Báo cáo bất động sản thương mại Quý 2 năm 2021

Báo cáo thị trường nhà phố thương mại Quý 2 năm 2021

Tổng quan

Mặc dù số ca nhiễm COVID-19 trong cộng đồng gia tăng và các biện pháp quản lý an toàn được thắt chặt từ ngày 16 tháng 5 đến ngày 13 tháng 6, thị trường nhà phố thương mại vẫn tiếp tục phát triển trong Quý 2 năm 2021, duy trì đà phục hồi mạnh mẽ của những quý gần đây. Doanh số và giá trị giao dịch trong Quý 2 năm 2021 đã vượt qua mức trước đại dịch, cho thấy thị trường nhà phố thương mại vẫn có sự tăng trưởng ổn định.

Doanh số Quý 2 năm 2021

• Do tâm lý thị trường cải thiện và triển vọng kinh tế Singapore ngày càng sáng sủa, doanh số nhà phố thương mại đã tăng trong Quý 2 năm 2021.
• Theo lệnh cấm mua bán (caveat) của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA), có 69 giao dịch nhà phố thương mại trong Quý 2 năm 2021, tăng 21,1% so với 57 giao dịch trong Quý 1 năm 2021. Doanh số Quý 2 năm 2021 là một trong những quý có kết quả tốt nhất trong những năm gần đây. Doanh số nhà phố thương mại Quý 2 năm 2021 đã tăng vọt 300% so với cùng kỳ năm ngoái.
• Trong nửa đầu năm 2021, tổng số lượng giao dịch nhà phố thương mại là 126 căn, đã đạt 87% so với cả năm 2020 (145 căn).
• Tổng giá trị giao dịch trong Quý 2 năm 2021 tăng 41,5% so với quý trước, đạt 517 triệu đô la Singapore. Điều này đưa tổng giá trị giao dịch nửa đầu năm 2021 lên 882,5 triệu đô la Singapore, chiếm khoảng 97% giá trị giao dịch 912,7 triệu đô la Singapore của năm 2020.
• Giao dịch nhà phố thương mại năm 2021 được kỳ vọng sẽ tái hiện cơn sốt bán hàng của năm 2018.

Điểm nóng giao dịch Quý 2 năm 2021

• Với sự cải thiện của tâm lý đầu tư, ngày càng nhiều người bán (đặc biệt là những người trước đây đã rút tài sản khỏi thị trường) bắt đầu rao bán tài sản của mình, và một số người bán đã tăng giá chào bán.
• Trong 69 giao dịch nhà phố thương mại của Quý 2 năm 2021, phần lớn nằm ở khu vực trung tâm và ven trung tâm. Quận 8 (Little India) có doanh số cao nhất với 14 căn nhà phố thương mại, tiếp theo là Quận 1 (Raffles Place, Cecil, Marina, People’s Park) với 12 căn và Quận 2 (Anson, Tanjong Pagar) với 10 căn.
• Về giá trị giao dịch, Quận 1 dẫn đầu với các giao dịch trị giá 141,4 triệu đô la Singapore trong Quý 2 năm 2021.

Top 10 giao dịch nhà phố thương mại Quý 2 năm 2021

• Theo lệnh cấm mua bán, giao dịch có giá trị cao nhất trong Quý 2 năm 2021 là hai căn nhà phố thương mại liền kề trên đường New Bridge Road, được bán với giá 28 triệu đô la Singapore (11.018 đô la Singapore mỗi foot vuông diện tích đất).
• Trong số 10 giao dịch có giá trị cao nhất quý này, có 7 giao dịch nằm ở Quận 1 và Quận 2, phản ánh sự quan tâm liên tục của người mua đối với các nhà phố thương mại cao cấp ở khu vực trung tâm.
• Một số giao dịch trên phố Stanley trong Khu quy hoạch Outram đã làm tăng tổng giá trị giao dịch của Quận 1.

Giá nhà phố thương mại

• Với triển vọng kinh tế lạc quan và nguồn cung nhà phố thương mại khan hiếm (đặc biệt là ở trung tâm thành phố), nhu cầu của nhà đầu tư dự kiến sẽ vẫn sôi động, từ đó hỗ trợ tăng trưởng giá.
• Trong Quý 2 năm 2021, đơn giá giao dịch trung bình của nhà phố thương mại sở hữu vĩnh viễn là khoảng 4.135* đô la Singapore mỗi foot vuông diện tích đất, tăng 12,3% so với 3.682 đô la Singapore mỗi foot vuông của quý trước. So với cùng kỳ năm ngoái, đơn giá trung bình của nhà phố thương mại sở hữu vĩnh viễn đã tăng 93,7% từ 2.135 đô la Singapore mỗi foot vuông trong Quý 2 năm 2020, trùng với thời gian thực hiện giai đoạn ngắt mạch (Circuit Breaker).
• Đối với nhà phố thương mại thuê 99 năm, đơn giá giao dịch trung bình trong Quý 2 năm 2021 là 4.633* đô la Singapore mỗi foot vuông diện tích đất, tăng khoảng 3,4% so với 4.481 đô la Singapore mỗi foot vuông của Quý 1 năm 2021.
• Trong số 69 căn nhà phố thương mại được bán trong Quý 2 năm 2021, khoảng 37,7% (26 giao dịch) có giá từ 5 triệu đến 10 triệu đô la Singapore, vượt qua con số 18 căn của quý trước.
• Theo lệnh cấm mua bán, so với 11 giao dịch trong Quý 1 năm 2021, Quý 2 năm 2021 có 17 giao dịch có giá trị lớn hơn 10 triệu đô la Singapore.

Cho thuê

• Mặc dù Singapore bước vào Giai đoạn 2 Cảnh báo Cao (Phase 2 Heightened Alert, viết tắt là P2HA) từ ngày 16 tháng 5 đến ngày 13 tháng 6 với các biện pháp quản lý an toàn nghiêm ngặt hơn, hoạt động cho thuê vẫn có sự cải thiện nhẹ trong Quý 2 năm 2021.
• Quý 2 năm 2021 có 894 hợp đồng thuê, tăng 6,7% so với 838 hợp đồng của quý trước. So với 579 hợp đồng trong Quý 2 năm 2020, nhu cầu thuê đã tăng mạnh 54,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Hoạt động cho thuê trong Quý 2 năm 2020 ở mức thấp nhất do sự bùng phát của đại dịch và việc thực hiện giai đoạn ngắt mạch.
• Đồng thời, tổng giá trị hợp đồng thuê trong Quý 2 năm 2021 tăng 3,5% so với quý trước, đạt 7,58 triệu đô la Singapore.

Yếu tố thúc đẩy nhu cầu và triển vọng thị trường

Theo quan sát thị trường, nhu cầu đối với nhà phố thương mại sẽ vẫn mạnh mẽ khi các nhà đầu tư tiếp tục tìm kiếm các tài sản có giá trị gia tăng để thúc đẩy tăng trưởng vốn và bảo toàn giá trị. Nhà phố thương mại ở Singapore, do nguồn cung cực kỳ hạn chế và được nắm giữ chặt chẽ, sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư ưa chuộng.

Khi Singapore tái áp dụng P2HA từ ngày 22 tháng 7 đến ngày 18 tháng 8, các biện pháp nghiêm ngặt hơn (bao gồm cấm ăn uống tại chỗ và làm việc tại nhà theo mặc định) sẽ ảnh hưởng đến ngành dịch vụ, đặc biệt là ngành F&B và bán lẻ. Do đó, những người thuê nhà phố thương mại có thể đối mặt với một số bất ổn ngắn hạn.

Tuy nhiên, nhà phố thương mại vẫn là một loại tài sản có tính phòng thủ. Với sự phục hồi của nền kinh tế và tia hy vọng về việc mở cửa trở lại hoạt động thương mại và du lịch nhờ tỷ lệ tiêm chủng quốc gia tăng lên trong những tháng tới, thị trường nhà phố thương mại được dự báo sẽ có kết quả tốt trong năm 2021.

Báo cáo thị trường văn phòng Quý 2 năm 2021

Tổng quan

Với sự phục hồi kinh tế của Singapore và triển vọng thương mại cải thiện, niềm tin kinh doanh và triển vọng thị trường việc làm đã được khôi phục, giúp thị trường bất động sản văn phòng duy trì sự ổn định trong Quý 2 năm 2021. Theo số liệu ước tính sơ bộ của Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), kinh tế Singapore tăng trưởng 14,3% so với cùng kỳ năm ngoái trong Quý 2 năm 2021, với tất cả các ngành đều ghi nhận tăng trưởng. Nền kinh tế nước này dự kiến sẽ tăng trưởng từ 4% đến 6% trong năm nay.

Mặc dù các hạn chế quản lý an toàn được thắt chặt vào tháng 5 và tháng 6, khiến làm việc tại nhà vẫn là chế độ mặc định, thị trường văn phòng vẫn giữ được sự linh hoạt trong Quý 2 năm 2021. Mặc dù doanh số bán văn phòng đã chậm lại so với kết quả xuất sắc của quý trước, hoạt động cho thuê đã tăng lên mức trước đại dịch COVID-19 năm 2019.

Lộ trình mở cửa trở lại nền kinh tế của Singapore và chương trình tiêm chủng quốc gia được triển khai dần dần đã mang lại sự chắc chắn hơn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi Singapore tái áp dụng Giai đoạn 2 Cảnh báo Cao (P2HA) từ ngày 22 tháng 7 đến ngày 18 tháng 8, sự phục hồi của thị trường văn phòng có thể bị chậm lại vì người thuê sẽ tiếp tục đánh giá nhu cầu không gian của họ.

Giao dịch và giá bán

• Theo chỉ số giá văn phòng của URA, giá văn phòng trong Quý 2 năm 2021 đã tăng 0,9% so với quý trước, đảo ngược mức giảm 2,7% của quý trước đó. Sự tăng trưởng này có thể là do giá tăng ở khu vực trung tâm, nơi một số tài sản văn phòng cao cấp đã được bán. Điều này phản ánh sự cải thiện trong triển vọng kinh doanh tổng thể và niềm tin của nhà đầu tư.
• Mặc dù giá văn phòng tăng, tổng giá trị bán văn phòng trong Quý 2 năm 2021 đã giảm xuống còn 730,8 triệu đô la Singapore, chưa bằng một nửa giá trị giao dịch của Quý 1 năm 2021, vốn đạt mức kinh ngạc 1,77 tỷ đô la Singapore.
• Tuy nhiên, theo các lệnh cấm mua bán đã nộp, doanh số bán đã tăng hơn ba lần so với cùng kỳ năm ngoái, so với 172 triệu đô la Singapore đạt được trong Quý 2 năm 2020.

• Quý 2 năm 2021 có 82 giao dịch, tăng 272,7% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng thấp hơn một chút so với 84 giao dịch của Quý 1 năm 2021.
• Điểm nhấn của doanh số bán văn phòng trong quý 2 là thương vụ bán tập thể thành công tòa nhà Maxwell House với giá 276,8 triệu đô la Singapore. Tòa nhà văn phòng Maxwell House được một liên danh mua lại, bao gồm các công ty con của Tập đoàn SingHaiyi, Chip Eng Seng và Chuan Holdings (niêm yết tại Hồng Kông). Maxwell House là một tòa nhà thương mại 13 tầng sẽ được tái phát triển thành một dự án phức hợp.
• Một giao dịch đáng chú ý khác trong Quý 2 năm 2021 là việc bán không gian văn phòng tại tầng 9 của Samsung Hub với giá 53,1 triệu đô la Singapore, với diện tích sàn là 13.110 foot vuông. Mức giá 4.050 đô la Singapore mỗi foot vuông đã lập kỷ lục mới về đơn giá văn phòng tại khu tài chính Raffles Place, vượt qua kỷ lục 3.800 đô la Singapore mỗi foot vuông vào tháng 2 năm 2020 (không gian văn phòng tại tầng 11 của cùng tòa nhà).
• Người mua không gian văn phòng này là tập đoàn bất động sản và xây dựng Lee Kim Tah Holdings. Có thông tin cho biết tập đoàn này có ý định chuyển ra khỏi văn phòng của họ tại Trung tâm Certis Cisco, nơi đã được bán vào tháng 3 năm nay và sẽ được tái phát triển theo kế hoạch.

Cho thuê và xu hướng cho thuê

• Chỉ số cho thuê văn phòng của URA cho thấy giá thuê đã tăng 1,3% trong Quý 2 năm 2021, thấp hơn mức tăng 3,3% của quý trước.
• Số lượng hợp đồng cho thuê văn phòng tiếp tục tăng trong Quý 2 năm 2021. Theo dữ liệu từ Hệ thống Thông tin Bất động sản (Realis), có tổng cộng 1.467 hợp đồng thuê trong quý này, tăng 24,2% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 6,3% so với quý trước.
• Tổng giá trị cho thuê trong Quý 2 năm 2021 tăng 15,6% so với cùng kỳ năm ngoái, từ gần 25,3 triệu đô la Singapore lên 29,2 triệu đô la Singapore. Tổng giá trị cho thuê trong quý này đã tăng 27,5% so với quý trước, từ 22,9 triệu đô la Singapore trong Quý 1 năm 2021.
• Trong nửa đầu năm 2021, động lực thúc đẩy nhu cầu văn phòng tại Khu vực Trung tâm Kinh doanh (CBD) đến từ các công ty công nghệ và tài chính, bao gồm các tổ chức tài chính và quỹ đầu tư. Nhiều công ty đã chiếm dụng không gian trước đây được các ngân hàng sử dụng, điều này sẽ tiếp tục hợp lý hóa dấu ấn văn phòng của họ.
• Quý 2 năm 2021 chứng kiến xu hướng “chạy theo chất lượng”: người thuê đang tận dụng tình hình hiện tại để đàm phán các điều khoản có lợi hơn và chốt giá thuê thấp hơn trong giai đoạn này, để có thể chuyển đến các vị trí tốt hơn hoặc các tòa nhà có thông số kỹ thuật cao hơn.
• Một số công ty cũng có thể đang chuẩn bị mở rộng hoạt động để sẵn sàng cho sự phục hồi kinh tế.

Tỷ lệ trống văn phòng

• Dữ liệu mới nhất từ URA cho thấy tỷ lệ trống không gian văn phòng trên toàn đảo đã tăng thêm, khi làm việc từ xa tiếp tục là hình thức làm việc chủ đạo. Tính đến cuối Quý 2 năm 2021, tỷ lệ trống đã tăng lên 12,6% từ 11,9% của quý trước.
• Dữ liệu của URA cho thấy, tính đến cuối Quý 2 năm 2021, không gian văn phòng trống trong khu vực tư nhân trên toàn đảo là 939.000 mét vuông (diện tích thực), cao hơn con số 884.000 mét vuông của Quý 1 năm 2021. Phần lớn không gian trống trong quý 2 nằm ở trung tâm thành phố, với 491.000 mét vuông.
• Sự phân tán và phi tập trung hóa nơi làm việc cũng dẫn đến sự gia tăng không gian văn phòng trống tại CBD. Nhiều người thuê đang tìm kiếm các lựa chọn thay thế ngoài CBD, chẳng hạn như các tòa nhà văn phòng và khu thương mại ở các khu vực khác, bao gồm one-north, Alexandra hoặc Harbourfront, những nơi có giá thuê hấp dẫn và thông số kỹ thuật không gian tương đương hoặc thậm chí tốt hơn.
• Theo dữ liệu của URA, diện tích không gian văn phòng đã được sử dụng đã giảm 23.000 mét vuông (diện tích thực) trong Quý 2 năm 2021, sau khi giảm 19.000 mét vuông (diện tích thực) trong Quý 1 năm 2021.
• Về nguồn cung, tính đến cuối Quý 2 năm 2021, tổng diện tích sàn (GFA) trong đường ống là khoảng 697.000 mét vuông, so với 761.000 mét vuông GFA trong Quý 1 năm 2021.
• Dự kiến sẽ có 70.000 mét vuông không gian văn phòng được hoàn thành vào nửa cuối năm 2021. Một dự án sắp hoàn thành đáng chú ý là CapitaSpring tại CBD, sẽ cung cấp hơn 24.000 mét vuông không gian văn phòng cao cấp. Hiện tại, hơn 50% không gian văn phòng của dự án đã được đặt trước.

Triển vọng thị trường

Gần đây, sự gia tăng các ca nhiễm COVID-19 trong cộng đồng và sự xuất hiện của các ổ dịch lớn đã khiến Singapore tái áp dụng P2HA. Việc tái thực hiện các biện pháp quản lý an toàn dịch bệnh có thể kìm hãm sự phục hồi của thị trường văn phòng, vì làm việc từ xa vẫn là chế độ làm việc mặc định, điều này làm trì hoãn việc nhân viên trở lại văn phòng.

Khi người thuê xem xét lại các hợp đồng thuê hiện tại của mình, tỷ lệ trống có thể tăng trong vài quý tới. Khi người thuê xem xét lại nhu cầu không gian của họ, những người thuê có diện tích văn phòng lớn có thể đàm phán với chủ nhà để thu nhỏ quy mô thuê hoặc chấm dứt hợp đồng. Do sự không chắc chắn của đại dịch toàn cầu, một số người thuê có thể áp dụng thái độ chờ xem đối với chiến lược bất động sản thương mại của họ.

Nhìn về tương lai, thị trường văn phòng dự kiến sẽ chạm đáy vào cuối năm 2021, trong khi nguồn cung văn phòng mới eo hẹp tại CBD trong năm 2021 và 2022 có thể cung cấp một số hỗ trợ cho hoạt động cho thuê và giá thuê.

Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi