Thuế mua nhà bổ sung (ABSD) là một trong những vấn đề được quan tâm nhất khi đầu tư vào nhiều bất động sản. Với mức thuế dao động từ 5% đến 60% cho người mua cá nhân (và 65% cho các pháp nhân), việc trả ABSD là một khoản chi phí đắt đỏ; do đó, không có gì ngạc nhiên khi hầu hết mọi người đều muốn biết cách tránh nộp ABSD bằng mọi giá.
Sau khi ABSD được sửa đổi vào ngày 5 tháng 7 năm 2018, một cặp vợ chồng và hai đại lý bất động sản thậm chí đã lùi ngày của Quyền chọn mua (OTP) để tránh phải trả mức ABSD cao hơn. Kết quả là gì? Người mua bị kết án sáu tuần tù và phạt 276.000 đô la, gấp bốn lần số tiền thuế ABSD đã trốn. Các đại lý của họ và của người bán mỗi người bị kết án tám tuần tù.
Ngoài ra, kể từ ngày 9 tháng 5 năm 2022, bất kỳ hành vi chuyển nhượng bất động sản nhà ở vào một quỹ tín thác sinh thời đều phải chịu thuế ABSD (Tín thác); mức thuế này ban đầu là 35% và đã được nâng lên 65% (mức hiện hành) kể từ ngày 27 tháng 4 năm 2023, nhằm lấp thêm nhiều “lỗ hổng pháp lý”. Vì vậy, hiện nay, các bậc cha mẹ muốn mua bất động sản cho con cái phải suy nghĩ kỹ trước khi đưa ra quyết định như vậy.
Bài viết liên quan:
Tuy nhiên, có những cách hợp pháp để tránh nộp ABSD. Nếu bạn quan tâm đến việc tìm hiểu cách tránh thuế, hãy đọc tiếp.
Mục lục
Nhưng trước hết, Thuế mua nhà bổ sung (ABSD) là gì?
Thuế mua nhà bổ sung (ABSD) là một loại thuế được áp dụng ngoài Thuế mua nhà (BSD) đối với tất cả các giao dịch mua bán bất động sản nhà ở.
Nó được đưa ra như một “biện pháp hạ nhiệt” vào tháng 12 năm 2011 để ngăn cản người Singapore, người nước ngoài và các pháp nhân mua nhiều bất động sản và bán lại để kiếm lời, đồng thời giúp giữ giá nhà ở mức chấp nhận được. Kể từ đó, thuế suất đã được điều chỉnh nhiều lần tùy theo tình hình thị trường — bao gồm các năm 2013, 2018, tháng 12 năm 2021, tháng 5 năm 2022 (đối với quỹ tín thác) và gần đây nhất là vào ngày 27 tháng 4 năm 2023 (khi thuế ABSD đối với người nước ngoài tăng gấp đôi từ 30% lên 60% và thuế đối với người được ủy thác/tín thác được nâng lên 65%).
ABSD được tính dựa trên giá trị thẩm định hoặc giá bán của bất động sản (tùy theo giá nào cao hơn). Mức thuế này cũng phụ thuộc vào việc người mua là công dân Singapore, thường trú nhân (PR) hay người nước ngoài.
Bài viết liên quan:
Ai cần nộp Thuế mua nhà bổ sung và nộp bao nhiêu?
ABSD áp dụng cho các nhóm người mua sau:
| Tình trạng người mua | Thuế ABSD phải nộp (từ ngày 27/4/2023 trở đi) |
| Công dân Singapore mua bất động sản đầu tiên | Không phải nộp ABSD |
| Công dân Singapore mua bất động sản thứ hai | 20% |
| Công dân Singapore mua bất động sản thứ ba và các bất động sản tiếp theo | 30% |
| Thường trú nhân Singapore (PR) mua bất động sản đầu tiên | 5% |
| Thường trú nhân Singapore (PR) mua bất động sản thứ hai | 30% |
| Thường trú nhân Singapore (PR) mua bất động sản thứ ba và các bất động sản tiếp theo | 35% |
| Người nước ngoài mua bất kỳ bất động sản nhà ở nào | 60% |
| Pháp nhân (công ty hoặc hiệp hội) mua bất kỳ bất động sản nào | 65% (cộng thêm 5% nếu pháp nhân là nhà phát triển bất động sản; không được miễn trừ) |
| Người được ủy thác mua bất kỳ bất động sản nhà ở nào | 65% |
Như bạn có thể thấy, ABSD là một khoản tiền đáng kể. Ví dụ, một công dân Singapore mua bất động sản thứ hai với giá 1 triệu đô la sẽ phải trả 200.000 đô la tiền ABSD, và hãy nhớ rằng con số này chưa bao gồm các chi phí khác như phí đại lý, thuế mua nhà, v.v.
Thường trú nhân Singapore phải trả ABSD khi mua bất động sản một mình. Tuy nhiên, nếu bạn mua chung với tư cách là một cặp vợ chồng công dân – thường trú nhân và cả hai bạn đều không sở hữu bất kỳ bất động sản nào, bạn có thể xin hoàn thuế ABSD (ABSD remission). Nếu bạn mua chung với tư cách là một cặp vợ chồng công dân – thường trú nhân, bạn cũng có thể được hoàn thuế ABSD cho bất động sản thứ hai, nhưng bạn phải bán bất động sản đầu tiên trong vòng sáu tháng sau khi mua bất động sản thứ hai.
Bài viết liên quan:
Làm thế nào để “tránh” Thuế mua nhà bổ sung?
Do mức thuế ABSD cao, việc mọi người muốn tránh phải trả khoản thuế này là điều dễ hiểu. Vậy làm thế nào và bằng cách nào có thể tránh nộp ABSD?
Nhưng trước khi chúng ta thảo luận về vấn đề này, có những trường hợp sau đây cho phép bạn được miễn ABSD:
1. Khi bạn nâng cấp lên Căn hộ chung cư cao cấp (EC)
Khi bạn nâng cấp từ nhà HDB lên bất động sản tư nhân, hoặc mua một căn nhà tư nhân khác, bạn cần trả trước ABSD bằng tiền mặt hoặc từ Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) (trong vòng mười bốn ngày sau khi ký thỏa thuận mua bán). Nếu bạn bán bất động sản đầu tiên của mình trong vòng sáu tháng, bạn có thể xin hoàn thuế ABSD.
Tuy nhiên, khi bạn mua một căn EC mới, bạn không cần phải trả trước ABSD. Bạn bắt buộc phải bán nhà của mình trong vòng sáu tháng sau khi nhận chìa khóa EC (hoặc khi EC của bạn nhận được Giấy phép chiếm dụng tạm thời), nhưng ít nhất bạn không phải trả một khoản thuế ABSD khổng lồ ngay từ đầu (tuy nhiên bạn có thể phải trả phí bán lại nhà HDB – resale levy).
Bài viết liên quan:
2. Khi bạn bán bất động sản hiện tại trước khi ký Quyền chọn mua cho bất động sản mới
Trước khi mua bất động sản mới, bạn có thể bán nhà của mình trước. Tuy nhiên, điều này có nghĩa là bạn cần thuê một nơi để ở hoặc có một nơi ở tạm thời.
3. Nếu bạn là công dân/thường trú nhân của các quốc gia trong Hiệp định thương mại tự do này
Trước đó, chúng tôi đã đề cập rằng người nước ngoài sẽ bị đánh thuế ABSD lên tới 60% khi mua bất động sản tại Singapore. Tuy nhiên, theo các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) tương ứng, công dân hoặc thường trú nhân của các quốc gia sau đây được hưởng mức thuế ABSD tương tự như người Singapore:
- Iceland (công dân, thường trú nhân)
- Liechtenstein (công dân, thường trú nhân)
- Na Uy (công dân, thường trú nhân)
- Thụy Sĩ (công dân, thường trú nhân)
- Hoa Kỳ (công dân)
Nói cách khác, họ được miễn ABSD cho bất động sản đầu tiên, nhưng vẫn phải trả ABSD cho bất động sản thứ hai và các bất động sản tiếp theo.
Bài viết liên quan:
4. Tách quyền sở hữu (Decoupling)
Nếu bạn là một cặp vợ chồng cùng mua bất động sản, bạn có thể chọn tách quyền sở hữu (decoupling) khỏi bất động sản của mình.
Về cơ bản, khi bạn tách quyền sở hữu, bạn chuyển nhượng phần sở hữu của mình trong bất động sản cho người phối ngẫu, giúp bạn có thể tự do mua một bất động sản mới mà không phải chịu ABSD (vì nó được xem là bất động sản đầu tiên của bạn).
Để làm được điều này, cả hai bạn cần phải là người thuê chung (joint tenants) hoặc người thuê theo phần (tenants-in-common). Điều này có nghĩa là cả hai bạn có thể sở hữu tỷ lệ sở hữu khác nhau (ví dụ: 70-30, 60-40) hoặc tỷ lệ bằng nhau. Ngoài ra, cần lưu ý rằng việc chuyển nhượng phần sở hữu của bạn không miễn phí, vì người phối ngẫu của bạn cần phải mua chúng từ bạn, điều này có nghĩa là sẽ phát sinh Thuế mua nhà (BSD).
Ví dụ, giả sử cả hai bạn đều sở hữu 50% cổ phần của một ngôi nhà trị giá 1 triệu đô la. Bạn bán 50% cổ phần của mình cho vợ/chồng (500.000 đô la). Để nhắc bạn, đây là mức thuế BSD cho bất động sản nhà ở:
| Giá mua hoặc giá thị trường | Thuế mua nhà (Nhà ở) |
| 180.000 đô la đầu tiên | 1% |
| 180.000 đô la đến 360.000 đô la | 2% |
| 360.000 đô la đến 1.000.000 đô la | 3% |
| 1.000.000 đô la đến 1.500.000 đô la | 4% |
| 1.500.000 đô la đến 3.000.000 đô la | 5% |
| Trên 3.000.000 đô la | 6% |
Do đó, dựa trên tình huống trên, khoản thuế mà vợ/chồng của bạn cần phải trả như sau:
(1% X 180.000 đô la = 1.800 đô la) + (2% X 180.000 đô la = 3.600 đô la) + (3% X (500.000 đô la – 180.000 đô la – 180.000 đô la)= 4.200 đô la) = 9.600 đô la
Ngoài Thuế mua nhà, nếu bạn tách quyền sở hữu trong vòng ba năm sau khi mua bất động sản, bạn cũng sẽ phải trả Thuế bán nhà (SSD), cùng với các chi phí khác như phí chuyển nhượng và tiền phạt khi đăng ký khoản vay mua nhà mới, có thể lên tới hàng nghìn đô la. Đối với người mua chung là công dân – thường trú nhân, bên là thường trú nhân Singapore cũng cần phải trả ABSD (5% cho bất động sản đầu tiên, 30% cho bất động sản thứ hai). Đối với người phối ngẫu là công dân Singapore, anh/cô ấy sẽ phải trả 20% cho bất động sản thứ hai và 30% cho các bất động sản tiếp theo.
Leo Kwek, một nhà môi giới bất động sản cao cấp tại Anjia SG cho biết: “Nếu chi phí tách quyền sở hữu vượt quá chi phí của ABSD, thì việc trả ABSD sẽ hợp lý hơn nhiều.”
Cuối cùng, khi bạn tách quyền sở hữu để mua một bất động sản mới, hãy xem xét liệu chủ sở hữu duy nhất có đủ thu nhập để hỗ trợ khoản vay mua nhà mới hay không. Nếu bạn đang sử dụng CPF của mình, bạn sẽ cần hoàn trả số tiền CPF đã sử dụng (bao gồm cả lãi tích lũy) vào tài khoản CPF của mình.
Bài viết liên quan:
5. Mua dưới tên một người
Nếu bạn mua với tư cách là một cặp vợ chồng và cả hai đều lần đầu tiên sở hữu bất động sản, bạn có thể mua dưới tên của một trong hai người.
Điều này giúp người còn lại có sự linh hoạt trong tương lai để mua một bất động sản khác mà không phải chịu ABSD, khi cả hai bạn đã tiết kiệm đủ tiền.
Hệ quả của việc này là một người sẽ phải một mình gánh vác áp lực của khoản vay mua nhà và phải có đủ tiền mặt và CPF để trả tiền đặt cọc và khoản vay mua nhà.
6. Mua bất động sản thương mại
Khác với bất động sản nhà ở, bạn không phải trả ABSD khi mua bất động sản thương mại.
Nhưng hãy biết rằng bất động sản thương mại có những rủi ro riêng; ví dụ, chúng có chi phí cao hơn bất động sản nhà ở. Chúng cũng đòi hỏi nhiều tiền mặt hơn, và tiền đặt cọc chỉ có thể được trả bằng tiền mặt. Ngoài ra, còn có chi phí Thuế Hàng hóa và Dịch vụ (GST) 7%, phải được trả bằng tiền mặt.
7. Mua căn hộ hai chìa khóa (dual-key)
Khi mua một căn hộ hai chìa khóa (dual-key), bạn thực chất đang mua một căn nhà có hai đơn vị cạnh nhau, nhưng chỉ phải trả giá của một đơn vị. Vì nó được coi là một bất động sản duy nhất, bạn có thể tránh được ABSD.
Đơn vị chính và đơn vị phụ chia sẻ chung một sảnh vào, nhưng có không gian sống riêng. Tùy thuộc vào cách thiết kế của đơn vị, mỗi đơn vị có thể có khu vực sinh hoạt riêng và các tiện nghi chung như nhà bếp và phòng tắm.
Do đó, các căn hộ hai chìa khóa hấp dẫn đối với cả người mua nhà và nhà đầu tư, vì bạn có thể cho thuê đơn vị phụ mà vẫn giữ được sự riêng tư của mình.
Tuy nhiên, do tính độc đáo của các căn hộ hai chìa khóa, giá mỗi mét vuông của chúng thường cao hơn, và chi phí bổ sung có thể lên tới 25%.
Nhưng việc tránh Thuế mua nhà bổ sung có phải lúc nào cũng giúp tiết kiệm tiền?
Bây giờ bạn đã biết cách tránh ABSD, vậy bạn có nên cố gắng tránh trả ABSD bằng mọi cách có thể không? Liệu có trường hợp nào việc trả ABSD lại khôn ngoan hơn không?
Theo Leo Kwek, nhà môi giới bất động sản cao cấp của Anjia SG, đôi khi việc trả ABSD lại đáng giá hơn việc tránh thuế, đặc biệt là khi bất động sản có tiềm năng tăng giá lớn.
Anh nói: “Tất cả đều liên quan đến cơ hội. Bạn có thể bỏ lỡ một giao dịch tốt vì chờ đợi thời điểm thích hợp để tiết kiệm ABSD. Về lâu dài, tiết kiệm tiền không có nghĩa là bạn kiếm được nhiều hơn. Một số bất động sản có tỷ lệ tăng giá và lợi suất cho thuê tốt. Trong những trường hợp này, ABSD có thể được coi là một trong những ‘chi phí’ của giao dịch.”
Một vài lời khuyên nếu bạn muốn nâng cấp hoặc mua một bất động sản mới
Mặc dù việc mua một bất động sản đầu tư có thể hấp dẫn, hãy nhớ rằng mua bất động sản là một cam kết tài chính lớn. Ông Kwek cảnh báo rằng trước khi nâng cấp hoặc mua một bất động sản mới, người mua nên đánh giá kỹ lưỡng tình hình tài chính của mình. Ông nói: “Khi bạn đã cân nhắc kỹ lưỡng, điều đó sẽ quyết định bạn có bao nhiêu lựa chọn và lựa chọn loại bất động sản nào.”
Đồng thời, lời khuyên của Leo Kwek là nên mua bất động sản khi bạn còn trẻ, vì như vậy bạn có khả năng nhận được thời hạn vay ngân hàng dài nhất.
“Hãy nhớ, giá cả không phải là tất cả. Rẻ hơn không có nghĩa là tốt hơn. Đôi khi, chi nhiều tiền hơn cho một bất động sản ở vị trí tốt sẽ tốt hơn là mua một bất động sản rẻ hơn ở vị trí không lý tưởng.”
“Thời điểm tốt nhất để trồng một cái cây là khi nào? 10 năm trước. Nhưng nếu bạn chưa trồng, thời điểm tốt nhất tiếp theo là khi nào? Chính là bây giờ. Bất động sản cũng vậy.”
Nguồn chính thức & Tài liệu tham khảo
- IRAS — Thuế trước bạ bổ sung của người mua (ABSD): Trang ABSD chính thức
- IRAS — Thuế trước bạ của người mua (BSD): Trang BSD chính thức
- IRAS — Miễn giảm ABSD (tín thác): Remission of ABSD (Trust)
- IRAS — Miễn giảm ABSD cho vợ chồng: Remission of ABSD for a Married Couple
- IRAS — Khiếu nại xin miễn/giảm thuế trước bạ: Appealing for Stamp Duty Waiver
- Bộ Tài chính (MOF) — Ưu đãi thuế theo các Hiệp định Thương mại Tự do: FTA concessions
- CPF Board — Các khoản phí bất động sản có thể dùng CPF: Trang CPF chính thức
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
