Thủ tướng Lý Hiển Long đã có bài phát biểu tại Diễn văn Ngày Quốc khánh vào ngày 21 tháng 8 năm 2022, được tổ chức tại trụ sở chính của Viện Giáo dục Kỹ thuật ở Ang Mo Kio. Tương tự như hai năm qua, bài phát biểu tại Diễn văn Ngày Quốc khánh năm 2022 vẫn giữ một giọng điệu thận trọng.
Hiện tại, tình hình thế giới không mang lại nhiều lạc quan – căng thẳng địa chính trị ở mức cao chưa từng thấy và thế giới vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau đại dịch Covid-19. Mặc dù vậy, các kế hoạch của chính phủ đã được đưa ra. Đồng thời, những kế hoạch và tình hình này cũng có một số tác động tiềm ẩn đến thị trường bất động sản:
⚠️Lưu ý: Chúng tôi sẽ trình bày chi tiết về các điểm liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, thay vì theo trình tự của bài phát biểu.
Nội dung chính bao gồm:
- Di dời Căn cứ Không quân Paya Lebar (Paya Lebar Airbase)
- Khu đô thị thương mại và giải trí phía Đông Changi (Changi East Urban District) và Siêu cảng Tuas (Tuas Mega Port)
- Tình hình địa chính trị căng thẳng chưa từng có
- Thu hút thêm nhiều nhân tài nước ngoài
- Các gia đình thu nhập thấp và trung bình đối mặt với thách thức chi phí sinh hoạt
Mục lục
1. Di dời Căn cứ Không quân Paya Lebar (Paya Lebar Airbase)
Trong bài phát biểu, Thủ tướng đã đề cập đến việc xây dựng 150.000 căn nhà ở công cộng và tư nhân mới tại vị trí hiện tại của Căn cứ Không quân Paya Lebar. Lô đất này có diện tích khoảng 800 ha, quá đủ để xây dựng một thị trấn hoàn toàn mới. Những con số sau đây có thể giúp bạn hình dung rõ hơn về quy mô của lô đất này – các nhà phân tích dự đoán rằng có thể xây dựng từ 100 đến 130 dự án căn hộ xây theo đơn đặt hàng (BTO), mỗi dự án cung cấp từ 700 đến 1.500 căn. Đối với phần nhà ở tư nhân, dự kiến sẽ xây dựng từ 40 đến 70 dự án căn hộ quản lý tập thể và căn hộ tư nhân, mỗi dự án cung cấp từ 500 đến 1.000 căn.
Việc di dời này dự kiến sẽ bắt đầu vào khoảng năm 2030.
Thông tin này không phải là mới, vì Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) đã đề xuất các kế hoạch liên quan từ lâu. Tuy nhiên, chúng ta có thể coi bài phát biểu của Thủ tướng lần này là sự xác nhận quan trọng nhất và cuối cùng. Ngoài việc tạo ra một khu dân cư HDB mới, chúng ta có thể nhận thấy một trong những điểm đáng chú ý nhất là sự thay đổi về Hệ số mật độ xây dựng (Gross Plot Ratio, viết tắt là GPR) của các khu vực xung quanh.
Hiện tại, một số ngôi nhà gần Căn cứ Không quân Paya Lebar – bao gồm một phần của Hougang, Marine Parade và Punggol – có các hạn chế nghiêm ngặt về chiều cao xây dựng. Tuy nhiên, một khi căn cứ không quân được di dời, các tòa nhà ở đây có thể được xây dựng cao hơn. Điều này có thể thúc đẩy việc tái phát triển sâu hơn trong khu vực sau khi di dời, và cũng có thể nâng cao triển vọng bán gộp (En Bloc) của một số dự án nhà ở tư nhân.
Ngoài ra, việc di dời sẽ giải phóng không gian cho nhiều tiện ích hơn, như: cửa hàng, nhà hàng, công viên, v.v. Điều này cũng có nghĩa là các khu vực xung quanh có thể được nâng cấp đáng kể. Đặc biệt, chính phủ đã có kế hoạch biến đường băng hiện tại của căn cứ không quân (dài 3,8 km) thành một “hành lang xanh” hoặc không gian cộng đồng. Bản đồ quy hoạch của URA thực sự có đánh dấu “Runway Boulevard”, rất có thể là ý tưởng cho đoạn đường này.
2. Khu đô thị thương mại và giải trí phía Đông Changi (Changi East Urban District) và Siêu cảng Tuas (Tuas Mega Port)
Khi tình hình căng thẳng của đại dịch Covid-19 giảm bớt, ngành hàng không bắt đầu có những dấu hiệu khởi sắc. Kế hoạch phát triển Nhà ga số 5 (T5) của Sân bay Changi, vốn bị tạm dừng trong hai năm, đã được khởi động lại và dự kiến sẽ bắt đầu thi công trong vòng hai đến ba năm tới.
Sau khi T5 đi vào hoạt động, nhà ga này có thể đón tiếp khoảng 50 triệu lượt khách mỗi năm, nhiều hơn cả T1 và T3 cộng lại. Việc xây dựng Khu đô thị thương mại và giải trí phía Đông Changi (Changi East Urban District), liền kề với T5, cũng đang được tiến hành, sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm, giao lưu và vui chơi hơn cho người dân Singapore. Đây sẽ là một trung tâm thương mại bao gồm khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng và phòng hội nghị. Ngoài ra, khác với Công viên Kinh doanh Changi (Changi Business Park) hiện tại, Khu đô thị thương mại và giải trí phía Đông Changi sẽ có một khu vực ven sông rộng lớn.
Quy hoạch này sẽ cải thiện đáng kể triển vọng cho thuê của các bất động sản gần đó. Xung quanh ga tàu điện ngầm Tanah Merah có nhiều căn hộ (bao gồm cả dự án căn hộ tư nhân mới Sceneca Residence sẽ ra mắt vào quý 3 năm nay), có thể thu hút những người làm việc gần trung tâm Changi đang phát triển này; điều này cũng tương tự đối với các căn hộ dọc theo đường Upper Changi Road.
Việc xây dựng Siêu cảng Tuas cũng đã được nối lại. Siêu cảng Tuas được phát triển theo bốn giai đoạn, hai bến đầu tiên của giai đoạn một đã chính thức đi vào hoạt động vào cuối năm ngoái, tiếp nhận tàu thuyền từ khắp nơi trên thế giới. Đến cuối năm nay, Siêu cảng Tuas sẽ mở thêm ba bến nữa. Dự kiến sau khoảng 20 năm nữa khi đi vào hoạt động hoàn toàn, đây sẽ trở thành cảng tự động lớn nhất thế giới, có khả năng xử lý 65 triệu container tiêu chuẩn mỗi năm, gần gấp đôi công suất hiện tại, điều này sẽ đưa nước ta vào vị trí dẫn đầu toàn cầu trong lĩnh vực hàng hải.
Khi đó, Siêu cảng Tuas mới sẽ thay thế các cơ sở hiện có của bốn cảng container: cảng Brani, cảng Pasir Panjang, cảng Tanjong Pagar và cảng Keppel. Theo báo chí địa phương đưa tin trước đó, từ năm 2027, các hoạt động của các cảng ở phía nam Singapore sẽ bắt đầu chuyển sang Siêu cảng Tuas mới. Khi đó, Khu vực ven biển phía Nam (Greater Southern Waterfront) sẽ giải phóng khoảng 1.000 ha đất, cộng với khu vực Câu lạc bộ Keppel và Sentosa, tổng cộng sẽ có 2.000 ha đất dành cho phát triển trong tương lai.
3. Tình hình địa chính trị căng thẳng chưa từng có
Trong bài phát biểu, Thủ tướng đã cảnh báo về sự bất ổn có thể đến từ cuộc chiến Nga-Ukraine và căng thẳng trong quan hệ Trung-Mỹ.
Về mặt lý thuyết, chiến tranh sẽ làm tăng giá hàng hóa và năng lượng, dẫn đến chi phí xây dựng cao hơn, từ đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhìn lại các sự kiện lịch sử, chúng ta sẽ thấy rằng thị trường bất động sản không dễ bị ảnh hưởng bởi các cuộc chiến tranh cục bộ như thị trường chứng khoán. Cho đến nay, thị trường bất động sản của nước ta hầu như không bị ảnh hưởng bởi những sự kiện này. Thực tế, đôi khi giá nhà lại tăng lên, vì vốn của các nhà đầu tư nước ngoài tìm đến thị trường bất động sản của nước ta như một nơi trú ẩn an toàn. Vì vậy, so với chiến tranh, các yếu tố chính gây ra biến động giá nhà là khủng hoảng tài chính và chính sách tài khóa trong nước.
Chúng tôi nhận thấy có một số vấn đề khác ảnh hưởng đến giá nhà. Một trong số đó là phản ứng của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đối với những thay đổi về giá năng lượng. Cho đến nay, Fed đã nhiều lần tăng lãi suất để chống lạm phát. Điều này đã đẩy lãi suất cho vay mua nhà ở Singapore lên cao.
Mặc dù vậy, nếu giá dầu tăng quá cao do các lệnh trừng phạt đối với Nga, Fed có thể xem xét lại lập trường của mình và không tăng lãi suất thường xuyên nữa. Điều này vẫn còn phải chờ xem, vì cuộc xung đột mới chỉ bắt đầu chưa đầy một năm.
Như chúng ta đã thấy trong thời kỳ chính quyền Trump, một yếu tố ảnh hưởng khác là việc tăng các rào cản thương mại giữa Trung Quốc và Mỹ. Các mức thuế trả đũa thường làm tăng chi phí cho các doanh nghiệp của cả hai bên; nếu các doanh nghiệp Mỹ bắt đầu cảm nhận được áp lực, điều này cũng có thể buộc Fed phải suy nghĩ lại.
Dù thế nào đi nữa, mối quan tâm chung của các nhà phát triển là chi phí xây dựng. Nói chung, năng lượng đắt hơn đồng nghĩa với chi phí xây dựng cao hơn. Ở cấp độ đơn giản nhất, điều này có nghĩa là chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng, đưa công nhân đến và đi từ công trường, v.v. sẽ cao hơn.
Chúng tôi cho rằng, so với chiến tranh, các vấn đề khác – chẳng hạn như Thuế mua nhà bổ sung (ABSD) cao hơn và giá thầu đất cao hơn – sẽ có tác động lớn hơn đến thị trường bất động sản.
4. Thu hút thêm nhiều nhân tài nước ngoài
Trong bài phát biểu, Thủ tướng đã đề cập đến các sáng kiến mới của Bộ Nhân lực và Bộ Thương mại và Công nghiệp nhằm thu hút và giữ chân các nhân tài hàng đầu từ nước ngoài. Chúng tôi chưa có thông tin chi tiết đầy đủ, nhưng Bộ Nhân lực đã cho biết sẽ có các biện pháp điều chỉnh khung Giấy phép lao động (Employment Pass).
Các chủ nhà sẽ được hưởng lợi từ những sáng kiến này. Giá bất động sản ở Singapore quá cao đối với người nước ngoài, đặc biệt là sau khi ABSD được tăng vào tháng 12 năm 2021 – do đó, chúng ta có thể thấy nhu cầu thuê căn hộ tăng lên. Điều này sẽ giúp duy trì đà tăng trưởng của thị trường cho thuê, mặc dù thị trường này đã đạt mức cao nhất trong sáu năm vào năm 2022.
Việc giữ chân những nhân tài nước ngoài này đồng nghĩa với các hợp đồng thuê nhà dài hạn. Hơn nữa, những người dự định ở lại Singapore lâu dài sẽ có nhu cầu mua bất động sản.
5. Các gia đình thu nhập thấp và trung bình đối mặt với thách thức chi phí sinh hoạt
Ngoài lạm phát, chúng tôi nhận thấy lãi suất cho vay bất động sản đã liên tục tăng. Lãi suất trên 2% đang trở thành điều bình thường. Trong khi đó, vào năm 2020, lãi suất cho vay của ngân hàng thường là 1,65% (mặc dù lãi suất cho vay mua nhà HDB vẫn là 2,6%).
Chính phủ đang hỗ trợ các hộ gia đình trang trải các chi phí khác nhau thông qua việc phát hành các loại phiếu mua hàng, hoàn trả phí bảo trì (Conservancy Charges), v.v. Tuy nhiên, vẫn còn một vấn đề chưa được giải quyết là tỷ lệ sử dụng Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) ở mức cao.
Khi người dân Singapore cảm thấy áp lực về chi tiêu hàng ngày, họ không muốn trả khoản vay mua nhà bằng tiền mặt. Do đó, chúng tôi cho rằng nhiều người Singapore sẽ chuyển sang sử dụng CPF để trả khoản vay mua nhà của họ, hoặc phần lớn khoản vay đó. Chính phủ phải theo dõi chặt chẽ rủi ro này để tránh tình trạng người cao tuổi đạt đến giới hạn rút tiền hoặc việc hoàn trả CPF gây khó khăn cho việc chuyển đến nhà ở mới.
Chi phí sinh hoạt gia tăng mà những nhóm người này phải đối mặt cũng có thể dẫn đến việc ban hành các biện pháp hạ nhiệt – đặc biệt là nhằm vào việc tăng giá Tiền mặt trả trên giá trị định giá (Cash-Over-Valuation, viết tắt là COV) đối với nhà ở bán lại. Giá nhà ở bán lại đang ở mức cao nhất trong tám năm, đây là một thách thức nghiêm trọng đối với người Singapore có thu nhập thấp và trung bình, đồng thời chi phí sinh hoạt cũng đang tăng lên (không phải tất cả người Singapore đều có thể chờ đợi căn hộ BTO được xây dựng xong).
Thông điệp tổng thể được truyền tải trong bài phát biểu tại Diễn văn Ngày Quốc khánh lần này có vẻ thận trọng, nhưng lại rất công bằng và thực tế trong bối cảnh thế giới và xã hội hiện nay. Điều trớ trêu là, sự không chắc chắn kéo dài cuối cùng có thể làm cho chi phí nhà ở cao hơn; chúng ta đã nhiều lần thấy rằng khi kinh tế suy thoái, người Singapore (và người châu Á nói chung) ưa thích các tài sản hữu hình như bất động sản và vàng.
Đọc thêm:
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
