Báo cáo Bất động sản Thương mại Singapore Quý 4 năm 2021

Bất động sản văn phòng Quý 4 năm 2021

Trong Quý 4 năm 2021, với triển vọng thương mại và toàn cầu được cải thiện, kinh tế Singapore tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Theo ước tính sơ bộ Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), kinh tế Singapore tăng trưởng mạnh 5.9% so với cùng kỳ năm trước và 2.6% so với quý trước trong Quý 4 năm 2021. Dựa trên dữ liệu từ Bộ Thương mại và Công nghiệp (MTI), theo số liệu ước tính, kinh tế cả năm đã tăng trưởng 7.2%. Dự kiến nền kinh tế năm 2022 sẽ tăng trưởng từ 3% đến 5%. Thị trường bất động sản văn phòng đã kết thúc năm 2021 một cách mạnh mẽ với nhiều giao dịch lớn được ký kết trong quý này. Các quan sát thị trường cho thấy nhu cầu về không gian văn phòng dự kiến sẽ vẫn sôi động trong bối cảnh phục hồi kinh tế toàn cầu thúc đẩy nhiều doanh nghiệp tìm cách mở rộng và nguồn cung không gian văn phòng chất lượng cao còn hạn chế.

Dự kiến, giá thuê sẽ tăng với tốc độ nhanh hơn vào năm 2022, điều này có thể kích thích thêm sự quan tâm của nhà đầu tư đối với các tài sản văn phòng chất lượng cao tại Singapore và thúc đẩy giá trị vốn. Việc mở rộng kinh tế và cam kết mở cửa lại nền kinh tế cũng như biên giới của Singapore sẽ thúc đẩy đầu tư và nhu cầu thuê trong thị trường văn phòng vào năm 2022.

Giao dịch và giá bán văn phòng

• Theo chỉ số giá văn phòng của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA), giá văn phòng trong Quý 4 năm 2021 đã giảm 1.8% so với quý trước, tiếp nối xu hướng giảm 2.4% của Quý 3 năm 2021. Sự sụt giảm giá này chủ yếu do sự thu hẹp 2.7% so với quý trước của giá văn phòng tại Khu vực Trung tâm. Giá văn phòng cả năm đã giảm
5.8%.

• Dựa trên các thông báo ngăn chặn giao dịch (Caveat) đã nộp, tổng giá trị giao dịch trong Quý 4 năm 2021 đã tăng mạnh lên 2.03 tỷ đô la Singapore từ 241.9 triệu đô la Singapore trong Quý 3 năm 2021. Điều này đưa doanh số bán hàng năm 2021 lên 4.79 tỷ đô la Singapore, không bao gồm các giao dịch chưa nộp thông báo ngăn chặn. Tổng giá trị giao dịch năm 2021 đã vượt qua đỉnh cao trước đó vào năm 2012, khi đạt giá trị 3.7 tỷ đô la Singapore.

• Trong Quý 4 năm 2021, có tổng cộng 98 giao dịch mua bán, tăng 30.6% so với 75 giao dịch trong Quý 3 năm 2021. Cả năm có tổng cộng 346 giao dịch bán văn phòng, là mức cao nhất kể từ năm 2014.

• Điểm nhấn của các giao dịch văn phòng trong quý 4 là việc OGS LLP (một công ty hợp danh trách nhiệm hữu hạn, trong đó CapitaLand Commercial Trust sở hữu 50% cổ phần) thoái vốn tòa nhà văn phòng hạng A 23 tầng tại One George Street, bán cho công ty tư nhân SG OGS với giá 1.28 tỷ đô la Singapore vào giữa tháng 11. Chỉ một tháng sau, một liên doanh giữa JPMorgan Global Alternatives và Nuveen Real Estate đã mua lại tòa nhà này từ SG OGS với giá 1.29 tỷ đô la Singapore. Giao dịch thứ hai chưa có thông báo ngăn chặn, nếu tính cả giao dịch này, tổng giá trị đầu tư văn phòng trong quý 4 sẽ vượt 3.3 tỷ đô la Singapore.

• Theo thông báo ngăn chặn, giao dịch văn phòng lớn thứ hai trong quý 4 là việc bán tòa nhà thương mại sở hữu vĩnh viễn 14 tầng 112 Robinson tại 112 Robinson Road với giá 269.7 triệu đô la Singapore. Dựa trên diện tích cho thuê thực (Net Lettable Area – NLA) là 92,205 feet vuông, giá mua là 2,925 đô la Singapore mỗi feet vuông. Bên mua là Alpha Eins (SG) Pte Ltd, một công ty con của AM Alpha, một văn phòng gia đình có trụ sở tại Munich. Giao dịch 112 Robinson được coi là thương vụ mua lại bất động sản trực tiếp đầu tiên của doanh nghiệp gia đình này tại Singapore.

Giá thuê và xu hướng cho thuê văn phòng

• Mặc dù các hoạt động cuối năm thường có xu hướng chậm lại do mùa thấp điểm, thị trường cho thuê trong Quý 4 năm 2021
hoạt động tương đối tốt so với cùng kỳ những năm trước.

• Chỉ số giá thuê văn phòng của URA cho thấy giá thuê trong Quý 4 năm 2021 đã tăng nhẹ 0.9%, đảo ngược mức giảm 3.5% của Quý 3 năm 2021. Trong cả năm 2021, giá thuê văn phòng đã tăng 1.9%.

• Theo dữ liệu từ Hệ thống Thông tin Bất động sản (Realis), số lượng giao dịch cho thuê văn phòng trong Quý 4 năm 2021 đã tăng 6.2% so với quý trước, đạt 1,385 hợp đồng. Số lượng hợp đồng cho thuê tăng 7.9% so với cùng kỳ năm trước.

• Tổng giá trị cho thuê trong Quý 4 năm 2021 đã giảm nhẹ 0.7% so với quý trước, xuống còn 27 triệu đô la Singapore. Tuy nhiên, tổng giá trị cho thuê đã tăng 26.6% so với cùng kỳ năm trước, từ 21.3 triệu đô la Singapore trong Quý 4 năm 2020.

• Năm 2021 là một năm “chạy theo chất lượng”, nhiều người thuê đã nắm bắt cơ hội để chuyển đến các không gian có vị trí tốt hơn hoặc tiêu chuẩn cao hơn. Do ngày càng có nhiều nhân viên làm việc từ xa, nhiều người sử dụng văn phòng cũng đã tiến hành xem xét lại việc hợp lý hóa không gian.

• Sự phục hồi giá thuê khá mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi sự phục hồi kinh tế và chương trình tiêm chủng vắc-xin được triển khai dần dần tại Singapore. Cả hai yếu tố này đều giúp củng cố niềm tin của các doanh nghiệp và người thuê văn phòng. Do gián đoạn thi công dẫn đến việc hoàn thành nguồn cung văn phòng bị trì hoãn, điều này đã làm cho nguồn cung văn phòng trở nên khá eo hẹp và giá thuê vẫn vững chắc.

• Vào năm 2022, khi kinh tế toàn cầu trở lại bình thường, nhu cầu về không gian văn phòng có thể sẽ được dẫn dắt chủ yếu bởi các tổ chức công nghệ và tài chính, cũng như các doanh nghiệp đang tuyển thêm nhân sự để mở rộng kinh doanh
. Tính đến tháng 1 năm 2022, 50% lực lượng lao động được phép quay trở lại nơi làm việc, mang lại nhiều sức sống hơn cho khu vực văn phòng.

• Một số xu hướng cho thuê có thể được chú ý vào năm 2022 bao gồm co-working (không gian làm việc chung), các văn phòng cho phép cấu hình không gian linh hoạt, và các văn phòng có các tính năng xanh và hệ thống lọc không khí chất lượng cao.

Tỷ lệ văn phòng trống

• Dữ liệu mới nhất của URA cho thấy tỷ lệ trống văn phòng trên toàn đảo đã giảm nhẹ. Tính đến cuối Quý 4 năm 2021, tỷ lệ trống đã giảm xuống 12.8% từ mức 12.9% của quý trước.

• Tính đến cuối Quý 4 năm 2021, không gian văn phòng trống thuộc khu vực tư nhân trên toàn đảo đã giảm từ 967,000 mét vuông trong Quý 3 năm 2021 xuống còn 952,000 mét vuông (diện tích thực). Phần lớn không gian trống trong quý 4 nằm ở khu vực Trung tâm thành phố (Downtown Core), với 533,000 mét vuông.

• Theo dữ liệu của URA, sau khi giảm 5,000 mét vuông (diện tích thực) trong Quý 3 năm 2021, lượng không gian văn phòng được sử dụng trong Quý 4 năm 2021 đã giảm 10,000 mét vuông (diện tích thực). Đồng thời, tổng nguồn cung không gian văn phòng trong Quý 4 năm 2021 đã giảm 23,000 mét vuông (diện tích thực).

• Về nguồn cung đang xây dựng, tính đến cuối Quý 4 năm 2021, tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 786,000 mét vuông, so với 755,000 mét vuông trong Quý 3 năm 2021.

• Trong năm 2022, nguồn cung văn phòng mới hạn chế (ước tính 78,000 mét vuông) sẽ giúp hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy trong ngắn hạn. Đồng thời, nhu cầu thuê từ những người thuê phải di dời khỏi các tòa nhà dự kiến tái phát triển như Tòa nhà AXA (AXA Tower) và Tòa nhà Fuji Xerox (Fuji Xerox Towers) có thể sẽ tăng lên.

Triển vọng thị trường văn phòng

Nhìn về tương lai, với nguồn cung văn phòng hạng A mới còn hạn chế và triển vọng kinh tế lạc quan, ông Quách Diệu Dương (Leo Kwek), một nhà môi giới bất động sản cao cấp tại địa phương của AnjiaSG, dự đoán rằng giá và giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục phục hồi vào năm 2022.

Mặc dù triển vọng của thị trường văn phòng nhìn chung có vẻ tươi sáng, vẫn tồn tại một số rủi ro suy giảm, bao gồm việc tăng lãi suất sắp tới và lạm phát gia tăng, sự tiềm ẩn của các biến thể virus mới và sự suy thoái kinh tế.

Sự tăng trưởng của thị trường văn phòng cũng có thể không đồng đều, các nhà đầu tư và người thuê sẽ trở nên kén chọn hơn; so với không gian văn phòng hạng B
hoặc các tòa nhà ngoài trung tâm thành phố, các tài sản văn phòng chất lượng cao với tiêu chuẩn cao hơn và nằm ở vị trí đắc địa có thể được săn đón nhiều hơn.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi