Khiếm khuyết căn hộ là gì? Ai phải chịu trách nhiệm? Chủ sở hữu có thể giải quyết vấn đề như thế nào?
Trong nhiều thập kỷ qua, đã có một số báo cáo về các khiếm khuyết trong các căn hộ tư nhân – các vết nứt và rò rỉ, gỗ mục, mùi hôi thối, nước đọng ở khu vực chung. Kèm theo những cáo buộc này là những tranh chấp không thể tránh khỏi giữa các chủ đầu tư, nhà thầu chính và chủ sở hữu. Gần đây, các nhà chức trách đã ngăn chặn chủ đầu tư Kingsford Huray Development bán dự án “Normanton Park” của mình cho đến khi tất cả các căn hộ đều nhận được dấu Chất lượng (QM) của cơ quan chức năng và dự án được cấp Giấy phép Tạm trú (TOP). Theo báo cáo, trước đó đã có những cư dân tức giận cáo buộc chủ đầu tư này thi công kém chất lượng tại dự án “Kingsford Hillview Peak” trước đó.
Trước đây, các vấn đề khiếm khuyết khác được truyền thông đưa tin bao gồm: cầu thang bị ngập nước và sàn gỗ mục nát quanh hồ bơi tại chung cư “The Coast” ở Sentosa; tầng hầm đậu xe bị rò rỉ tại chung cư “Emery Point” ở Tanjong Katong; và các vết nứt vữa tại chung cư “Seasons Park” ở đường Yio Chu Kang.
Cơ quan Xây dựng và Công trình Singapore (BCA) cho biết, trong năm 2018, “cơ quan xử lý các khiếu nại về an toàn kết cấu xây dựng” đã nhận được 170 “phản hồi về chất lượng và khiếm khuyết từ các chủ sở hữu.” Cơ quan này không cung cấp dữ liệu liên quan cho những năm trước đó.
Các chuyên gia như ông Chin Cheong cho biết, họ không thấy sự gia tăng hay sụt giảm đáng kể về số lượng khiếm khuyết. Nhưng ông Chin nói thêm rằng trong những năm gần đây, một số chủ đầu tư đã thuê ông để ghi lại tình trạng của các căn hộ trước khi họ bàn giao quyền quản lý cho ban quản lý (MCST). Ông Chin là giám đốc điều hành của công ty giám định xây dựng Building Appraisal.
Mỗi năm, ông xử lý từ 13 đến 14 vụ việc liên quan đến căn hộ cho các chủ đầu tư, nhà thầu, MCST và chủ sở hữu. Ông nhận thấy rằng trong thời kỳ bất động sản suy thoái, có nhiều người tìm đến ông để điều tra các khiếm khuyết bị cáo buộc. Ông đề cập rằng, khi thị trường tốt, “mọi người không quan tâm đến khiếm khuyết. Họ chỉ bán lại thôi.”
Các công ty được gọi là công ty kiểm tra khiếm khuyết cũng mọc lên như nấm. Người mua nhà trả tiền cho họ để kiểm tra các căn hộ mới mua trước khi nhận nhà, hoặc để nghiên cứu về bất động sản đó trước khi mua bán lại. Các nhà quan sát trong ngành ước tính rằng hiện có hơn 10 công ty như vậy đang hoạt động tại Singapore. Trong số đó có một công ty được thành lập vào năm 2015 với tên gọi “Absolute Inspection”, công ty này cho biết đã thực hiện 3000 cuộc kiểm tra trong cùng năm; và con số này đã tăng lên 4000 vào năm 2018.
Mục lục
Vậy… Ai quyết định một khiếm khuyết?
Theo ông Chin, một khiếm khuyết xảy ra khi một công trình xây dựng không tuân thủ các quy chuẩn và quy tắc thực hành, hoặc khi nó “không phù hợp với mục đích sử dụng”.
Những khiếm khuyết này có thể ảnh hưởng đến sự an toàn, chức năng, hiệu suất cũng như tính thẩm mỹ. Các chuyên gia cho rằng có nhiều nguyên nhân gây ra khiếm khuyết, bao gồm việc kiến trúc sư khăng khăng sử dụng một loại vật liệu hoặc thiết kế nào đó, dẫn đến thiếu kỹ năng của công nhân hoặc công việc gấp rút, và khó xác định ai là người chịu trách nhiệm.
Vì vậy, khi chủ sở hữu phát hiện ra khiếm khuyết, hy vọng lớn nhất của họ là có thể giải quyết vấn đề một cách đơn giản và dễ dàng.
Tại Singapore, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm cho bất kỳ khiếm khuyết nào xuất hiện trong các căn hộ, dự án và tài sản chung trong một khoảng thời gian thường là 12 tháng, được gọi là “Thời hạn Trách nhiệm Đối với Khiếm khuyết” (DLP).
Trong thời gian này, người mua nhà có thể báo cáo các khiếm khuyết do tay nghề kém hoặc vật liệu không đúng như cam kết trong hợp đồng mua bán, và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục bằng chi phí của họ.
Mặc dù hầu hết các chủ đầu tư và nhà thầu sẽ đứng ra giải quyết vấn đề, nhưng sự phức tạp của vấn đề có thể gây ra trở ngại.
Davin Soh, giám đốc công ty “Defects Checks”, cho biết: “Việc sửa chữa một số khiếm khuyết đòi hỏi rất nhiều công sức (thường là công việc đập phá quy mô lớn), điều này có thể gây ra nhiều thiệt hại hơn cho khu vực xung quanh so với việc giải quyết khiếm khuyết ban đầu.”
Một số chuyên gia cũng cho biết, chủ sở hữu đã nêu ra những vấn đề không được định nghĩa là khiếm khuyết. Trong số những khiếu nại mà ông Chin nhận được, ông cho rằng khoảng 10% đến 15% là những kỳ vọng không thực tế chứ không phải là khiếm khuyết thực sự. Như ông Andy Lim, giám đốc điều hành của công ty quản lý tài sản “Ocean IFM”, đã nói: “Ngay cả một vết xước nhỏ trên sàn đá cẩm thạch” cũng bị chủ sở hữu khiếu nại.
Ông Chin từ Building Appraisal đã đề cập đến một ví dụ khác, có người phàn nàn rằng gạch đá cẩm thạch không bền như mong đợi, nhưng lại bỏ qua điều khoản trong hợp đồng rằng chủ đầu tư cung cấp đá cẩm thạch tái tạo hoặc nén, chứ không phải đá tự nhiên.
Ông Kenneth Loo, người vừa mãn nhiệm chức chủ tịch Hiệp hội các nhà xây dựng Singapore (SCAL), cho biết, điều quan trọng trong thời gian DLP một năm là các nhà thầu và chủ đầu tư có thể phản hồi với chủ sở hữu, xử lý các kỳ vọng của họ và hướng dẫn họ.
Con đường giải quyết đầy chông gai
Việc thuê các công ty kiểm tra khiếm khuyết ngày càng trở nên phổ biến với các chủ sở hữu. Tan Wee Kwang, người sáng lập công ty “Absolute Inspection”, tin rằng việc thuê công ty của ông giúp quá trình giải quyết vấn đề diễn ra suôn sẻ hơn.
Ông giải thích: “Mục đích của chúng tôi là bảo vệ lợi ích của họ bằng cách phát hiện các khiếm khuyết, thúc đẩy việc kiểm tra chung với chủ đầu tư và nhà thầu chính, sau đó là việc nhà thầu sửa chữa các khiếm khuyết, và việc kiểm tra bàn giao nhà của chủ đầu tư và nhà thầu.”
Nhưng một số người lại đề nghị nên thận trọng với cách làm này. Họ cho rằng vì ngành này không được quản lý, nên tiêu chuẩn để ngăn chặn những người thiếu đạo đức nghề nghiệp và chuyên môn tham gia vào ngành cũng thấp.
Ông Tan của “Absolute Inspection” và ông Soh của “Defects Checks” đã cung cấp kinh nghiệm làm việc trong quá khứ của họ. Ông Tan trước đây là một quan chức của BCA và cũng đã làm việc cho một nhà thầu địa phương; ông Soh từng là quản lý tài sản cho một chủ đầu tư địa phương.
Xác định vấn đề khiếm khuyết là bước đầu tiên, nhưng không phải tất cả các khiếm khuyết đều có thể được giải quyết tại thời điểm bàn giao nhà hoặc trong thời gian DLP.
Một số tình huống được gọi là “khiếm khuyết tiềm ẩn” cần một thời gian mới bộc lộ, thường là sau một thời gian sử dụng mới phát hiện được. Nếu những khiếm khuyết này không được khắc phục đúng cách trong thời hạn một năm, vấn đề cũng có thể tiếp diễn.
Ông Daniel Tay, đối tác của công ty luật Chan Neo, cho biết: “Các khiếm khuyết nghiêm trọng hơn có thể bao gồm việc lựa chọn sai vật liệu hoặc thiết bị, hoặc thậm chí là các vấn đề tay nghề nghiêm trọng, những khiếm khuyết này chỉ được phát hiện sau một thời gian và quá trình sử dụng, với tốc độ xuống cấp nhanh hơn tuổi thọ dự kiến.” Ví dụ, tòa nhà sụp đổ, rò rỉ nước sau những trận mưa lớn hoặc mưa kéo dài, gạch ốp lát bong tróc, gỗ mục nát/đổi màu, hoặc thậm chí là hệ thống điều hòa không khí hoặc máy bơm nước không đủ công suất.”
Ông Tay cho biết, sau DLP, người mua có quyền khởi kiện về các khiếm khuyết tiềm ẩn trong vòng 3 năm sau khi phát hiện hợp lý về khiếm khuyết, hoặc quyền khởi kiện chung theo hợp đồng có thể lên đến 6 năm. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng quyền này không phải lúc nào cũng có thời gian bắt đầu hoặc kết thúc rõ ràng.
Chủ sở hữu hoặc ban quản lý chung cư cũng rất khó để xác định nguyên nhân gốc rễ của khiếm khuyết ngay từ đầu. Luật sư Christopher Chuah của WongPartnership chỉ ra rằng điều này lại dẫn đến khó khăn trong việc xác định bên bị kiện tương ứng, cho dù đó là chủ đầu tư, kiến trúc sư, nhà thầu chính hay các nhà thầu phụ khác.
Ngoài ra, ông Steven Ong, một giám định viên xây dựng của công ty Arris Building Consultants, cho biết, sau thời hạn một năm, các chủ đầu tư đôi khi tuyên bố rằng các vấn đề của căn hộ là do hao mòn hoặc do sửa chữa.
Cả chủ đầu tư và chủ sở hữu đều thuê các giám định viên xây dựng như ông Ong và ông Chin để xác minh tính xác thực của một khiếm khuyết, người chịu trách nhiệm và xác định cách khắc phục.
Theo đuổi một vụ kiện có thể rất tốn kém. Theo kinh nghiệm của ông Chuah, việc đưa một vụ kiện về khiếm khuyết ra tòa có thể mất từ ba đến bốn năm để kết thúc, ngoài chi phí chuyên gia và các chi phí khác, cuối cùng chi phí pháp lý có thể lên tới 400.000 đến 500.000 đô la Singapore. Ông Tay cho biết, số lượng chủ sở hữu bị ảnh hưởng và ý định khởi kiện, cũng như số lượng, phạm vi và chi phí khắc phục khiếm khuyết, là một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến mức độ tiến hành của vụ kiện.
Nhưng công bằng mà nói, không phải lúc nào có vấn đề cũng là lỗi của chủ đầu tư. Lấy các trường hợp vấn đề mà ông Chin đã gặp phải, thường là vài năm sau khi bàn giao nhà, khoảng 10% – 25% số nhà bị ảnh hưởng về an toàn và chức năng hoặc vi phạm các quy tắc vận hành, trong khi một nửa còn lại là các vấn đề thẩm mỹ, không ảnh hưởng đến việc hưởng thụ hoặc hiệu suất sử dụng, và nửa còn lại là do bảo trì kém và hao mòn thông thường.
Kết quả phiên tòa
Dựa trên các tiền lệ của tòa án, kết quả không mấy khả quan cho những chủ nhà muốn thực hiện hành động pháp lý.
Năm 2016, tòa án đã đưa ra phán quyết trong một vụ tranh chấp tại chung cư “Seaview”, quyết định rằng chủ đầu tư, kiến trúc sư và nhà thầu chính có thể biện hộ dựa trên cơ sở “nhà thầu độc lập” để chịu trách nhiệm – điều này có nghĩa là, miễn là họ thể hiện sự cẩn trọng hợp lý trong việc chỉ định nhà thầu độc lập thi công, họ sẽ không phải chịu trách nhiệm gián tiếp cho sự sơ suất của nhà thầu độc lập.
Tòa án đã làm rõ thêm rằng, theo Đạo luật Bảo trì Tòa nhà và Quản lý Sở hữu Tầng, MCST hoặc các chủ sở hữu phụ thuộc không có quyền khởi kiện dân sự chống lại chủ đầu tư.
Ông Tay của công ty Chan Neo cho biết: “Điều này có nghĩa là, chủ sở hữu có thể phải tìm đến bên nhỏ hơn trước, sau đó kiện họ để yêu cầu họ thanh toán chi phí sửa chữa. Nhưng khó khăn ở đây là, ngay cả khi chủ sở hữu có thể chứng minh được vụ kiện của mình tại tòa, cuối cùng có thể cũng không đáng.”
Đối với ông Chuah, điều này có nghĩa là con đường thích hợp để chống lại các khiếm khuyết của chủ đầu tư là theo hợp đồng mua bán, chứ không phải kiện vì sơ suất.
Bằng chứng từ thực tế cho thấy nhiều chủ sở hữu cuối cùng đã giải quyết vấn đề một cách riêng tư thông qua hòa giải.
Trung tâm Hòa giải Singapore (SMC) đã nói với tờ The Business Times (BT) rằng hòa giải có thể tạo ra các kết quả giải quyết “sáng tạo” hơn là bồi thường thiệt hại trực tiếp hoặc ra tòa.
SMC đã lấy một trong những trường hợp của mình làm ví dụ, khi các bên tranh chấp không thể đồng ý về việc sửa chữa thỏa đáng, họ đã đồng ý bốc thăm để chọn một giám định viên độc lập để giám sát một số công việc sửa chữa.
Trở về gốc rễ vấn đề
Đối với các chủ đầu tư và nhà thầu, chất lượng kém có thể dẫn đến tổn hại danh tiếng. Ông Loo của SCAL cho biết: “Bất kỳ nhà thầu nào có đầu óc bình thường đều không muốn làm ăn tồi tệ trong ngành này, trừ khi bạn nói rằng bạn muốn đóng cửa vào ngày mai.” Ngoài ra, ông nói thêm rằng, đối với các nhà thầu, chi phí để sửa chữa một khiếm khuyết thường cao hơn chi phí để làm đúng ngay từ đầu.
Làm thế nào để giảm thiểu khiếm khuyết?
Ông Tan của công ty “Absolute Inspection” nói: “Trong quá trình xây dựng một công trình, thời gian, chi phí và chất lượng thường là những yếu tố then chốt phải được kiểm soát và cân bằng cẩn thận để đảm bảo chất lượng của công trình đó nằm trong phạm vi chấp nhận được, và có thể hoàn thành trong thời gian và ngân sách đã định.”
Do đó, việc chỉ tập trung vào chi phí thấp hoặc chỉ giới hạn trong ngân sách dự án và thời gian hoàn thành nhanh hơn thường có nghĩa là phải thỏa hiệp về chất lượng tay nghề của dự án. Các chủ đầu tư và nhà thầu dường như có cách tiếp cận khác nhau trong việc xử lý ba khía cạnh này.
Một nhà thầu đã nói với BT rằng một số chủ đầu tư chỉ muốn giá rẻ và “không ngại làm ra những công trình không lý tưởng”.
Mặt khác, các chủ đầu tư khác lại chú trọng hơn đến chất lượng. Bà Ong Choon Fah, Giám đốc điều hành của công ty “Edmund Tie & Company”, cho biết có một số chủ đầu tư ghi lại những sai lầm trong quá khứ và học hỏi từ chúng, nhận ra rằng chất lượng có thể nâng cao thương hiệu của họ. Bà nói: “Họ không chỉ muốn bán các dự án phát triển, họ còn đang xây dựng mối quan hệ.”
Giáo sư Low Sui Pheng, Khoa Thiết kế và Môi trường, Khoa Kiến trúc, Đại học Quốc gia Singapore (NUS), đã đưa ra ví dụ rằng một số chủ đầu tư có đại diện riêng, đội ngũ quản lý dự án và các nhà tư vấn tại chỗ để đảm bảo các tiêu chuẩn chất lượng được duy trì trong suốt quá trình xây dựng.
Nhưng cũng có ý kiến cho rằng tình hình của ngành xây dựng có thể là một trong những yếu tố gây ra khiếm khuyết.
Ông Tay của “Chan Neo” cho biết: “Ngành xây dựng đã hoạt động không tốt trong vài năm qua, bị ảnh hưởng nặng nề bởi tỷ lệ thanh toán hóa đơn chậm cao. Vì dòng tiền là huyết mạch của ngành, điều này có thể ảnh hưởng lớn nhất đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ địa phương, những doanh nghiệp này có thể bị thanh toán một phần hoặc chậm thanh toán từ 90 ngày trở lên.”
Ông đã nghe một số nhà thầu nhỏ hơn nói rằng, do sự cạnh tranh trong đấu thầu dường như gay gắt hơn, họ có thể phải đấu thầu bằng giá vốn hoặc dưới giá vốn, đặc biệt là đối với các hợp đồng cấp thấp hơn.
Ông nói, kết quả cuối cùng là giảm nhân công, sử dụng nguyên liệu rẻ tiền, hoặc sử dụng những nhà thầu phụ rẻ hơn nhưng cắt xén công đoạn.
Những người khác lại chỉ ra rằng ngành công nghiệp thâm dụng lao động cần phải cải thiện quy trình. Ông Ong của “Arris” nói: “Thông thường, hoặc là thợ của bạn không có tay nghề, hoặc là họ vội vàng hoàn thành công việc để kịp thời hạn. Và không có sự kiểm tra của những người chuyên nghiệp hơn.”
Những người khác lại chỉ ra rằng Singapore cần nhiều thợ lành nghề hơn, ví dụ, những người thợ có thể hoàn thành công việc mộc tốt hơn.
Ông Loo của SCAL cho biết, có thể thực hiện nhiều biện pháp hơn để giữ chân các thợ nước ngoài có kinh nghiệm ở lại Singapore lâu hơn, bao gồm cả việc giảm thuế quan, để nâng cao trình độ kỹ năng của lực lượng lao động địa phương.
Giáo sư Low cho biết, ngành xây dựng cần phải loại bỏ thái độ “không phải việc của tôi” đang tồn tại. Ông đã đề cập đến một lá thư trong diễn đàn của tờ The Straits Times năm 2015, trong đó tác giả tuyên bố rằng gạch đá cẩm thạch được lắp đặt trong phòng tắm căn hộ của cô có thể gây ngã.
Ông nói: “Từ bản vẽ đến khi xây dựng, tôi tin rằng chắc chắn đã có rất nhiều người xem qua. Nhưng tại sao không ai nêu ra vấn đề này? Sự quan tâm và thái độ đó là điều chúng ta cần phải vun đắp.”
Giải pháp
Một số chuyên gia đề nghị rằng, đối với ngành xây dựng, một giải pháp có thể được áp dụng là các phương pháp thi công ngoài công trường, chẳng hạn như công nghệ xây dựng tiền chế (PPVC), vì nó cho phép thi công trong một môi trường được kiểm soát.
Chung cư mới hoàn thành Clement Canopy hiện là dự án bê tông cao nhất thế giới được xây dựng bằng công nghệ PPVC. Dragages Singapore, một công ty con của Bouygues Batiment International khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, chịu trách nhiệm xây dựng dự án này. Ông Pierre-Eric Saint André, Giám đốc điều hành của công ty, cho biết: “Bạn có thể đứng trên mặt đất và quan sát mọi thứ, và một khi có khiếm khuyết, bạn có thể sửa chữa nó.” Nhưng ông lưu ý: “Hiện tại, xây dựng mô-đun không rẻ hơn xây dựng truyền thống, nhưng mục tiêu là làm cho nó rẻ hơn.”
Đối với các chủ sở hữu, các chuyên gia khuyên họ nên hành động ngay khi phát hiện ra khiếm khuyết. Một lý do là, việc chờ đợi sẽ khiến các chuyên gia như ông Chin khó tìm ra nguyên nhân hơn. Ông Chin giải thích: “Nó giống như khám nghiệm tử thi, nếu bạn đến sau bốn hoặc năm năm, bạn phải ghép tất cả các mảnh ghép lại với nhau, rồi ghép tất cả thông tin lại, nếu không sẽ không tìm thấy thông tin gì.”
Đảm bảo các biện pháp kiểm soát chất lượng
Mặc dù có thể xảy ra xung đột trong việc định nghĩa khiếm khuyết nhà ở và trách nhiệm, nhưng BCA đã xây dựng hai chương trình để thúc đẩy tay nghề tốt trước khi chìa khóa được trao vào tay chủ nhà.
Theo chương trình Hệ thống Đánh giá Chất lượng Xây dựng (Conquas), các quan chức của BCA đánh giá kết cấu, cơ khí và kỹ thuật, cũng như các công trình xây dựng, trên thang điểm 100, dựa trên tỷ lệ phần trăm các hạng mục được kiểm tra đạt tiêu chuẩn.
Một chương trình độc lập và tự nguyện khác là Dấu Chất lượng (QM), để đánh giá mức độ hoàn thiện của công trình.
Conquas là một đánh giá bắt buộc, áp dụng cho các dự án xây dựng công cộng và các tòa nhà mới được xây dựng trên đất thuộc Chương trình Bán đất của Chính phủ (GLS). Một phát ngôn viên của BCA cho biết, trong 3 năm qua, 95% các dự án nhà ở tư nhân và thương mại đã áp dụng Conquas.
Theo dữ liệu công khai, điểm số Conquas dường như đã được cải thiện theo thời gian. Năm 2018, trong số 177 dự án được xếp hạng, khoảng một nửa số dự án đạt điểm từ 90.1 trở lên. Năm 2011, trong số 139 dự án được khảo sát, chỉ có 29% đạt được các điểm số này.
Nhưng Conquas cũng có những hạn chế của nó. Nó dựa trên phương pháp lấy mẫu, với trung bình một phần tư số căn hộ được kiểm tra, và chỉ nghiên cứu về tay nghề, không xem xét các vấn đề về thiết kế và vật liệu.
Tuy nhiên, mặc dù QM chỉ giới hạn ở việc hoàn thiện nội thất, nó lại đánh giá từng căn hộ trong chung cư. Tính theo số lượng đơn vị nhà ở, tỷ lệ tham gia kiểm tra QM trong ba năm qua là 52%.
BCA cho biết, theo một cuộc khảo sát do một nhà tư vấn độc lập thực hiện với các chủ sở hữu vào năm 2017, các bất động sản có QM đã giảm 50% số khiếm khuyết so với các bất động sản không được kiểm tra QM hoặc Conquas.
Một nghiên cứu đã chỉ ra rằng có một mối quan hệ mạnh mẽ giữa chất lượng xây dựng và giá bán của nhà mới và tỷ lệ tăng giá trị.
Một bài báo được công bố bởi Đại học Quốc gia Singapore (NUS) vào năm 2014 đã phát hiện ra rằng, trong số 100.593 giao dịch căn hộ của 205 dự án phát triển được hoàn thành từ năm 1998 đến năm 2010 mà họ đã nghiên cứu, mỗi độ lệch chuẩn tăng lên trong điểm số Conquas sẽ làm tăng giá bán nhà ở trung bình lên 2.92%.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
