Báo cáo Triển vọng Thị trường Bất động sản Nhà ở Singapore 2022

Thị trường nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng đã có sự phục hồi đáng kể trong năm qua, với giá tăng lên mức cao kỷ lục và doanh số bán hàng phá kỷ lục trong 11 tháng đầu năm. Theo dữ liệu từ Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA), giá nhà ở tư nhân đã tăng 5.2% trong ba quý đầu năm 2021, trong khi giá bán lại nhà ở công cộng HDB tăng 8.9%. Có nhiều yếu tố góp phần vào sự gia tăng doanh số và giá cả, bao gồm sự phục hồi kinh tế, môi trường lãi suất thấp và thanh khoản thị trường dư thừa.

Hoạt động bán hàng của nhiều dự án trong năm nay khá sôi nổi, đặc biệt là các dự án ở Khu vực ven trung tâm (RCR) và Khu vực ngoại trung tâm (OCR). Nhìn chung, hơn 12,400 căn hộ tư nhân mới đã được bán trong 11 tháng đầu năm 2021 (không bao gồm căn hộ chung cư cao cấp EC), vượt qua doanh số hàng năm trong bảy năm qua. Phần lớn nhu cầu nhà ở tư nhân được hỗ trợ bởi những người nâng cấp từ nhà ở công cộng HDB, nhóm người mua này đã tận dụng sự tăng trưởng của thị trường bán lại HDB để bán căn hộ của mình và mua chung cư ở RCR và OCR.

Nhu cầu mua nhà của những người nâng cấp từ nhà ở công cộng HDB đã góp phần duy trì đà mua sắm trong phần lớn thời gian của năm. Vào nửa cuối năm 2021, giá đất tăng trong các cuộc đấu thầu đất công khai đã đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy doanh số bán hàng, do người mua quyết định tham gia thị trường trước khi các dự án mới trong tương lai đưa ra mức giá cơ bản mới. Doanh số bán hàng mạnh mẽ trong năm 2021 đã làm giảm lượng hàng tồn kho chưa bán xuống mức thấp nhất trong 3 năm. Đặc biệt là các căn hộ tại OCR, tính đến cuối quý 3 năm 2021, lượng tồn kho chưa bán tại OCR là dưới 4,400 căn.

Ngoài thị trường bán nhà ở tư nhân mới, các lĩnh vực bất động sản khác cũng có nhiều điểm sáng, chẳng hạn như thị trường bán lại nhà ở công cộng HDB và thị trường nhà ở có đất, đặc biệt là Biệt thự hạng sang (Good Class Bungalow – GCB). Thị trường bán lại HDB chứng kiến giá bán lại tăng, giao dịch sôi động và lập kỷ lục 223 giao dịch triệu đô.

Sự phục hồi kinh tế và nhu cầu của chủ nhà đã thúc đẩy thị trường bán lại HDB, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ muốn tránh sự không chắc chắn về ngày hoàn thành và thời gian chờ đợi kéo dài của các dự án nhà ở công cộng mới (BTO). Đồng thời, thị trường nhà ở có đất cũng đạt được doanh số bán hàng ổn định, bao gồm các giao dịch Biệt thự hạng sang (GCB) phá kỷ lục do các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao mua. Một động lực chung thúc đẩy sự quan tâm trở lại của người mua đối với thị trường bán lại HDB và thị trường nhà ở có đất là nhu cầu về không gian sống và nhà ở rộng rãi hơn do đại dịch COVID-19 mang lại, vì xu hướng làm việc tại nhà đã khiến nhiều người ở nhà lâu hơn.

Vào ngày 16 tháng 12 năm 2021, chính phủ đã thực hiện vòng biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản mới nhất nhắm vào thị trường nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng HDB bán lại, bao gồm sửa đổi Thuế trước bạ bổ sung cho người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD), thắt chặt ngưỡng Tổng tỷ lệ trả nợ (Total Debt Servicing Ratio, TDSR) và các hạn chế nghiêm ngặt hơn về Tỷ lệ cho vay trên giá trị (Loan-to-Value, LTV) đối với nhà ở công cộng HDB. Các biện pháp hạ nhiệt mới ảnh hưởng đến hầu hết các loại người mua và sẽ là trở ngại lớn nhất cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản vào năm 2022. Những người bị ảnh hưởng đầu tiên là người nước ngoài và các nhà đầu tư bất động sản. Thị trường Khu vực trung tâm lõi (CCR) sẽ bị ảnh hưởng nặng nề, vì phần lớn nhu cầu đến từ người nước ngoài và nhà đầu tư, những người là nhóm người mua bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi lãi suất ABSD cao. Giá nhà CCR có thể sẽ phải đối mặt với áp lực giảm, người bán và các nhà phát triển có thể thu hút người mua thông qua các chương trình giảm giá, trong khi những người mua biết nắm bắt cơ hội có thể tận dụng sự điều chỉnh giá để nâng cấp lên bất động sản CCR.

Kinh tế Singapore dự kiến sẽ tăng trưởng từ 3% đến 5% vào năm 2022, nhưng sẽ phải đối mặt với một số yếu tố bất lợi, chẳng hạn như tăng lãi suất, lạm phát gia tăng và sự không chắc chắn về mức độ nghiêm trọng của biến thể Omicron của virus Corona. Do sự lây lan của biến thể Omicron, nhiều quốc gia đang phải vật lộn với làn sóng ca bệnh mới, do đó sự lạc quan ban đầu về việc mở cửa lại đất nước và nền kinh tế đã giảm sút. Dự kiến, doanh số bán hàng và giá nhà tại Singapore vào năm 2022 sẽ không sôi động bằng năm 2021 do ảnh hưởng của các biện pháp hạ nhiệt và nguồn cung nhà mới giảm ở các khu vực lân cận. Doanh số bán nhà sẽ phần lớn được thúc đẩy bởi nhu cầu của người mua trong nước, đặc biệt là những người nâng cấp nhà và người mua lần đầu, vì họ là những người ít bị ảnh hưởng nhất bởi các sửa đổi của biện pháp hạ nhiệt.

Dự báo giá nhà Singapore năm 2022

Dự báo doanh số bán nhà Singapore năm 2022

Thị trường bất động sản tư nhân

Tổng quan

So với những năm trước, giá nhà ở tư nhân năm 2021 đã đạt mức cao mới, với nhiều căn hộ được bán hơn trên thị trường bán lại và bán mới. Niềm tin cao của người mua đã thúc đẩy doanh số bán hàng, niềm tin này bắt nguồn từ sự phục hồi kinh tế, môi trường lãi suất thấp và thanh khoản thị trường dư thừa.

Giá nhà và dự báo

• Trong ba quý đầu năm 2021, giá nhà ở tư nhân đã tăng 5.2%. Anjiasg dự kiến giá trị nhà ở tư nhân cả năm 2021 sẽ tăng từ 6% đến 7%. Xét theo từng khu vực, giá nhà RCR tăng nhanh nhất, tăng 8.8% trong ba quý đầu năm 2021 và dự kiến tăng 10% cả năm, trong khi giá ở CCR và OCR dự kiến sẽ có mức tăng tương đối khiêm tốn trong năm nay.

• Với các biện pháp hạ nhiệt được đưa ra gần đây, tốc độ tăng trưởng giá nhà ở tư nhân vào năm 2022 dự kiến sẽ chậm lại, đạt mức tăng trưởng chậm hơn từ 3% đến 5%. Do người nước ngoài và các nhà đầu tư bất động sản phải chịu mức ABSD cao, Anjiasg dự kiến giá ở CCR sẽ phải đối mặt với áp lực giảm lớn hơn so với hai thị trường phụ RCR và OCR.
• Anjiasg ước tính rằng giá CCR tổng thể có thể giảm nhẹ hoặc đi ngang trong cả năm 2022. Trong khi đó, với nguồn cung thắt chặt hơn ở các phân khúc này và sự hỗ trợ mà nhu cầu nâng cấp nhà có thể cung cấp cho giá cả, giá nhà ở RCR và OCR sẽ vẫn ổn định.

Thị trường bán nhà ở tư nhân mới

• Các nhà phát triển đã bán được 12,467 căn hộ tư nhân mới (không bao gồm EC) trong 11 tháng đầu năm 2021, và doanh số này dự kiến sẽ trở thành doanh số hàng năm cao nhất kể từ năm 2013 với 14,948 căn hộ tư nhân mới được bán.
• Đà bán hàng của thị trường dự án mới chủ yếu được thúc đẩy bởi sự thành công của nhiều dự án mới ở OCR và RCR, cụ thể là Pasir Ris 8, Normanton Park (鑫悦府) và CanningHill Piers (康宁河湾). Giá đất tăng có thể đã kích thích doanh số bán nhà ở OCR và RCR vào nửa cuối năm 2021, khi người mua có thể lo ngại về việc giá sẽ tăng trong tương lai.
• Hoạt động mua sắm sôi nổi trên thị trường dự án mới và việc tiêu thụ nhanh chóng lượng hàng tồn kho chưa bán đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa sang thị trường nhà ở thứ cấp và các dự án hiện hữu ở các khu vực ngoài trung tâm.

• Các dự án RCR chiếm ưu thế trong doanh số bán nhà ở tư nhân mới năm 2021, chiếm khoảng 41.6% tổng số căn hộ mới được bán. Theo sau là nhà ở tư nhân mới ở OCR (39.2%) và CCR (19.2%).
• Dự án bán chạy nhất năm nay là Normanton Park, đã bán được hơn 1,400 căn trong tổng số 1,862 căn, với giá trung bình là 1,790 đô la Singapore mỗi feet vuông.

• Về tình trạng cư trú và quốc tịch của người mua, công dân Singapore và thường trú nhân Singapore (SPR) chiếm 95.5% doanh số bán nhà ở tư nhân mới không có đất vào năm 2021. Trong khi đó, nhà ở tư nhân mới không có đất được mua bởi người nước ngoài chiếm 4.5% doanh số. Mặc dù biên giới dần dần được mở cửa có điều kiện, nhu cầu của người nước ngoài có thể sẽ bị hạn chế trong những tháng tới do lãi suất ABSD cao hơn cho người mua nước ngoài.
• Năm 2021, khoảng 75% doanh số bán nhà ở tư nhân mới không có đất có giá dưới 2 triệu đô la, mức giá tối ưu cho thị trường đại chúng. Phần lớn các giao dịch này là nhà ở OCR (43.4%), tiếp theo là RCR (41.2%) và CCR (15.4%).

Hàng tồn kho và các dự án mới trong tương lai

• Tính đến cuối quý 3 năm 2021, lượng hàng tồn kho chưa bán đã giảm xuống còn 17,140 căn, đây là con số thấp nhất kể từ quý 3 năm 2017 với 16,031 căn.
• Tính đến cuối quý 3 năm 2021, lượng hàng tồn kho chưa bán tại CCR, RCR và OCR lần lượt là 6,880, 5,878 và 4,382 căn. Do doanh số bán hàng mạnh mẽ, lượng hàng tồn kho chưa bán ở RCR và OCR đã giảm nhanh chóng trong năm qua.
• Theo mức độ bán hàng của năm qua, lượng hàng tồn kho chưa bán ở OCR có thể sẽ được bán hết trong khoảng một năm nếu không có nguồn cung mới.

• Chương trình bán đất của chính phủ (GLS) nửa đầu năm 2022 sắp được công bố (Danh sách xác nhận) sẽ tập trung vào các lô đất RCR và OCR, điều này sẽ giúp hỗ trợ nguồn cung nhà ở tư nhân mới và đáp ứng nhu cầu nhà ở tại các khu vực này.
• Năm 2022, dự kiến sẽ có khoảng 8,000 đến 9,000 căn hộ mới được ra mắt tại các dự án bất động sản lớn. Một số dự án mới mà người mua có thể quan tâm bao gồm Belgravia Ace, The Arden, dự án EC North Gaia tại Yishun Avenue 9, và dự án phát triển đa dụng tại Tanah Merah Kechil Link.
• Về giá của các dự án mới, do giá đất và chi phí xây dựng của các nhà phát triển tăng, các dự án RCR và OCR dự kiến sẽ được ra mắt với giá chuẩn thị trường, cao hơn từ 5% đến 8% so với giá mở bán năm 2021. Tuy nhiên, do sự điều chỉnh của lãi suất ABSD, nhu cầu của người nước ngoài và nhà đầu tư giảm, giá mở bán tại CCR có thể sẽ giảm.

Triển vọng thị trường bán nhà ở tư nhân mới

• Nguồn cung nhà ở tăng trong năm 2022, cùng với các biện pháp hạ nhiệt mới được thực hiện từ ngày 16 tháng 12 năm 2021, sẽ cung cấp cho người mua nhiều lựa chọn hơn và ổn định giá bất động sản đã tăng mạnh trong năm qua.
• Năm 2021, Anjiasg dự kiến doanh số bán nhà ở tư nhân mới có thể đạt gần 13,000 căn (không bao gồm EC); trong khi đó, vào năm 2022, nhu cầu mua nhà thực tế của cư dân địa phương như những người nâng cấp HDB sẽ khiến doanh số bán nhà ở tư nhân mới chậm lại ở mức 9,000 đến 10,000 căn (không bao gồm EC).

Thị trường bán lại và triển vọng

• Thị trường thứ cấp đã hoạt động tốt trong năm 2021, với hơn 18,000 căn nhà được bán lại trong 11 tháng đầu năm 2021 (nhà ở thứ cấp: 18,131 căn; bán lại nhà trên giấy: 479 căn).

• Các khu vực phổ biến nhất trên thị trường bán lại bao gồm Quận 19 và Quận 15, đây là những khu dân cư nổi tiếng đối với người dân địa phương và những người nâng cấp HDB, và đã đạt được hơn 1,600 và 1,400 giao dịch tương ứng trong 11 tháng đầu năm 2021. Về giá trị giao dịch, không có gì ngạc nhiên khi Quận 10 có giá trị giao dịch lên tới 3.9 tỷ đô la Singapore, được thúc đẩy bởi các giao dịch bất động sản cao cấp và biệt thự hạng sang.
• Năm 2021, doanh số bán trên thị trường nhà ở thứ cấp và bán lại nhà trên giấy dự kiến sẽ vượt 19,000 căn. Năm 2022, khối lượng giao dịch bán lại có thể đạt từ 15,000 đến 16,000 căn.

Thị trường cho thuê nhà ở

Tổng quan

Năm 2021, thị trường cho thuê vẫn duy trì sự ổn định về khối lượng giao dịch và giá trị cho thuê. Với triển vọng kinh tế lạc quan, việc nối lại du lịch quốc tế và khả năng tăng lực lượng lao động nước ngoài, nhu cầu thuê nhà dự kiến sẽ tăng thêm vào năm 2022.

Cho thuê nhà ở tư nhân

• Tính đến cuối quý 3 năm 2021, chỉ số giá thuê nhà ở tư nhân của URA đã tăng 7% trong năm qua.
• Do làm việc tại nhà vẫn là phương thức làm việc mặc định phổ biến trong năm 2021, nhiều chủ nhà có khả năng tăng giá thuê trong bối cảnh nhu cầu thuê mạnh mẽ, đặc biệt là ở các căn hộ lớn và nhà ở có đất.
• Về khối lượng cho thuê, có gần 90,000 hợp đồng thuê nhà trong 11 tháng đầu năm 2021
  , và dự kiến sẽ đạt hơn 96,000 hợp đồng thuê trong cả năm 2021.
• Về giá trị cho thuê, tổng giá trị các hợp đồng thuê trong 11 tháng đầu năm 2021 lên tới 355 triệu đô la Singapore, và dự kiến sẽ vượt 360 triệu đô la Singapore cả năm.
• Với việc mở lại biên giới, nhu cầu thuê nhà dự kiến sẽ giảm vào tháng 12 năm 2021 và tháng 1 năm 2022. Người nước ngoài có thể sẽ về quê trong dịp lễ cuối năm, do đó sẽ kìm hãm hoạt động cho thuê và giá thuê trung bình trong những tháng tới.

Triển vọng thị trường cho thuê

• Dựa trên tình hình dịch bệnh được cải thiện, việc mở lại biên giới và tâm lý kinh doanh tích cực hơn, Anjiasg tương đối lạc quan về thị trường cho thuê vào năm 2022. Với việc mở thêm các Làn đi lại cho người đã tiêm chủng (VTL) và nhiều người nước ngoài trở lại Singapore, nhu cầu thuê nhà ở tư nhân và HDB dự kiến sẽ tăng.
• Giá thuê năm 2022 có thể sẽ vẫn ổn định, vì khối lượng cho thuê nhà ở tư nhân dự kiến sẽ đạt 100,000 giao dịch.
• Các chuyên gia nước ngoài từ các ngành công nghiệp có giá trị cao như tài chính và công nghệ, vốn đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhân tài địa phương, sẽ thúc đẩy tăng trưởng nhu cầu. Với việc dỡ bỏ các hạn chế đi lại, Singapore sẽ có thêm nhiều nhân tài nước ngoài có tay nghề cao nhập cảnh trong những tháng tới để lấp đầy các vị trí trống trên thị trường lao động.

Các biện pháp hạ nhiệt ngày 16 tháng 12 năm 2021: Giá nhà Singapore có giảm không? Người mua nên chờ đợi hay tham gia thị trường?

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi