Báo cáo Bất động sản Thương mại Singapore Quý 3/2021

Báo cáo Bất động sản Văn phòng Quý 3 năm 2021

Tổng quan

Trong Quý 3 năm 2021, kinh tế Singapore tiếp tục phục hồi nhờ triển vọng toàn cầu và thương mại cải thiện, khôi phục niềm tin trong giới kinh doanh và triển vọng thị trường việc làm. Theo ước tính GDP, kinh tế Singapore trong Quý 3 năm 2021 đã tăng trưởng 6.5% so với cùng kỳ năm trước và 0.8% so với quý trước, với hầu hết các ngành đều có sự tăng trưởng. Dự kiến, kinh tế nước ta sẽ tăng trưởng từ 6% đến 7% trong năm nay.

Do các biện pháp quản lý an toàn phòng dịch được tái thắt chặt từ tháng 7 đến tháng 8 và sau đó là vào cuối tháng 9, khiến phần lớn nơi làm việc phải thực hiện lại chế độ làm việc từ xa, thị trường văn phòng đã chững lại trong Quý 3 năm 2021. Mặc dù doanh số và giá thuê văn phòng đã chậm lại so với hiệu suất xuất sắc của nửa đầu năm, nhưng các quan sát thị trường cho thấy nhu cầu về không gian văn phòng vẫn kiên cường, và nhiều nhà đầu tư đã “tận dụng cơ hội” mua các tài sản văn phòng chất lượng cao trước khi thị trường phục hồi hơn nữa.

Cam kết vững chắc của Singapore trong việc mở cửa lại nền kinh tế tiếp tục mang lại sự chắc chắn hơn cho các bên liên quan. Điều này bao gồm việc mở lại biên giới với một số quốc gia để cho phép nhiều chuyên gia nước ngoài, nhà đầu tư và công ty vào Singapore, tác động của việc này sẽ thúc đẩy đầu tư và nhu cầu thuê trên thị trường văn phòng.

Khối lượng giao dịch và Giá cả

• Theo Chỉ số giá văn phòng của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA), giá văn phòng trong Quý 3 năm 2021 đã giảm 2.4% so với quý trước, trái ngược với mức tăng 0.9% trong Quý 2 năm 2021. Sự sụt giảm giá này là do giá tại Khu vực Trung tâm co lại 3.5%, trong khi giá văn phòng ở vùng ven đô thị tăng nhẹ 1.0%.
• Dựa trên dữ liệu đăng ký giao dịch (caveat), tổng doanh số bán văn phòng trong Quý 3 năm 2021 đã giảm xuống còn 242 triệu đô la Singapore, chưa bằng một phần ba so với giá trị giao dịch 743 triệu đô la Singapore của Quý 2 năm 2021. Mặc dù giá trị giao dịch trong quý ba có vẻ sụt giảm, nhưng một số giao dịch bao gồm cả Robinsons Centre trước đây không được bao gồm trong dữ liệu đăng ký giao dịch.
• Trong Quý 3 năm 2021, có tổng cộng 75 giao dịch mua bán, tăng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng vẫn thấp hơn 83 giao dịch của Quý 2 năm 2021.

• Điểm nhấn của doanh số bán văn phòng trong quý ba là việc ARA Private Funds bán tòa nhà thương mại tại 61 Robinsons Road cho Rivulet Investment với giá 422 triệu đô la Singapore vào giữa tháng 9. Giao dịch thương mại này chưa được đăng ký caveat, nhưng đã giúp tổng giá trị giao dịch đầu tư văn phòng trong quý này vượt qua 660 triệu đô la Singapore. Điều này cho thấy thêm rằng tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản văn phòng vẫn ổn định và ngày càng tăng.
• Một điểm nhấn khác là GB Building tại 143 Cecil Street, nơi nhiều không gian thương mại sở hữu phân tầng đã được bán với giá 52.06 triệu đô la Singapore. Không gian thương mại được bán bao gồm khu bán lẻ ở tầng một và tầng hai cùng với hai đơn vị văn phòng toàn tầng ở tầng ba và tầng tám. Giá mua tính ra đơn giá trung bình là 1,675 đô la Singapore mỗi feet vuông. Người mua trong giao dịch này là ba pháp nhân doanh nghiệp, có cổ đông duy nhất là Dia-Globe (Singapore).
• Một giao dịch đáng chú ý khác là việc Top Global bán tám đơn vị văn phòng sở hữu phân tầng ở tầng sáu và tầng bảy của tòa nhà Thong Teck trước đây tại 15 Scotts Road với giá 31.93 triệu đô la Singapore. Giá mua tính ra đơn giá trung bình là 3,695 đô la Singapore mỗi feet vuông, đây là một trong những mức giá giao dịch cao nhất trên mỗi feet vuông cho tòa nhà này. Người mua bao gồm các pháp nhân doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân khác nhau.

Tình hình và Xu hướng cho thuê

• Chỉ số giá thuê văn phòng của URA cho thấy giá thuê trong Quý 3 năm 2021 đã giảm 3.5%, trái ngược với mức tăng 1.3% của quý trước.
• Số lượng hợp đồng thuê văn phòng trong Quý 3 năm 2021 đã giảm 12% so với quý trước. Trong quý này có tổng cộng 1,296 hợp đồng thuê, trong khi dữ liệu từ hệ thống thông tin bất động sản của URA cho thấy số lượng hợp đồng thuê đã tăng 17.2% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Tổng giá trị cho thuê trong Quý 3 năm 2021 đã tăng 7.2% so với cùng kỳ năm ngoái, từ gần 19.5 triệu đô la Singapore lên 27.14 triệu đô la Singapore. Tổng giá trị cho thuê đã giảm 27.5% so với 29.3 triệu đô la Singapore của Quý 2 năm 2021.
• Động lực chính thúc đẩy nhu cầu văn phòng tại Khu vực Trung tâm Kinh doanh (CBD) là các công ty fintech và văn phòng gia đình, bao gồm các tổ chức tài chính và quỹ đầu tư.
• Xu hướng “chạy theo chất lượng” tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường trong quý này, khi thị trường cho thuê văn phòng chạm đáy và phục hồi, nhiều người thuê đã tận dụng cơ hội để chuyển đến các địa điểm tốt hơn ở những vị trí đắc địa, đồng thời đảm bảo được lãi suất và điều kiện thuê tốt hơn.
• Theo quan sát của các nguồn tin thị trường, trong giai đoạn này, nhiều người thuê đã chuyển đến các không gian văn phòng lớn hơn, trong khi các đơn vị văn phòng nhỏ hơn lại ít được ưa chuộng hơn. Một số người cho biết cần không gian văn phòng lớn hơn để nhân viên có thể duy trì khoảng cách an toàn tốt hơn, trong khi một số công ty khác cho biết cần thêm không gian để thúc đẩy kế hoạch mở rộng kinh doanh và tuyển thêm nhân sự trong giai đoạn phục hồi kinh tế.

Tỷ lệ trống văn phòng

• Dữ liệu mới nhất của URA cho thấy, với việc làm việc từ xa tiếp tục, tỷ lệ trống của không gian văn phòng trên toàn đảo đã tăng thêm. Tính đến Quý 3 năm 2021, tỷ lệ trống đã tăng từ 12.6% của quý trước lên 12.9%.
• Dữ liệu của URA cho thấy, tính đến Quý 3 năm 2021, không gian văn phòng trống trong lĩnh vực tư nhân trên toàn đảo đã tăng từ 939,000 mét vuông (ròng) trong Quý 2 năm 2021 lên 967,000 mét vuông (ròng). Phần lớn không gian trống trong quý ba nằm ở khu vực lõi trung tâm thành phố.
• Theo dữ liệu của URA, sau khi diện tích văn phòng đã có người thuê giảm 23,000 mét vuông (ròng) trong Quý 2 năm 2021, diện tích đã có người thuê trong Quý 3 năm 2021 đã giảm thêm 5,000 mét vuông (ròng).
• Về nguồn cung không gian văn phòng, tính đến cuối Quý 3 năm 2021, tổng diện tích sàn (GFA) có thể cung cấp là khoảng 755,000 mét vuông, so với tổng diện tích sàn là 697,000 mét vuông trong Quý 2 năm 2021.
• Nguồn cung văn phòng sắp ra mắt trong thời gian gần đây tương đối dễ hấp thụ, ít ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy — dự kiến có 25,000 mét vuông và 55,000 mét vuông không gian văn phòng sẽ hoàn thành vào Quý 4 năm 2021 và năm 2022. Tuy nhiên, dự kiến sẽ có một lượng lớn nguồn cung không gian là 220,000 mét vuông và 179,000 mét vuông sẽ hoàn thành vào năm 2023 và 2024.

Triển vọng thị trường

Sự gia tăng gần đây của các ca nhiễm COVID-19 trong cộng đồng và sự xuất hiện của các ổ dịch lớn đã khiến Singapore bước vào “giai đoạn ổn định dịch bệnh”, hiện đã được kéo dài đến ngày 21 tháng 11. Do chế độ làm việc từ xa vẫn là mặc định, các biện pháp phòng dịch này có thể hạn chế tình hình cho thuê văn phòng.

Chương trình Làn đường Du lịch cho Người đã tiêm chủng (VTL) bắt đầu từ ngày 13 tháng 10 sẽ giúp đẩy cao nhu cầu về không gian văn phòng, vì nhiều người nước ngoài và nhà đầu tư có thể dễ dàng vào Singapore hơn. Tuy nhiên, tác động tổng thể của điều này đối với thị trường văn phòng có thể không đáng kể, vì nhiều nhà đầu tư trong nước có thể chuyển sang các thị trường khác, và những người nước ngoài làm việc tại đây có thể trở về quê hương trong dịp lễ.

Dự kiến, hoạt động cho thuê văn phòng trong những tháng tới sẽ có xu hướng lắng dịu, vì hầu hết người thuê có thể sẽ ở lại vị trí cũ, và các nhà hoạch định quyết sách quan trọng của công ty không có mặt tại địa phương, nên khả năng ký hợp đồng thuê mới trong dịp lễ là không cao. Tình hình này càng có khả năng xảy ra hơn khi VTL được mở, nhiều người Singapore đã lâu không ra nước ngoài sẽ muốn đi nghỉ ở nước ngoài hơn.

Nhìn về tương lai, với nguồn cung văn phòng hạng A mới hạn chế trong thời gian gần đây và triển vọng kinh tế lạc quan, nhà môi giới bất động sản cao cấp Singapore, ông Kuok Yew Yang dự đoán rằng giá và giá thuê văn phòng sẽ chạm đáy vào cuối năm 2021 và sẽ có một số dấu hiệu phục hồi vào năm 2022.

Báo cáo Bất động sản Shophouse Quý 3 năm 2021

Tổng quan

Sau sự phục hồi mạnh mẽ trong các quý trước, thị trường shophouse đã chậm lại một chút trong Quý 3 năm 2021, trong bối cảnh số ca nhiễm COVID-19 trong cộng đồng đạt mức cao kỷ lục trong quý trước và các biện pháp quản lý an toàn được thắt chặt từ ngày 22 tháng 7 đến ngày 18 tháng 8 và vào cuối tháng 9. Về số lượng và giá trị giao dịch, thị trường shophouse trong chín tháng đầu năm 2021 đều hoạt động tốt hơn năm 2020 và 2019, và dự kiến sẽ vượt qua năm 2018.

Giao dịch Quý 3 năm 2021

• Theo ghi nhận đăng ký giao dịch, Quý 3 năm 2021 có 63 giao dịch shophouse, giảm 10% so với 70 giao dịch của Quý 2 năm 2021. Mặc dù số giao dịch có đăng ký caveat đã giảm, nhưng quan sát thị trường cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư đối với shophouse không hề giảm sút, mặc dù số ca nhiễm COVID-19 trong cộng đồng tăng và các biện pháp phòng dịch được thắt chặt, và một số giao dịch shophouse trong quý này không được đăng ký caveat.
• Trong chín tháng đầu năm 2021, tổng số 190 đơn vị được giao dịch đã vượt qua con số của cả năm 2020 (145 đơn vị).
• Mặc dù giá trị giao dịch trong Quý 3 năm 2021 giảm 19.1% so với quý trước xuống còn 422 triệu đô la Singapore, nhưng tổng giá trị giao dịch của năm 2021 hiện đã đạt 1.31 tỷ đô la Singapore, vượt qua giá trị giao dịch 912.7 triệu đô la Singapore của năm 2020 và 916 triệu đô la Singapore của năm 2019.
• Giao dịch shophouse năm 2021 dự kiến sẽ vượt qua doanh số khá ấn tượng của năm 2018.

Điểm nóng giao dịch Quý 3 năm 2021

• Trong số 63 giao dịch shophouse của Quý 3 năm 2021, phần lớn nằm ở khu vực trung tâm và vùng ven. Quận 8 (Little India) có doanh số cao nhất với 23 căn, tiếp theo là Quận 14 (Geylang, Eunos) và Quận 15 (Katong, Joo Chiat, Amber Road), mỗi quận có 9 căn.
• Về giá trị giao dịch trong Quý 3 năm 2021, Quận 8 dẫn đầu với giá trị giao dịch đạt 106.5 triệu đô la Singapore.
• Một số giao dịch tại Desker Road trong Khu quy hoạch Rochor và Khu bảo tồn Little India đã đẩy tổng giá trị giao dịch của Quận 8 lên cao.
• Kể từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát, hoạt động mua bán và cho thuê ở các khu vực ven đô thị đã là điểm sáng của thị trường, những khu vực này có thể thu hút được lượng khách hàng lớn hơn từ các khu dân cư lân cận.

Các giao dịch shophouse hàng đầu Quý 3 năm 2021

• Theo ghi nhận đăng ký giao dịch, giao dịch cao nhất trong Quý 3 năm 2021 là hai căn shophouse liền kề dọc theo South Bridge Road, được bán với giá 35 triệu đô la Singapore
  (14,255 đô la Singapore mỗi feet vuông diện tích đất).
• Trong số mười giao dịch shophouse có giá trị cao nhất trong quý này, có chín giao dịch nằm ở Quận 1 và Quận 2, phản ánh sự quan tâm không ngừng của các nhà đầu tư đối với các shophouse chất lượng cao ở khu vực trung tâm.

Giá shophouse

• Giá giao dịch trung bình của shophouse sở hữu vĩnh viễn trong Quý 3 năm 2021 là khoảng 3,639 đô la Singapore mỗi feet vuông diện tích đất*, giảm 12% so với 4,135 đô la Singapore mỗi feet vuông của quý trước.
• Mặc dù dữ liệu đăng ký giao dịch cho thấy giá giảm, nhưng các nguồn tin thị trường xác nhận rằng đơn giá trên tổng diện tích sàn (GFA) của shophouse vẫn ổn định do sự quan tâm mạnh mẽ từ người mua. Giá trung bình trên diện tích đất giảm là do một số shophouse sở hữu vĩnh viễn được bán trong quý này có diện tích xây dựng nhỏ hơn, dẫn đến giá trung bình trên diện tích đất của shophouse sở hữu vĩnh viễn giảm.
• Đối với shophouse sở hữu 99 năm, đơn giá trung bình trong Quý 3 năm 2021 là 6,006 đô la Singapore mỗi feet vuông diện tích đất* — tăng khoảng 35.2% so với 4,444 đô la Singapore mỗi feet vuông của Quý 2 năm 2021. Sự tăng vọt này là do tỷ lệ giao dịch shophouse ở các vị trí đắc địa trong quý này cao hơn, từ đó nâng cao đơn giá trung bình của shophouse sở hữu 99 năm.
• Với việc biên giới dần mở cửa và nguồn cung shophouse (đặc biệt là ở trung tâm thành phố) khan hiếm, nhu cầu của nhà đầu tư sẽ vẫn mạnh mẽ, điều này sẽ hỗ trợ giá shophouse tăng.
• Trong số 63 shophouse được bán trong Quý 3 năm 2021, khoảng 32% (tức 20 giao dịch) có giá từ 5 triệu đến 10 triệu đô la Singapore, giảm nhẹ so với 26 giao dịch của quý trước. Theo đăng ký giao dịch, so với 17 giao dịch của quý hai, các giao dịch có giá trị cao trên 10 triệu đô la Singapore cũng giảm xuống còn 11 giao dịch trong Quý 3 năm 2021.

Tình hình cho thuê

• Mặc dù số ca nhiễm COVID-19 trong cộng đồng đạt mức cao kỷ lục và chính phủ đã tái áp đặt các hạn chế phòng dịch từ ngày 22 tháng 7 đến ngày 18 tháng 8 và vào cuối tháng 9, hoạt động cho thuê shophouse vẫn ổn định trong Quý 3 năm 2021.
• Quý 3 năm 2021 có 908 hợp đồng thuê shophouse, tăng 0.8% so với 901 hợp đồng của quý trước. So với 770 hợp đồng của Quý 3 năm 2020, nhu cầu thuê đã tăng mạnh 17.9% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Đồng thời, tổng giá trị hợp đồng thuê trong Quý 3 năm 2021 đã tăng 8.8% so với quý trước, lên 8.3 triệu đô la Singapore.

Triển vọng thị trường

Singapore đã tái áp đặt một loạt các hạn chế phòng dịch mới từ ngày 22 tháng 9, với các biện pháp nghiêm ngặt hơn (bao gồm hạn chế ăn uống tại chỗ và mặc định làm việc tại nhà), điều này có thể ảnh hưởng đến những người thuê shophouse trong ngành dịch vụ. Điều này có thể chỉ là tạm thời vì Singapore đang dần nới lỏng các hạn chế. Nhu cầu thuê trong những tháng còn lại của năm 2021 và đầu năm 2022 sẽ vẫn ổn định, vì người thuê sẽ có thêm niềm tin từ việc nới lỏng các hạn chế quản lý an toàn và tỷ lệ tiêm chủng cao trong cộng đồng.

Trong Quý 4 và nửa đầu năm 2022, nhà môi giới bất động sản cao cấp Singapore, ông Kuok Yew Yang dự kiến đà bán hàng của thị trường shophouse sẽ dần tăng cường, đồng bộ với việc nới lỏng dần các hạn chế du lịch bắt đầu từ ngày 13 tháng 10. Khi các hạn chế biên giới được dỡ bỏ, các nhà đầu tư nước ngoài và quỹ đầu tư hải ngoại tìm kiếm các tài sản phòng thủ và có khả năng tăng giá sẽ thúc đẩy nhu cầu và hỗ trợ giá chào bán shophouse trong trung hạn. Tuy nhiên, do nguồn cung shophouse có sẵn để bán trên thị trường hạn chế, doanh số dự kiến sẽ không tăng đáng kể.

Tìm hiểu thêm về:

Xu hướng giá nhà Singapore
Giá nhà Singapore

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi