Tại Anjia SG, chúng tôi thường giải thích các thuật ngữ bất động sản hàng ngày. Hôm nay, chúng ta hãy cùng tìm hiểu về Ban Quản lý theo Luật Strata (Management Corporation Strata Title, viết tắt là MCST), và tại sao họ lại phải thuê người để thúc giục bạn đặt trước bếp nướng BBQ.
MCST là một cơ quan bao gồm các chủ sở hữu trong một bất động sản có quyền sở hữu phân tầng, chẳng hạn như chung cư hoặc căn hộ condominium, chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì các khu vực và tiện ích chung. Tại Singapore, MCST thường liên quan đến các dự án phát triển nhà ở tư nhân.
Khi một ban quản lý ký hợp đồng để quản lý một bất động sản, họ sẽ được đặt tên theo định dạng: Ban Quản lý—Kế hoạch Strata số XXX, trong đó “XXX” là một số sê-ri để xác định cơ quan quản lý.
Mục lục
Chức năng của Ban Quản lý theo Luật Strata (MCST) là gì?
Bản chất của nhà ở tư nhân tại Singapore đòi hỏi phải có một cơ quan quản lý. Nhiều người Singapore sống trong các cộng đồng khép kín, chẳng hạn như chung cư, nơi có nhiều chủ sở hữu cùng chia sẻ các tiện ích chung. Các cộng đồng như vậy thường được trang bị hồ bơi, công viên, phòng tập gym, bảo vệ và các tiện nghi khác. Tất nhiên, tất cả các tiện ích chung này cần được quản lý, bảo trì và đôi khi là nâng cấp hoặc mở rộng.
Đây là lúc MCST phát huy vai trò. Một số chủ sở hữu không muốn quản lý tất cả mọi thứ một cách chi li, vì vậy họ ủy thác nhiệm vụ cho một cơ quan riêng biệt, đó chính là MCST.
Một trong những công việc quan trọng nhất của MCST là quản lý quỹ dự phòng (sinking fund) của dự án (tức là số tiền bạn trả để bảo trì chung cư hoặc trung tâm thương mại). Các tài khoản này được kiểm toán vào mỗi cuối năm tài chính.
Nhưng họ cũng thực hiện các nhiệm vụ như bảo trì và cải thiện các tiện ích chung, phải không?
Đúng và không.
Về mặt lý thuyết, họ nên là những người trực tiếp thực hiện và liên tục có những biện pháp để bảo trì hoặc cải thiện các khu vực đã được thiết lập. Trên thực tế, điều này có sự khác biệt rất lớn giữa các dự án khác nhau.
Một số MCST sẽ chủ động thực hiện các biện pháp để giới thiệu các tiện ích mới, trong khi các ban quản lý khác chỉ đơn thuần là duy trì các tiện ích, thậm chí để chúng không được sử dụng. Nói cách khác, một số ban quản lý sẽ rất tích cực tham gia và thúc đẩy các hoạt động cộng đồng, trong khi những ban khác lại ít tích cực hơn, ít xuất hiện trước mọi người, giống như những “bóng ma”.
Trong hầu hết các trường hợp, hành vi của MCST sẽ phản ánh mong muốn của các chủ sở hữu trong dự án. Ví dụ:
Giả sử MCST muốn tổ chức một lễ kỷ niệm Giáng sinh tại một trung tâm mua sắm có quyền sở hữu phân tầng. Nếu tất cả các chủ sở hữu cùng hợp tác, họ có thể dựng một cây thông Noel cao 9 feet và có một người đóng vai ông già Noel. Nhưng, nếu không có chủ sở hữu nào sẵn lòng bỏ thời gian và tiền bạc, trung tâm thương mại chỉ có thể đặt một cây thông nhựa nhỏ và xấu xí trong sự kiện Giáng sinh và bật một bản nhạc Jingle Bells vi phạm bản quyền.
Điều này cũng đúng với các dự án nhà ở. Không phải tất cả các chủ sở hữu đều thích một MCST chi tiêu mạnh tay để nâng cấp tiện ích. Điều này đặc biệt phổ biến khi dự án đã cũ và mọi người đang chờ đợi bán gộp (en-bloc) bất động sản.
Ban Quản lý theo Luật Strata (MCST) thực sự làm gì?
Rất khó để tóm tắt chính xác phạm vi công việc của MCST, nhưng trách nhiệm của họ bao gồm quản lý việc dọn dẹp hàng ngày và sửa chữa các tiện ích chung, duy trì vệ sinh tổng thể của cộng đồng (ví dụ: xử lý các vấn đề rò rỉ nước, nấm mốc, côn trùng, v.v.) và quản lý an ninh toàn bộ cộng đồng. Một MCST xuất sắc có thể mở rộng trách nhiệm của mình đến các dự án phát triển cộng đồng và thậm chí là gia tăng giá trị bất động sản.
Để MCST nổi bật so với các đối thủ cạnh tranh, họ cần phải nỗ lực cả về chất lượng dịch vụ và phạm vi công việc. Một số MCST có thể chỉ làm những công việc cơ bản nhất, trong khi những MCST khác sẽ chủ động hành động, giải quyết vấn đề trước khi bạn nhận ra. Tất nhiên, hầu hết các MCST đều nằm giữa hai thái cực này.
Về lâu dài, một MCST tốt có thể mang lại cho bạn một cuộc sống tốt hơn với chi phí quản lý thấp hơn.
Ban Quản lý theo Luật Strata (MCST) được thành lập như thế nào?
Thông thường, MCST được thành lập sau khi nhà phát triển đệ trình kế hoạch phát triển theo luật strata cho Giám đốc Khảo sát (Chief Surveyor) và nộp đơn đăng ký quyền sở hữu phân tầng cho Cơ quan Đăng ký Đất đai của Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (Singapore Land Authority, viết tắt là SLA). Nhà phát triển cũng phải mở một tài khoản ngân hàng dưới tên MCST, gửi tất cả số tiền thu được vào quỹ bảo trì và ghi chép cẩn thận.
Sau đó, nhà phát triển phải tổ chức cuộc họp Đại hội Thường niên (Annual General Meeting, viết tắt là AGM) đầu tiên trong vòng 13 tháng sau khi MCST được thành lập. Tại cuộc họp này, các chủ sở hữu sẽ tiếp quản trách nhiệm quản lý và quyền kiểm soát chung cư.
MCST cũng chịu trách nhiệm lưu giữ và cập nhật sổ đăng ký phân tầng của dự án, tức là sổ đăng ký của mỗi chủ sở hữu trong dự án.
MCST có quyền thông qua Đại hội Thường niên để ban hành các nội quy mà cư dân của dự án phải tuân thủ.
Tiếp theo, các chủ sở hữu sẽ cùng nhau bổ nhiệm một ban quản lý, ban này sau đó sẽ thuê một đại lý quản lý. Đại lý quản lý là người chịu trách nhiệm về tất cả các công việc hàng ngày, là người liên lạc giữa MCST, ban quản lý và các chủ sở hữu. Đây là một chuyên gia làm việc toàn thời gian, chịu trách nhiệm quản lý tài sản (bạn có thể gọi họ là trưởng phòng bảo trì nếu muốn).
Đại lý quản lý (Managing Agent, viết tắt là MA) thường có quyền quyết định thuê công ty vệ sinh và công ty bảo vệ nào, tần suất bảo dưỡng cây xanh, v.v. Khi có ai đó phàn nàn về các dịch vụ này, người xử lý có thể là MA chứ không phải là thành viên của MCST. Tuy nhiên, xin lưu ý rằng đại lý quản lý không thể ủy thác công việc của mình cho một nhà cung cấp khác (ví dụ, đại lý quản lý không thể thuê một đại lý quản lý khác).
Nhiệm kỳ của một đại lý quản lý chỉ kéo dài ba năm. Việc đại lý quản lý có được tái bổ nhiệm hay không sẽ được quyết định tại Đại hội Thường niên.
Đại lý quản lý thường được chứng nhận bởi bất kỳ tổ chức nào sau đây:
- Hiệp hội các Ban Quản lý Chung cư Singapore (The Association of Management Corporations in Singapore)
- Viện Khảo sát và Định giá Singapore (The Singapore Institute of Surveyors and Valuers)
- Hiệp hội Quản lý Tài sản và Cơ sở vật chất (The Association of Property and Facility Managers)
Bạn có thể đọc thêm về điều này trong hướng dẫn này.
Danh sách đầy đủ các Ban Quản lý theo Luật Strata (MCST)
Bạn có thể tìm thấy danh sách đầy đủ tất cả các MCST tại đây. Danh sách này bao gồm các thông tin liên quan như thông tin chung cư và chi tiết liên lạc. Hoặc, bạn có thể tìm kiếm thông tin MCST bằng tên chung cư thông qua cổng tra cứu MCST của Cục Xây dựng và Công trình Singapore (BCA).
Làm thế nào để tìm đại lý quản lý (MA) mới cho Ban Quản lý theo Luật Strata (MCST)?
Đầu tiên, hãy tìm kiếm các đại lý quản lý được chứng nhận từ các tổ chức như Hiệp hội các Ban Quản lý Chung cư Singapore (The Association of Management Corporations in Singapore), Viện Khảo sát và Định giá Singapore (The Singapore Institute of Surveyors and Valuers) và Hiệp hội Quản lý Tài sản và Cơ sở vật chất (The Association of Property and Facility Managers). Các tổ chức này quản lý các chương trình chứng nhận để đảm bảo chất lượng, dịch vụ và tiêu chuẩn của các cơ quan quản lý.
Một phương pháp khác là đi ra ngoài và khảo sát các chung cư khác nhau, xem xét thực tế. Chín trong mười lần, tất cả các MCST sẽ nói trước với bạn rằng họ sẽ làm rất tốt trong việc quản lý tài sản của bạn. Tuy nhiên, để có cái nhìn tốt hơn, chúng tôi khuyên bạn nên đến thăm các chung cư khác nhau để xem ban quản lý đang quản lý như thế nào.
Đây là danh sách kiểm tra để bạn tham khảo.
- Lập danh sách các ban quản lý mà bạn cho là xuất sắc.
- Tra cứu xem công ty quản lý hiện đang quản lý những khu dân cư nào và thêm chúng vào một danh sách riêng. Sử dụng trang web này có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian.
- Tham quan các khu dân cư, quan sát chi tiết các tiện ích và không gian chung.
- Cuối cùng, việc nói chuyện với cư dân và người thuê nhà là rất quan trọng. Rốt cuộc, cư dân và người thuê nhà hàng ngày đều thấy và trải nghiệm công việc của MCST, họ là người phù hợp để chia sẻ những ưu và nhược điểm của ban quản lý trong việc quản lý tài sản.
- Ngoài ra, bạn có thể tham dự Đại hội Thường niên (AGM). Mặc dù điều này không có gì thú vị, nhưng bạn có thể nghe được nhiều thông tin về MCST và cảm nhận trực quan về đánh giá của các chủ sở hữu đối với nó.
Câu hỏi thường gặp
MCST là gì?
MCST là viết tắt của Management Corporation Strata Title (Ban Quản lý theo Luật Strata). Nó đề cập đến cơ quan quản lý của một chung cư hoặc dự án phát triển có nhiều chủ sở hữu và các tiện ích chung.
MCST được thành lập khi nào?
Thông thường, MCST được thành lập sau khi nhà phát triển đệ trình kế hoạch phát triển theo luật strata cho Giám đốc Khảo sát (Chief Surveyor) và nộp đơn đăng ký quyền sở hữu phân tầng cho Cơ quan Đăng ký Đất đai của Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (SLA).
Có bao nhiêu MCST ở Singapore?
Hiện tại, Cục Xây dựng và Công trình Singapore (BCA) đã ghi nhận 4,593 MCST trong cơ sở dữ liệu của data.gov.sg, được cập nhật lần cuối vào tháng 2 năm 2021.
Để biết thêm thông tin hoặc được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
WeChat: sgleokwek
Telegram: sgleokwek
WhatsApp: Nhắn tin cho chúng tôi
