Năm 2022, lãi suất tăng vọt khiến thị trường bất động sản toàn cầu đình trệ. Mặc dù thị trường bất động sản Singapore đã chậm lại, giá cả vẫn ở mức cao. Dưới đây là những lý do tại sao Singapore có thể là một ngoại lệ và chống lại xu hướng giảm của thị trường bất động sản.
Chính thức công bố – Người thuê nhà ở Singapore hiện đang trả tiền thuê căn hộ cao hơn so với người thuê nhà ở Hồng Kông, một thành phố nổi tiếng đắt đỏ.
Vào tháng 12 năm 2022, tờ South China Morning Post đã nghiên cứu ba khu vực chính ở hai thành phố và phát hiện ra rằng giá thuê trung bình ở Thành phố Sư Tử đã tăng gần 30% trong năm qua, lên 4,32 đô la Mỹ mỗi feet vuông, trong khi ở Hồng Kông là 4,27 đô la Mỹ.
Bài viết liên quan:
Các yếu tố xã hội, chính trị và kinh tế sau đại dịch đã cùng nhau tác động, làm đảo lộn thị trường bất động sản toàn cầu mà chúng ta từng biết. Vậy, tình trạng này đã xảy ra như thế nào?
Mục lục
Triển vọng toàn cầu
Các tiêu đề tin tức năm 2022 đã nói lên tất cả. Lãi suất tăng đã khiến lãi suất thế chấp tăng vọt, và lạm phát lan tràn trên toàn cầu. Ở một số khu vực, chẳng hạn như Hồng Kông, các đợt phong tỏa nghiêm ngặt kéo dài do đại dịch cũng đã dẫn đến một làn sóng lớn người nước ngoài rời đi.
Bài viết liên quan:
Khi thế giới phục hồi sau đại dịch, những thách thức mới như việc các ngân hàng trung ương tăng lãi suất, áp lực lạm phát, cuộc chiến tranh kéo dài giữa Nga và Ukraine, và những biến động gần đây trong ngành ngân hàng toàn cầu đã đặt nhiều thành phố trên thế giới (đặc biệt là ở Mỹ và khu vực Eurozone) trước nguy cơ suy thoái, theo Ngân hàng Thế giới.
Các thị trường bất động sản lớn đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi triển vọng u ám. Giá nhà ở Anh đã đột ngột chững lại vào cuối năm 2022 sau 28 tháng tăng liên tiếp, khi lãi suất thế chấp tăng cao khiến người mua nhà e ngại. Úc, một thị trường yêu thích khác của các nhà đầu tư bất động sản châu Á, cũng đối mặt với những cơn gió ngược tương tự. Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Úc đã giảm vào tháng 10 năm ngoái khi lãi suất tăng tác động đến thị trường có đòn bẩy cao của nước này.
Người mua bất động sản doanh nghiệp tại Singapore hoang mang
Với mối liên kết chặt chẽ với các thị trường tài chính quốc tế, Singapore cũng không tránh khỏi ảnh hưởng của lãi suất tăng và môi trường kinh tế không thuận lợi. Một năm trước, lãi suất trung bình qua đêm của Singapore (Sora) trong ba tháng là 0,25%; đến tháng 4, con số này đã tăng vọt lên 3,577%, khiến người đi vay đối mặt với những thách thức ngày càng lớn trong việc vay vốn. (Sora là lãi suất tham chiếu.) Tỷ lệ lạm phát hàng năm của nước này trong năm 2022 đã tăng lên 6,1%.
Do không chắc chắn về thời điểm thị trường ổn định và lạm phát đạt đỉnh, các nhà đầu tư tổ chức cần vay vốn để tài trợ cho các thương vụ mua lại đã đứng ngoài quan sát, khiến các giao dịch văn phòng lớn, đặc biệt là những giao dịch trên 200 triệu đô la Singapore, bị đình trệ kể từ quý ba năm 2022.
Các giao dịch văn phòng đáng chú ý bị đình trệ trong năm qua bao gồm:
- Tháp văn phòng Bugis Junction Towers 15 tầng được bán với giá 680 triệu đô la Singapore.
- Tòa nhà Parkview Square 24 tầng được bán với giá 900 triệu đô la Singapore.
Sự chênh lệch về kỳ vọng giá cả giữa người bán và người mua cũng dẫn đến việc các tòa nhà 78 Shenton Way ở Khu vực Trung tâm Kinh doanh (CBD) và Asia Green ở Tampines Grande 7 và 9 không nhận được bất kỳ lời đề nghị nào.
Bán gộp (En Bloc) các dự án lớn cũng gặp khó khăn
Tòa nhà People’s Park Centre ở ngoại ô CBD, sau nỗ lực thất bại vào tháng 8 năm 2022, đã cố gắng bán gộp một lần nữa với giá 1,8 tỷ đô la Singapore, nhưng cuối cùng không nhận được bất kỳ giá thầu nào. Tòa nhà Golden Mile Tower, sau khi nỗ lực bán gộp lần đầu vào tháng 1 năm nay không thành công, đã giảm giá chào bán từ 650 triệu đô la Singapore xuống còn 600 triệu đô la Singapore và tái khởi động. Các nhà phân tích cho rằng các khoản đầu tư quy mô lớn có rủi ro cao hơn đối với các nhà phát triển, cộng với chi phí xây dựng tăng do lạm phát, các dự án mới ra mắt có thể gặp khó khăn trong việc thu hút các nhà phát triển.
Liệu có còn tia hy vọng nào cho nhà đầu tư vào năm 2023 không?
Đi ngược xu hướng
Bốn quan sát cho thấy thị trường bất động sản Singapore đang đi ngược xu hướng:
1. Sự chậm trễ trong xây dựng do ảnh hưởng của đại dịch tiếp tục hạn chế nguồn cung các căn hộ mới của Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB), ngay cả khi lãi suất thế chấp tăng cũng không hoàn toàn làm giảm nhu cầu nhà ở của người Singapore. Mặc dù đã có các biện pháp hạ nhiệt vào tháng 9 năm ngoái nhằm giảm tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của các khoản vay HDB từ 85% xuống 80%, các căn hộ HDB vẫn được bán với giá đáng kinh ngạc — ví dụ, một căn hộ năm phòng tại Pinnacle@Duxton đã được bán với giá 1,4 triệu đô la Singapore vào tháng 3. Với tình trạng tồn đọng các căn nhà chưa hoàn thành sẽ chỉ được giải quyết vào năm 2025, chuyên gia bất động sản kỳ cựu của Singapore, Leo Kwek, dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục trong vài năm nữa.
2. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều tiền mặt đang đầu tư mạnh vào các bất động sản nhà ở cao cấp của Singapore. Vào tháng 9 năm ngoái, Lianhe Zaobao đưa tin rằng một người mua nước ngoài đã mua bốn căn hộ tại 3 Orchard By-The-Park trong một giao dịch trị giá tổng cộng 60 triệu đô la Singapore, với giá trung bình từ 3.600 đến 3.700 đô la Singapore mỗi feet vuông. Trước đó, vào tháng 6, một người mua từ Phúc Kiến đã mua sỉ 20 căn hộ tại Canninghill Piers ở Clarke Quay với giá 85 triệu đô la Singapore, với giá trung bình khoảng 2.773 đô la Singapore mỗi feet vuông.
Bài viết liên quan:
Ngoài ra, điều này không chỉ giới hạn ở các căn hộ. Tổng cộng có 227 bất động sản phi nhà ở mới và bán lại đã được người mua nước ngoài mua trong năm 2022. Một báo cáo của AnjiaSG cho thấy, “Singapore nổi tiếng là một nơi trú ẩn an toàn được các nhà đầu tư ưa chuộng. Các doanh nghiệp nước ngoài rất quan tâm đến việc thành lập hoạt động kinh doanh tại Singapore.”
Trong bối cảnh kinh tế không chắc chắn, sự nhiệt tình mua nhà của người mua có thể vẫn còn thận trọng, và đối với nhà đầu tư nước ngoài trung bình, lãi suất trên thị trường đại chúng vẫn còn quá cao.
3. Năm ngoái, các giao dịch văn phòng sở hữu theo tầng (strata-titled) và các cửa hàng thương mại tại Singapore vẫn được các nhà đầu tư ưa chuộng. Những bất động sản này thường có giá từ 10 triệu đến 50 triệu đô la Singapore, đây là một khoảng giá lý tưởng cho các nhà đầu tư giàu tiền mặt không cần vay vốn hoặc không bị ảnh hưởng bởi lãi suất Sora tăng cao, và không phải trả thêm Thuế trước bạ dành cho người mua bổ sung (ABSD).
Những nhà đầu tư này thường là những cá nhân siêu giàu (UHNW), văn phòng gia đình và các quỹ đầu tư bất động sản, những tổ chức đã đổ xô đến Singapore trong hai năm qua.
Chỉ trong tháng 9 năm 2022, đã có bốn giao dịch trị giá hàng triệu đô la Singapore: một nhà đầu tư UHNW được cho là đã mua một dãy nhà phố thương mại tại Joo Chiat Road từ công ty niêm yết của Singapore là Lian Beng Group với giá 42 triệu đô la Singapore với mục đích “bảo toàn tài sản”. Một tập đoàn đầu tư bất động sản được cho là đã mua năm tòa nhà phố thương mại được bảo tồn tại Jalan Besar với giá 40 triệu đô la Singapore. Ngoài ra, một cặp nhà phố thương mại tại Tanjong Pagar Road đã được bán với giá 35,88 triệu đô la Singapore, trong khi một tòa nhà phố thương mại tại Craig Road được bán với giá 11 triệu đô la Singapore.
4. Trong thương vụ bất động sản lớn nhất của Singapore vào năm 2022, Link Reit có trụ sở tại Hồng Kông — quỹ tín thác đầu tư bất động sản lớn nhất châu Á, đã thực hiện thương vụ mua lại đầu tiên tại Singapore, liên quan đến trung tâm thương mại lớn Jurong Point và một phần của Thomson Plaza, với giá trị giao dịch là 1,6 tỷ đô la Mỹ.
Quyết định đầu tư vào Singapore của Link Reit phản ánh quan điểm chung của các nhà đầu tư rằng Singapore vẫn là một thị trường ổn định, minh bạch và thân thiện với doanh nghiệp trong bối cảnh toàn cầu đầy biến động ở các khu vực khác. Mặc dù lãi suất tăng mạnh gây áp lực lên thị trường đầu tư và cho thuê, nó đã tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư lớn như Link Reit mua lại các tài sản hiếm khi được bán trên thị trường Singapore.
Singapore đã tránh được suy thoái thị trường bất động sản vào năm 2023
Kể từ năm 2017, mức lương thực tế trung bình của Singapore đã tăng gần 20%, và khi tổng số việc làm mở rộng, các hộ gia đình đang tìm cách nâng cao quyền sở hữu nhà ở. Do ảnh hưởng của Covid, số lượng nhà ở mới được bổ sung đã thấp hơn mức trung bình 10 năm. Khi tình trạng thiếu hụt trong xây dựng được cải thiện, lao động nước ngoài trở lại đều đặn, và các cá nhân và nhà đầu tư tổ chức giàu có đổ về Singapore, nhu cầu có thể sẽ vẫn mạnh mẽ.
Tuy nhiên, đã có những tin đồn rằng với việc Hồng Kông mở cửa trở lại và thị trường hiện tại của họ là “thị trường của người mua”, giá nhà ở hấp dẫn hơn sẽ khiến nhiều người nước ngoài chọn Hồng Kông. Leo nói: “Mặc dù vậy, với các ngân hàng của chúng ta đầy ắp tiền từ nước ngoài và tài sản nước ngoài đang tìm kiếm ‘Kế hoạch B’, Singapore, như một hiện tượng ngoại lệ, được kỳ vọng sẽ duy trì sự vững chắc trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu suy thoái.”
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
