Với sự ứng dụng rộng rãi của các cổng thông tin bất động sản và nền tảng bán lại nhà ở công cộng (HDB), người mua và người bán bắt đầu suy nghĩ: tại sao chúng ta vẫn cần đến các nhân viên môi giới bất động sản? Với sự phát triển của công nghệ bất động sản (Proptech), liệu chúng ta có thể loại bỏ người trung gian không? Tuy nhiên, câu trả lời không hề rõ ràng.
Thực tế, Anjia SG có lẽ có thể trả lời câu hỏi này, để giải thích tại sao không thể hoàn toàn loại bỏ các nhân viên môi giới bất động sản.
Mặc dù có công nghệ mới, nhưng một số vai trò của nhân viên môi giới bất động sản có thể là điều mà các trang web không thể sao chép được:
Bài viết liên quan:
Mục lục
Vai trò của nhân viên môi giới bất động sản trong thị trường rộng lớn hơn
Mặc dù người mua và người bán nhà là nhóm khách hàng chính, nhưng mức độ phụ thuộc của toàn bộ thị trường bất động sản vào các nhân viên môi giới còn lớn hơn nhiều so với dự đoán của nhiều người. Lấy ví dụ các nhà phát triển bất động sản:
Những người trong ngành đều biết rằng, ngoài một số chi phí tiếp thị (tờ rơi, quảng cáo, v.v.), hầu hết các nhà phát triển đều giao phó số phận của dự án vào tay các nhân viên môi giới bất động sản. Việc bán hết tất cả các căn hộ trong thời hạn năm năm cấp bách là trách nhiệm của các đại lý bất động sản, nếu không nhà phát triển sẽ phải chịu Thuế Bổ sung Dành cho Người Mua (ABSD).
Ngoài ra, khi tìm kiếm bất kỳ dự án nào, rất có thể bạn sẽ thấy trang web của nhân viên môi giới bất động sản trước trang web chính thức của nhà phát triển.
Các nhà phát triển thường phàn nàn rằng các nhân viên môi giới bất động sản làm tăng chi phí dự án (hoa hồng có thể lên tới 5% giá bán của một dự án mới), nhưng họ không có lựa chọn nào khác: họ không thể ngồi yên chờ người mua tự tìm đến.
Các cổng thông tin bất động sản từng chủ trương kết nối trực tiếp người mua và người bán, nhưng hầu hết các trang web đã từ bỏ ý tưởng này và đồng ý hợp tác với các nhân viên môi giới. Nhiều cổng thông tin không cho phép người bán tự đăng tin bán nhà, mà phải thông qua người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Điều này là do tồn tại các tin đăng lừa đảo và đáng ngờ. Khi bất kỳ ai cũng có thể đăng tin, các cổng thông tin thường xuyên bị quấy rầy bởi những kẻ lừa đảo hoặc các tin đăng giả mạo khác. Ngoài ra, do người mua và người bán thiếu kinh nghiệm giao dịch trực tiếp có thể dẫn đến các vấn đề trong giao dịch, đôi khi các cổng thông tin bị quy trách nhiệm.
Một số cổng thông tin còn nhận thấy họ phải cung cấp rất nhiều sự hỗ trợ cho các bên giao dịch thiếu kinh nghiệm, và việc đảm bảo chỉ có các nhà môi giới giàu kinh nghiệm giao dịch với người mua nhà giúp họ tiết kiệm thời gian và tiền bạc.
Vì vậy, đối với ngành bất động sản nói chung, vai trò của các nhân viên môi giới bất động sản vẫn rất cần thiết, ngay cả trong năm 2023.
Bài viết liên quan:
Tại sao người mua và người bán nhà vẫn cần nhân viên môi giới bất động sản?
Trong một số trường hợp, có thể bỏ qua nhân viên môi giới bất động sản, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết các trường hợp này dưới đây. Tuy nhiên, các nhân viên môi giới bất động sản vẫn cung cấp các dịch vụ khó có thể sao chép:
- Kiểm soát tiến độ thời gian và nâng cấp nhà
- Chuyên gia về các dự án cụ thể
- Thêm sự cảnh giác trong quá trình giao dịch
- Quản lý đàm phán
- Đăng tin khẩn cấp
- Chi phí tiếp thị
1. Kiểm soát tiến độ thời gian và nâng cấp nhà
Lợi ích chính của các nhân viên môi giới bất động sản hết lần này đến lần khác thể hiện ở khả năng quản lý tiến độ của họ. Ví dụ, thông qua một nhân viên môi giới, bạn có thể nâng cấp lên căn hộ chung cư mà chỉ cần chuyển nhà một lần.
Vai trò của nhân viên môi giới bất động sản thể hiện rõ nhất khi nâng cấp nhà. Khi người mua phải bán tài sản trước đó và mua căn nhà tiếp theo, cần sắp xếp thời gian chuyển nhà trong khi khoản vay ngân hàng chưa được thanh toán hết, nhân viên môi giới có thể giúp giảm thiểu chi phí chỗ ở tạm thời và các vấn đề tương tự.
Điều này đặc biệt quan trọng khi liên quan đến Thuế Bổ sung Dành cho Người Mua (ABSD). Bởi vì một trong những điều kiện để được miễn giảm ABSD là căn nhà trước đó phải được bán trong vòng sáu tháng sau khi mua nhà mới, điều này có nghĩa là cần phải bán nhanh, và một nhân viên môi giới giỏi có thể đồng thời điều phối việc quảng bá bán nhà cũ và tìm nhà mới.
ABSD chiếm 20% giá nhà (gần đây vừa tăng từ 17%), trong khi nhân viên môi giới chỉ nhận từ 1% đến 3% giá bán, việc trả phí chuyên nghiệp trong trường hợp trên là hợp lý.
Ngay cả khi không xét đến việc nâng cấp nhà, cũng có những người mua thiếu kinh nghiệm bị thiệt hại về tiền bạc do không thực hiện giao dịch theo đúng trình tự. Ví dụ, có những người mua đã trả tiền đặt cọc trước khi được ngân hàng chấp thuận cho vay.
Khi họ không thể tìm được nguồn tài chính phù hợp, khoản tiền đặt cọc không hoàn lại này sẽ bị mất. Sự tồn tại của nhân viên môi giới bất động sản có thể giúp tránh những sai lầm tốn kém này.
Bài viết liên quan:
2. Chuyên gia về các dự án cụ thể
Các nhân viên môi giới bất động sản không chỉ tập trung vào một khu vực cụ thể, mà còn có những người chuyên về các dự án nhất định. Ví dụ, có những nhà môi giới đồng thời đại diện cho bảy, tám căn hộ đang bán trong cùng một dự án.
Những nhà môi giới này nắm rõ các giao dịch đang diễn ra và đôi khi có thể đưa ra những lời khuyên quý giá. Chúng tôi gần đây đã gặp một trường hợp như vậy với một căn hộ tầng trệt:
Một nhà môi giới quen thuộc với một dự án biết rằng giá bán của một căn hộ tầng trệt sẽ sớm tăng lên một mức cao bất thường, vì căn hộ đó đã được cải tạo quy mô lớn với sự đồng ý của người mua.
Tuy nhiên, ảnh hưởng của việc cải tạo không được hiển thị trong hồ sơ giao dịch, chẳng hạn như trong các lệnh cấm mua bán của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA). Do đó, giá giao dịch cao của căn hộ tầng trệt sẽ tạo ấn tượng rằng giá trị bất động sản đang tăng lên và đẩy giá của các căn hộ khác trong dự án lên cao.
Điều này cho phép nhân viên môi giới bất động sản cảnh báo trước cho khách hàng của mình, giúp họ nhanh chóng hoàn tất giao dịch trước khi hiệu ứng này xảy ra.
Kinh nghiệm thực tế và chi tiết như vậy là một trong những giá trị của nhà môi giới.
3. Thêm sự cảnh giác trong quá trình giao dịch
Vài năm trước, có một giao dịch mà một nhân viên môi giới bất động sản đã giúp khách hàng tránh được thiệt hại hàng chục nghìn đô la do hỏa hoạn.
Người mua lúc đó đã thực hiện Quyền chọn Mua (OTP), và người bán sắp chuyển đi. Lúc này, người mua đã lơ là cảnh giác và không đi xem nhà nữa. Nhưng nhà môi giới vẫn đến kiểm tra. Chính vì vậy, nhà môi giới đã phát hiện ra thiệt hại do một vụ hỏa hoạn xảy ra ở phía sau ngôi nhà vào ngày hôm sau khi thực hiện OTP, mà người bán đã dùng vải bạt và thùng carton để che giấu.
Tương tự, chúng tôi cũng đã nghe nhiều câu chuyện về các nhà môi giới, do thường xuyên qua lại tòa nhà vào những thời điểm khác nhau, đã phát hiện ra những chi tiết mà người mua khó nhận thấy – ví dụ như hàng xóm ồn ào, hoặc những kẻ cho vay nặng lãi nhắm vào các căn hộ khác trong tòa nhà.
4. Quản lý đàm phán
Đây là một trong những lý do phổ biến nhất mà mọi người thuê nhân viên môi giới bất động sản, ngay cả những nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm đôi khi cũng chọn nhân viên môi giới vì lý do cụ thể này.
Ví dụ rõ ràng nhất là rào cản văn hóa hoặc ngôn ngữ. Đôi khi người mua và người bán sử dụng các ngôn ngữ khác nhau, vì vậy cần có nhà môi giới làm trung gian ngôn ngữ. Nhưng ngoài ra, một số người chỉ đơn giản là cảm thấy căng thẳng khi đàm phán.
Họ không thích việc mặc cả qua lại, hoặc không thích người lạ liên tục đến xem nhà và nói rằng một số phòng rất xấu, v.v. Đây là một sự hao tổn về mặt cảm xúc và cũng rất tốn thời gian, vì vậy họ thà giao phó cho nhà môi giới.
Kinh nghiệm của nhân viên môi giới bất động sản cũng phát huy tác dụng – nếu bạn nhận được một lời đề nghị tốt ngay trong ngày đầu tiên quảng bá nhà, bạn sẽ chấp nhận chứ? Hay bạn có tự tin rằng sẽ có một mức giá tốt hơn? Làm thế nào để xác định một lời đề nghị có thật hay không? Làm thế nào để sàng lọc những người mua tiềm năng?
Đây thường là những điểm bị bỏ qua trong việc bán bất động sản.
5. Đăng tin khẩn cấp
Nếu muốn mua hoặc bán nhà nhanh chóng, hầu như không ai có thể nhanh hơn một nhân viên môi giới bất động sản. Như đã đề cập ở trên, hầu hết các cổng thông tin bất động sản lớn thậm chí không cho phép cá nhân đăng tin bán nhà, vì vậy người bình thường gần như không có cách nào để đạt được kết quả tương tự như một nhà môi giới có giấy phép.
Đồng thời, vì dành cả ngày để xây dựng mạng lưới quan hệ, các nhà môi giới đã có sẵn một lượng lớn các mối liên hệ và những người mua quan tâm, vì vậy họ có thể bắt đầu gọi điện trực tiếp cho nhóm mục tiêu.
6. Chi phí tiếp thị
Các nhân viên môi giới bất động sản thực chất đang điều hành doanh nghiệp của riêng họ, nhưng nhiều người bỏ qua điểm này. Khi bạn thấy các bài đăng trên mạng xã hội về việc một nhân viên môi giới kiếm được sáu con số mỗi tháng, đừng quên rằng đó giống như doanh thu của một công ty, chứ không phải lợi nhuận.
Phần lớn thời gian, một phần lớn số tiền mà các nhân viên môi giới kiếm được cần được dùng cho chi phí tiếp thị. Đó có thể là quảng cáo kỹ thuật số (Google, Facebook, v.v.), quảng cáo rao vặt trên báo, chi phí tờ rơi, quảng cáo trên cổng thông tin bất động sản cũng có thể chiếm một phần lớn, ngoài ra còn có các chi phí khác như chụp ảnh hoặc quay video cho YouTube, v.v.
Nếu ngôi nhà của bạn có giá hợp lý, vị trí tốt và dễ bán, thì một số chi phí này có thể không áp dụng.
Tuy nhiên, nếu bạn sở hữu một bất động sản hướng đến một nhóm đối tượng cụ thể hơn, bạn sẽ sớm nhận ra rằng chi phí tiếp thị sẽ không ngừng tăng lên.
Bài viết liên quan:
Khi nào thì không cần đến nhân viên môi giới bất động sản?
- Giao dịch bán lại nhà ở công cộng đơn giản
- Giao dịch không gấp
- Tồn tại “chuỗi” người thuê nhà
- Đã có người mua quan tâm
1. Giao dịch bán lại nhà ở công cộng đơn giản
Nền tảng bán lại nhà ở công cộng (HDB) tồn tại để giúp người dân tự hoàn thành giao dịch nhà ở. Mặc dù cần một số thủ tục giấy tờ và phải tự tìm người mua, nhưng có không ít trường hợp giao dịch thành công.
Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến 2023, do nhu cầu về nhà ở công cộng bán lại rất cao, nhiều bất động sản loại này về cơ bản đã tự bán được. Nếu người bán có kênh quảng bá tài sản phù hợp (nhiều khi đây là trở ngại lớn nhất), thì có lẽ họ có thể tự hoàn thành giao dịch.
2. Giao dịch không gấp
Nếu bạn không vội bán, hoặc muốn thử thách thị trường (tức là đặt một mức giá cao hơn nhiều so với giá trị thẩm định, vì dù sao cũng không vội), thì bạn có thể không cần đến nhân viên môi giới bất động sản.
Chúng tôi đã gặp một số người bán tin chắc rằng họ có thể bán tài sản của mình với giá cao hơn giá trị thẩm định vì những lý do như nội thất cao cấp, nhà thuộc sở hữu của người nổi tiếng, hoặc các lý do phi cơ bản khác. Trong trường hợp này, họ thà chờ đợi cho đến khi có người chấp nhận giá đề nghị.
Điều này cũng đúng với bất động sản cho thuê. Một số chủ nhà thà để nhà trống cho đến khi nhận được mức giá họ mong muốn.
Trong những trường hợp này, nhân viên môi giới bất động sản có thể không giúp được gì, và nếu họ cho rằng kỳ vọng của bạn quá cao, họ có thể tạm thời gác lại tài sản của bạn. Sẽ còn phiền phức hơn nếu họ muốn nhận hoa hồng và tiếp tục giao dịch tiếp theo, bắt đầu thúc giục bạn chấp nhận một lời đề nghị thấp hơn.
3. Tồn tại “chuỗi” người thuê nhà
Một số chủ nhà có một chuỗi những người thuê nhà liên tục giới thiệu những người thuê khác. Việc cho sinh viên thuê là một ví dụ điển hình: những sinh viên tốt nghiệp thường sẽ giới thiệu nhà của chủ nhà cho các đàn em của họ, và sau đó các đàn em sẽ chuyển đến sau khi họ tốt nghiệp.
Tình huống này cũng có thể xảy ra trong các công ty, ví dụ như một nhân viên nước ngoài giới thiệu ngôi nhà cho một đồng nghiệp, và khi họ rời đi, người đồng nghiệp đó sẽ chuyển đến.
Những chủ nhà may mắn gặp được tình huống này thường không cần thuê nhân viên môi giới bất động sản, vì họ đã có một nguồn khách thuê liên tục.
Đây cũng là một lý do tốt để chủ nhà xây dựng mối quan hệ tốt với người thuê và giữ cho ngôi nhà luôn sạch sẽ, gọn gàng.
Bài viết liên quan:
4. Đã có người mua quan tâm
Ví dụ rõ ràng nhất là các giao dịch trong gia đình (ví dụ, anh chị em của ai đó đã đồng ý mua tài sản). Lúc này không cần phải tìm người mua nữa, và người bán có thể không quan tâm đến giá cao nhất vì liên quan đến thành viên gia đình.
Trong các trường hợp khác, người mua có thể là một đối tác hoặc bạn bè, họ đã sẵn sàng thực hiện các thủ tục giấy tờ và thanh toán tiền đặt cọc. Trong những trường hợp này, một số người bán chỉ cần sự giúp đỡ của một công ty luật để hoàn tất giao dịch.
Tuy nhiên, trong các trường hợp khác, bạn vẫn có thể dựa vào các nhân viên môi giới bất động sản. Mặc dù không giống như những năm 80 hoặc 90, khi các nhân viên môi giới nắm giữ mọi quyền chủ động (bao gồm cả tất cả dữ liệu thị trường), nhưng thực tế đã chứng minh rằng ngay cả ngày nay, các nhân viên môi giới bất động sản cũng rất khó bị thay thế, và điều này có lý do của nó.
Tuy nhiên, cần phải làm rõ rằng tất cả các tình huống trên đều phụ thuộc vào việc bạn có tìm được một nhân viên môi giới bất động sản giỏi hay không. Hầu hết các nhân viên môi giới không xuất sắc, đó là lý do tại sao mọi người thường có ấn tượng không tốt về họ, và những hành vi sử dụng các chiêu trò cường điệu để thu hút các nhà môi giới khác cũng không giúp ích gì.
Để tìm hiểu thêm về những thay đổi của thị trường, bạn có thể theo dõi trang web của chúng tôi, Anjia SG. Dù bạn muốn sử dụng nhân viên môi giới bất động sản hay tự mình xử lý, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn những ý kiến về các dự án nhà mới và nhà bán lại, cũng như các xu hướng và chiến lược mới nhất của bất động sản Singapore.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
