罗奥湾 The Robertson Opus - 新加坡公寓

Q: 罗奥湾是什么产权？

罗奥湾是999 年地契住宅，土地契约自 1841 年 7 月 1 日起计——这是本项目在新加坡 2025 年推出的新盘中，少数的 999 年地契项目之一。999 年地契是新加坡较少见的超长产权年限，与常见的 99 年地契不同，地契年限极长；届满后地契连同土地理论上仍须归还国家，但由于年限极长，在实务上对大多数业主的持有与转售影响有限。

Q: 罗奥湾预计什么时候交房？现在还是全新项目吗？

罗奥湾是全新的 999 年地契项目，尚未交房，目前正在建设中。发展商文件所载的预计交房（Vacant Possession）时间为 2030 年第二季度，另预估最早交房（Est. TOP）为 2028 年第四季度。以上均以发展商官方文件所载的预计交房时间与合同约定为准，实际交房时间请以发展商最新通知为准。

概况

罗奥湾 The Robertson Opus 位于新加坡第 9 邮区罗拔申码头（Robertson Quay）／里峇峇利一带，核心中央区（CCR），是本地发展商星狮地产（Frasers Property）与日本积水住宅（Sekisui House）合资组成的项目公司 Riverside Property Pte Ltd 打造的新盘，也是该合资项目公司在这片临河地段的重新开发之作——原址曾是罗拨申道 Robertson Walk 商场与辉盛坊国际公寓 Fraser Place 所在。项目规划为 1 栋商业裙楼（首层与地下 1 层约设 26 个商铺）与 5 栋 9 至 10 层高的住宅楼（7、9、11、13、15 号团结街 Unity Street），共 348 个住宅单位，另设 2 层景观露台与屋顶花园。

罗奥湾属于999 年地契住宅，土地契约自 1841 年 7 月 1 日起计——发展商在项目资料中将其定位为 2025 年全新加坡久违的 999 年地契新盘（“a long awaited 999 years leasehold launch”），凸显此类超长产权全新公寓的稀缺性。项目户型涵盖套房至 4 卧室尊贵型共 8 种类别、39 款户型图，面积由约 40 平方米起。

项目于 2025 年 7 月开盘，预览首个周末（2025 年 7 月 6 日）已吸引超过 3,000 人到访参观，预览尺价从每平方英尺 3,150 新元起跳（2025 年 7 月 2 日）；开盘首个周末（2025 年 7 月 20 日）即售出约 41%。发展商文件所载的预计交房（Vacant Possession）时间为 2030 年第二季度，预估最早交房（Est. TOP）为 2028 年第四季度。

目前项目可售单位的参考起价约为 138.8 万新元起（约每平方英尺 3,199 新元起，随可售单位与所选户型浮动，尺价最高见约每平方英尺 3,671 新元，截至 2026 年 7 月，为参考起价、非成交价）。如需了解最新可售单位、户型与价格，欢迎通过本页表格联系我们的顾问。

汇总

项目名称

罗奥湾 The Robertson Opus

开发商

Riverside Property Pte Ltd（星狮地产 Frasers Property 与积水住宅 Sekisui House 合资项目公司）

产权年限

999 年地契（自 1841 年 7 月 1 日起计）

地址

团结街 11 号，新加坡 237995 ｜ 11 Unity Street, Singapore 237995

地区

第 9 邮区（乌节路、里峇峇利）· 核心中央区（CCR）

单位总数

348 个住宅单位（另设约 26 个商铺，位于首层与地下 1 层裙楼）

户型

套房 – 4 卧室尊贵型（共 8 种类别、39 款户型图）

总楼层

5 栋 9 至 10 层住宅楼（7、9、11、13、15 号团结街）+ 1 栋商业裙楼

建筑设计概念

studioMilou（概念建筑师）；ADDP Architects LLP（住宅建筑师／项目室内设计师）

景观设计

Tinderbox Pte Ltd

主承包商

林增控股 Lum Chang Building Contractors Pte Ltd

停车位

住宅 278 个车位（另有 2 个无障碍车位，位于地下 2、3 层）；商铺 34 个车位（另有 1 个无障碍车位，位于地下 1 层）

预计交房

发展商文件所载预计交房（Vacant Possession）时间为 2030 年第二季度；预估最早交房（Est. TOP）为 2028 年第四季度

地铁

DT20福康宁地铁站（Fort Canning）· 滨海市区线 DTL，步行约 5 分钟

周边设施

周边速览

教育

小一报名距离内公立小学：1 公里内 1 所、1–2 公里 5 所

生活配套

商场友乃德广场 UE Square（约 162 米）、超市冷藏公司 Cold Storage · 42 Kim Yam Road（约 273 米）、小贩中心惹兰固哥熟食中心 Jalan Kukoh Blk 1 (Kukoh 21 Food Centre)（约 462 米）

交通

DT20 福康宁地铁站 Fort Canning MRT · 步行 5 分钟
NE5 克拉码头地铁站 Clarke Quay MRT · 步行 11 分钟
NS24 CC1 NE6 多美歌地铁站 Dhoby Ghaut MRT · 步行 15 分钟

购物商场

友乃德广场 UE Square · 步行 3 分钟
Big Block · 步行 7 分钟
福南 Funan · 步行 15 分钟
乌节中央城 Orchard Central · 车程 3 分钟
313@Somerset · 车程 3 分钟
乌节门 Orchard Gateway · 车程 5 分钟
狮城大厦 Plaza Singapura · 车程 5 分钟

超市

冷藏公司 Cold Storage · 步行 6 分钟
平价超市 NTUC FairPrice（位于 Clarke Quay） · 步行 7 分钟
昇菘超市 Sheng Siong · 步行 9 分钟

巴刹与小贩中心

惹兰固哥熟食中心 Kukoh 21 Food Centre小贩中心 · 步行 9 分钟 · 熟食 21 摊
牛车水大厦熟食中心 Chinatown Complex Market小贩中心巴刹 · 车程 4 分钟 · 熟食 226 摊、巴刹 477 摊
中峇鲁巴刹 Tiong Bahru Market小贩中心巴刹 · 车程 4 分钟 · 熟食 83 摊、巴刹 259 摊
雅柏巴刹与熟食中心 Albert Centre小贩中心巴刹 · 车程 5 分钟 · 熟食 86 摊、巴刹 148 摊
竹脚中心 Tekka Centre/Zhu Jiao Market小贩中心巴刹 · 车程 6 分钟 · 熟食 119 摊、巴刹 284 摊
红山景巴刹 Bukit Merah View Market and Food Centre小贩中心巴刹 · 车程 7 分钟 · 熟食 84 摊、巴刹 98 摊

休闲娱乐

福康宁公园 Fort Canning Park · 步行 12 分钟
芳林公园 Hong Lim Park · 步行 12 分钟
总统府公园 Istana Park · 步行 13 分钟
立达体育中心 Delta Sport Centre · 车程 6 分钟

社区配套

imPAct@芳林公园 imPAct@Hong Lim Green · 步行 13 分钟
新加坡国家档案馆 National Archives of Singapore · 步行 16 分钟
新加坡中央医院 Singapore General Hospital · 车程 7 分钟

周边设施数据来源：OneMap（新加坡土地管理局）、data.gov.sg（NEA 超市执照）、data.gov.sg（NEA 巴刹与小贩中心），获取于 2026-07-18，依据 Singapore Open Data Licence v1.0。步行/车程时间由 OneMap 路由实时计算，仅供参考。

周边学校

罗奥湾周边有 8 所小学、2 所中学、5 所私立学校、13 所国际学校；最近的小学 River Valley Primary School 在 1 公里小一报名范围内。

小学

立化小学 River Valley Primary School · 步行 10 分钟 · 小一报名 1 公里内
圣玛格烈女校（小学） St. Margaret's School (Primary) · 车程 5 分钟 · 小一报名 1–2 公里 · 联系 → St. Margaret's School (Secondary)
康达小学 Cantonment Primary School · 车程 7 分钟 · 小一报名 1–2 公里
雅德小学 Alexandra Primary School · 车程 5 分钟 · 小一报名 1–2 公里
英华学校（附小） Anglo-Chinese School (Junior) · 车程 7 分钟 · 小一报名 1–2 公里 · 联系 → Anglo-Chinese School (Barker Road)、Anglo-Chinese School (Independent)
彰德小学 Zhangde Primary School · 车程 6 分钟 · 小一报名 1–2 公里
圣婴女校（客洛） CHIJ (Kellock) · 车程 8 分钟 · 联系 → CHIJ St. Theresa's Convent
华苑小学 Farrer Park Primary School · 车程 9 分钟

中学

新加坡艺术学院 School Of The Arts, Singapore · 车程 4 分钟 · 特色自主
颜永成学校 Gan Eng Seng School · 车程 7 分钟

私立学校

英仕学院 Insworld Institute · 车程 4 分钟
TLS Academy · 车程 6 分钟
阿裕尼回教学校 Madrasah Aljunied Al-Islamiah · 车程 6 分钟
Madrasah Alsagoff Al-Arabiah · 车程 6 分钟
辅仁国际学校 Furen International School · 车程 7 分钟

国际学校（共 13 所，列出最近 8 所）

综合国际学校 Integrated International School · 车程 4 分钟
GIG国际学校 GIG International School · 车程 4 分钟
Westbourne College Singapore · 车程 4 分钟
采士华国际学校 Chatsworth International School · 车程 6 分钟
ISS国际学校 ISS International School · 车程 6 分钟
希思豪国际学校 Heath House International School · 车程 6 分钟
HWA国际学校 HWA International School · 车程 6 分钟
Dynamics International School · 车程 8 分钟

更多教育资源

大学

新加坡管理大学 Singapore Management University · 车程 4 分钟
南洋艺术学院 Nanyang Academy of Fine Arts · 车程 5 分钟
拉萨尔艺术学院 LASALLE College of the Arts · 车程 5 分钟

周边学校数据来源：教育部 data.gov.sg“学校一般资讯”及国际／私立／特殊教育／高等教育名录，经 OneMap（新加坡土地管理局）地理编码，获取于 2026-07-18，依据 Singapore Open Data Licence v1.0。步行/车程时间由 OneMap 实时计算，仅供参考。

小一报名：政府小学一年级报名按住家与学校直线距离分阶段（1 公里内、1–2 公里）享优先，此处仅标注距离、非录取保证。联系：与该小学有教育部“联系”(affiliated) 关系的中学，升中时享优先录取。

相册

位置

规划设计图

户型分布

户型	面积(m²)	单位数
1 卧室套房（Suite）	40	40
1 卧室	46	40
2 卧室	64–67	118
2 卧室加书房	69	32
3 卧室加灵活房	86–97	45
3 卧室双灵活房（DuoFlex）	92–95	37
3 卧室尊贵型	107	27
4 卧室尊贵型	143	9

户型图

1 卧室 A1

1 卧室 A1(P)

2 卧室 B1

2 卧室 B1(P)

2 卧室 B2

2 卧室 B2(P)

2 卧室 B3

2 卧室 B3(P)

2 卧室 B4

2 卧室 B4(P)

2 卧室 B5

2 卧室 B5(P)

2 卧室 B6

2 卧室 B6(P)

2 卧室加书房 B7-S

2 卧室加书房 B7-S(P)

3 卧室加灵活房 C1-S

3 卧室加灵活房 C1-S(P)

3 卧室加灵活房 C2-S

3 卧室加灵活房 C2-S(P)

3 卧室加灵活房 C3-S

3 卧室加灵活房 C3-S(P)

3 卧室加灵活房 C4-S

3 卧室加灵活房 C4-S(P)

3 卧室加灵活房 C5-S

3 卧室加灵活房 C5-S(P)

3 卧室双灵活房（DuoFlex） C6

3 卧室双灵活房（DuoFlex） C6(P)

3 卧室双灵活房（DuoFlex） C7

3 卧室尊贵型 C1-P

3 卧室尊贵型 C1-P(P)

3 卧室尊贵型 C2-P

3 卧室尊贵型 C2-P(P)

4 卧室尊贵型 D1-P

4 卧室尊贵型 D1-P(P)

1 卧室套房（Suite） S1

1 卧室套房（Suite） S1(P)

1 卧室套房（Suite） S1a

1 卧室套房（Suite） S1a(P)

地图

常见问题

罗奥湾 The Robertson Opus 的起价是多少？尺价大约多少？

罗奥湾目前可售单位的参考起价约为每套 138.8 万新元起，折合尺价约每平方英尺 3,199 新元起（截至 2026年7月，随可售单位与所选户型浮动，尺价最高见约每平方英尺 3,671 新元，为参考起价、非成交价）。实际价格视所选户型、楼层与朝向而定，如需最新可售单位与报价，欢迎通过本页表格联系我们。

罗奥湾有哪些户型？各面积多大？总共有多少个单位？

罗奥湾共有 348 个住宅单位，分布在 5 栋 9 至 10 层高的住宅楼（7、9、11、13、15 号团结街）内，涵盖 8 种户型类别、共 39 款户型图：套房约 40 平方米（40 套）；1 卧室约 46 平方米（40 套）；2 卧室约 64–67 平方米（118 套）；2 卧室加书房约 69 平方米（32 套）；3 卧室加灵活房约 86–97 平方米（45 套）；3 卧室双灵活房（DuoFlex）约 92–95 平方米（37 套）；3 卧室尊贵型约 107 平方米（27 套）；4 卧室尊贵型约 143 平方米（9 套）。此外项目首层与地下 1 层裙楼还设有约 26 个商铺单位。

外国人、PR 和公民都能买罗奥湾吗？以本项目入门价计，各要付多少印花税（BSD＋ABSD）？

公民、永久居民（PR）与外国人都可以购买罗奥湾这类私人公寓——外国人购买私人公寓无需事先批准。三者的差别主要在印花税：买方印花税（BSD）不分国籍、税率相同；额外买方印花税（ABSD）则按买家身份与名下现有住宅数量分档。

买方印花税（BSD）对所有买家一视同仁，采用阶梯式累进税率，按房价分段计算：首 18 万新元按 1%、18–36 万部分按 2%、36–100 万部分按 3%、100–150 万部分按 4%、150–300 万部分按 5%、300 万新元以上部分按 6%。以入门价约 138.8 万新元估算，BSD 约为 S$4 万（首 18 万×1%＝1,800；次 18 万×2%＝3,600；次 64 万×3%＝19,200；余 38.8 万×4%＝15,520；合计约 40,120 新元）。BSD 须在签署或行使购房文件后 14 天内缴付；公民与 PR 一般可动用公积金（CPF）支付，外国人无 CPF、须以现金支付。

在 BSD 之外，额外买方印花税（ABSD）按买家身份与名下现有住宅数量分档。以入门价约 138.8 万新元、购买首套住宅估算（实际以成交价为准），实付印花税合计约为：

公民购买首套住宅：ABSD 0%，合计约 S$4 万；
PR 购买首套住宅：ABSD 5%，合计约 S$11 万；
外国人：ABSD 60%，合计约 S$87.3 万。

以上为购买首套住宅的税率；名下已拥有住宅时 ABSD 更高——公民第二套 20%、第三套及以上 30%；PR 第二套 30%、第三套及以上 35%；外国人则不论套数均为 60%。

不在自由贸易协定（FTA）名单内的大多数外国买家须按 60% 缴纳 ABSD；唯有美国公民，以及瑞士、挪威、冰岛、列支敦士登的公民与永久居民，依 FTA 享有与新加坡公民同等的印花税待遇——首套住宅免缴 ABSD（0%）。外国人没有公积金（CPF），首付须全额现金。正因如此，不少有意置业的新移民会选择“先申请成为 PR、再以 PR 身份购买首套住宅”，把 ABSD 从 60% 降到 5%——但须在签署购房意向书（OTP）之前已收到移民与关卡局（ICA）的原则性批准（IPA），身份以购房当天为准，先买后补办无法追溯。印花税税率与减免细则见额外买方印花税（ABSD）指南；外国人与 PR 的购房路径见外国人在新加坡购房、PR 购买公寓；贷款与首付比例见新加坡房贷可贷多少。

罗奥湾属于哪个邮区？在 CCR／RCR／OCR 中属于哪一档市场分区？

罗奥湾位于新加坡第 9 邮区（乌节路、里峇峇利一带的团结街 Unity Street，紧邻罗拔申码头Robertson Quay），在市区重建局（URA）的市场分区中属于核心中央区（CCR，Core Central Region）。

罗奥湾周边有什么？最近的地铁站步行几分钟？附近有几所公立小学、哪些商场和小贩中心？

罗奥湾最近的地铁站是福康宁地铁站（Fort Canning，DT20），步行 5 分钟（滨海市区线 DTL），另有 3 条地铁线的车站在数分钟车程内。教育方面，1 公里内有 1 所公立小学、1–2 公里内另有 5 所，但周边有约 13 所国际学校可供选择。生活配套上，最近的商场为友乃德广场 UE Square（约 162 米）、最近的超市为冷藏公司 Cold Storage · 42 Kim Yam Road（约 273 米）、最近的小贩中心为惹兰固哥熟食中心 Jalan Kukoh Blk 1 (Kukoh 21 Food Centre)（约 462 米）；项目也紧邻新加坡河沿岸的克拉码头与罗拔申码头一带的休闲与餐饮设施。

罗奥湾是什么产权？

罗奥湾是999 年地契住宅，土地契约自 1841 年 7 月 1 日起计——这是本项目在新加坡 2025 年推出的新盘中，少数的 999 年地契项目之一。999 年地契是新加坡较少见的超长产权年限，与常见的 99 年地契不同，地契年限极长；届满后地契连同土地理论上仍须归还国家，但由于年限极长，在实务上对大多数业主的持有与转售影响有限。

罗奥湾的开发商是谁？

罗奥湾由项目公司 Riverside Property Pte Ltd 开发，是本地发展商星狮地产（Frasers Property）与日本积水住宅（Sekisui House）合资组成的项目公司。项目是星狮地产在罗拔申码头一带原有物业（罗拨申道 Robertson Walk 商场与辉盛坊国际公寓 Fraser Place）的重新开发之作。项目的概念设计由studioMilou 操刀，住宅建筑设计与室内设计均由 ADDP Architects LLP 负责，景观设计顾问为Tinderbox Pte Ltd，主承包商为林增控股 Lum Chang Building Contractors Pte Ltd。

罗奥湾预计什么时候交房？现在还是全新项目吗？

罗奥湾是全新的 999 年地契项目，尚未交房，目前正在建设中。发展商文件所载的预计交房（Vacant Possession）时间为 2030 年第二季度，另预估最早交房（Est. TOP）为 2028 年第四季度。以上均以发展商官方文件所载的预计交房时间与合同约定为准，实际交房时间请以发展商最新通知为准。

买了罗奥湾之后可以马上出租或转售吗？

私人公寓没有组屋那样的最低居住年限（MOP）限制，购买罗奥湾后即可出租或转售。不过若在买入后4 年内转售，须缴纳卖方印花税（SSD）：持有第 1 年内为 16%、第 2 年 12%、第 3 年 8%、第 4 年 4%，满 4 年后为 0%。因此是否短期转售，需把 SSD 纳入成本考量。

罗奥湾附近有国际学校、医院或公园吗？

周边有约 13 所国际学校（最近的一所是综合国际学校 Integrated International School）；最近的医院是新加坡中央医院 Singapore General Hospital（约 1.5 公里）；福康宁公园 Fort Canning Park（约 669 米）等城市绿地也在附近。周边 1 公里内暂无教育部注册幼儿园，但邻近多所国际学校设有幼儿部。项目也紧邻福康宁公园一带的城市绿地与新加坡河沿岸的休闲步道。