hoàn trả một phần thuế bất động sản mà bạn đã trả. Luật sư của bạn hoặc một viên chức HDB (đối với các căn hộ HDB) sẽ hỗ trợ bạn trong vấn đề này.
Nếu nhà của bạn là một bất động sản mới xây, giá trị thường niên sẽ được cung cấp trong vòng một năm sau khi Giấy phép Chiếm dụng Tạm thời (TOP) được cấp. Với mục đích nhận các gói hỗ trợ của chính phủ, phiếu giảm giá và các khoản chi tiêu khác, giá trị thường niên của nhà ở được dựa trên số chứng minh thư của bạn.
Câu hỏi thường gặp
Giá trị thường niên của một căn nhà là gì?
Giá trị thường niên của một bất động sản là tổng tiền thuê hàng năm ước tính nếu nó được cho thuê, không bao gồm nội thất, đồ đạc và chi phí bảo trì. Nó dựa trên giá thuê ước tính trên thị trường của các bất động sản tương tự hoặc có thể so sánh được.
Làm thế nào để tính Giá trị Thường niên?
Bạn có thể nhờ một nhà môi giới bất động sản giàu kinh nghiệm giúp bạn ước tính giá trị thường niên. Hoặc, bạn có thể xem thông tin cho thuê nhà ở công cộng HDB qua trang web của HDB, hoặc thông tin cho thuê nhà ở tư nhân qua trang web của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA).
Giá trị Thường niên được xác định như thế nào?
IRAS xem xét các yếu tố sau để xác định giá trị thường niên: giá thuê của các bất động sản tương tự hoặc có thể so sánh được trong khu vực, diện tích, vị trí, tình trạng và các thuộc tính bên ngoài liên quan khác.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
