2022 年前三个季度，新加坡住宅房地产市场的销售活动因 2021 年 12 月降温措施、通胀压力、利率上升和经济前景恶化等多种原因而放缓。
尽管经济前景不明朗，但私宅价格和转售组屋单位价格仍然出现明显涨势。由于供应有限，新屋销售继续表现良好，对较大型转售组屋的购买偏好也持续存在，导致 2022 年百万组屋的交易量创历史新高。
最新与热门住宅单位
单位尺价从$2,802起
第 09 邮区 (乌节路 / 里峇峇利)
永久地契
1 至 3 卧室单位从$1.356M起
- 位置与便利性：位于新加坡核心中央区域的黄金地段，毗邻多比歌MRT站，方便快捷地连接到全岛。该项目地点原为 Sophia Ville 和 Fairhaven，通过一次高达6200万新加坡元的集体销售而成。
- 项目信息：该发展项目提供78个独家住宅单位，分布在两座5层高的建筑中。居民可以享受多种公寓公共设施，如泳池、水疗池、社交和阅读休息室、户外烧烤区、屋顶酒吧和餐饮等。
- 单元混合和价格：提供从1卧室单位（441平方英尺）到3卧室双钥匙单位（829平方英尺）的多种平面图布局，以适应不同的生活需求。价格极具吸引力，为买家提供了一个绝佳的投资机会。
- 教育机构：该项目靠近多所知名学校，包括斯坦福小学、河谷小学、查茨沃斯国际学校和圣玛格丽特小学，确保居民的孩子能够接受优质教育。
- URA改造计划：将受益于即将到来的乌节路URA转型计划，该计划旨在将乌节地区转变成为一个充满活力的生活目的地，从而增加该项目的吸引力。
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单位尺价从$2,041起
第 15 邮区 (东海岸 / 马林百列)
99 年地契
1 至 5 卧室单位和顶层公寓从$1.390M起
- 地理位置优越：位于第15区的 Tanjong Katong，距离 Dakota MRT 站仅一分钟步行距离，提供便捷的交通连接到新加坡的各个重要地点。
- 购物和餐饮选择丰富：周围有多个购物中心，如 City Plaza、Katong Shopping Centre 和 PLQ Mall 等，以及多样化的餐饮选择，包括本地和国际美食。
- 丰富的休闲和娱乐设施：靠近东海岸公园，居民可以享受海滨活动，而且通过 Circle Line MRT，容易到达 Marina Bay Waterfront Promenade、Gardens by the Bay 等休闲场所。
- 教育机构：靠近多所著名学校，包括 Kong Hwa School、Haig Girls' School 和 Tanjong Katong Primary 等，为有学龄儿童的家庭提供了方便。
- 住宅选择多样：提供从1卧室到5卧室，以及顶楼复式公寓的多种户型选择，满足不同家庭和投资者的需求。
- 交通便利：除了临近MRT站外，还有多条公交线路和快速公路提供便捷的城市连接。
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以下为 2023 年新加坡房地产市场展望概览：
目录
回顾 2022 年新加坡房地产市场
新加坡私宅市场
私宅价格在 2022 年全年上涨了 8.6%。销量（不含执行共管公寓 EC）也表现相对强劲，安家狮城预计 2022 年售出 23,000 – 24,000 套。然而，受到融资成本、不明朗的经济前景和 2022 年 9 月的新一轮降温措施的影响，一些买家可能会对买房持保留态度。因此，2023 年私宅总销量可能会放缓至 2 万套以下。
尽管如此，疲软的私宅需求被强劲的租赁市场、低水平的未售出库存和不断上升的房产置换成本所抵消。私宅租赁市场一直是所有其他房地产领域中的佼佼者，2022 年全年的租金增长了 29.7%。租金的强劲增长是由于供应有限、2020 年和 2021 年的新项目建设延误导致的短暂租赁需求，以及更多的外籍人士需求推动的。
在利率上升、2021 年 12 月和 2022 年 9 月政府推出两轮降温措施以及房价上涨三重打击的背景下，私宅和转售组屋单位的价格仍旧继续攀升。
然而，随着购房者重新考虑他们的购买选择，交易量开始下滑。
由于住房需求被抑制以及市场上几乎没有新项目推出，新私宅销售继续表现良好，今年第三季度未完工私宅的未售出数相比去年同期减少 8.5%。
基于 AMO Residence、Sky Eden @ Bedok 和曲水伦庭（Lentor Modern）等新私宅的推出受到好评，因此中央区以外（OCR）的房产有了新的价格基准。
因为购买私宅的成本较高，一些购房者进入了组屋转售市场。私宅的价格上涨趋势也鼓励私宅业主出售私宅获取收益，然后选择购买更小的私宅单位或搬到更大的组屋。因此，百万组屋转售单位的交易量有所增加。仅在 2022 年第三季度，就有 111 个组屋单位以超过一百万元的价格转售。
为了应对不断上涨的房地产价格和利率，政府在 2022 年 9 月出台了新一轮的房地产降温措施，引入了更高的利率门槛和更低的组屋贷款与估值比率（Loan-to-Valuation，简称 LTV）。
Leo 表示，随着利率上升，总偿债率（TDSR） 和 每月偿还贷款比率（MSR）的门槛有所提高，这并不是意料之外的事情，尽管幅度只有 0.50%。如果加息幅度不减，期望进一步向上修正是不合理的。随着这些可能的增加，对于房主和潜在买家来说，花时间想出下一步是很重要的。
此外，对于希望“降级”为组屋转售单位的私宅业主，还规定了 15 个月的等待期。因此，未来几个月百万组屋交易量可能会下降。
2023 年新加坡楼市会发生什么
价格可能会进一步稳定，而随着价格上涨放缓，销量可能会下降。然而，如果经济状况发生明显恶化，不排除价格调整的可能性。
此外，由于负担能力的限制，更多的首次购房者可能会将目光转向租赁市场。但租房仍被视为满足中短期住房需求的临时手段。
政府继续增加预购组屋供应以满足房屋需求，并为首次申请者预留更多房屋。在私人房产方面，新加坡政府根据政府售地计划（Government Land Sales，简称 GLS）增加了私人住房的土地供应。虽然供应增加会缓和价格上涨，但供应增加的影响可能会滞后。
由于通胀仍未减弱，预计美联储将继续加息。不过预计不断上升的抵押贷款利率将在 2023 年下半年放缓。
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新加坡私宅价格
安家狮城预计到 2023 年，大众市场公寓的每平方英尺（psf）基准价格将超过 2,000 元。Leo 预计 2023 年整体住宅价格将同比上涨 7%～10%。
2022 年鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）、AMO Residences 和曲水伦庭（Lentor Modern）等高认购项目以每平方英尺高于 2,000 元的价格，为以上预测提供了经验证据，表明大众市场可以接受这样的价格。
楼盘项目：
Leo 补充说：“这让人质疑每平方英尺价格是否是潜在买家在考虑可负担性或昂贵公寓时所采用的衡量标准，同时它也让人对大众市场和 EC 设定的负担能力水平上限感到怀疑。”
然而，如果房贷利率在 2023 年年中开始下降，这可能会进一步提振买家信心，价格可能同比上涨超过 10%，而不是最初预测的 7%～10%。
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新加坡私宅租金
随着新的房产供应涌入市场，Leo 预计 2023 年租金增长将放缓。
到 2023 年，非有地私宅租金可能同比上涨 5% 至 10%，与 2022 年的 29.7% 相比，涨幅要慢得多。
Leo 预计市场可能还需要 18 个月的时间才能开始降温或调整，因为 2020 年和 2021 年大流行影响导致的延迟完工项目存量，大概会在此时清理完毕。
对于核心中央区（CCR）的高端非有地住宅部分，鉴于租赁存量较少，2023 年的租金可能同比大幅上涨 15%。
Leo 预见到，“即使有任何调整，也可能是温和的，因为如果不发生危机，租金往往会具有粘性。”
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2023 年新增重大项目
| 项目名称 / 地段 | 地区 | 销售类型 | 使用年限 | 发展商 |
|---|---|---|---|---|
| The Reserve Residences / 惹兰安娜武吉（Jalan Anak Bukit） | 其他中央区（RCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | 远东机构（Far East Organization）Landmark Pte Ltd |
| The Continuum / 添寿道（Thiam Siew Avenue） | 其他中央区（RCR） | 集体出售（En Bloc） | 永久地契 | 海峡实业（Hoi Hup Realty） 双威发展（Sunway Developments） Katong Pte Ltd |
| TMW Maxwell / 麦士威路（Maxwell Road） | 核心中央区（CCR） | 集体出售（En Bloc） | 99 年 | 新海逸集团（SingHaiyi Group）和 CEL |
| 武吉知马路上段（Upper Bukit Timah Road） | 其他中央区（RCR） | 直接购买（Direct Purchase) | 99 年 | 城市发展（CDL） |
| 滨海景（Marina View） | 核心中央区（CCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | IOI |
| 华登岭（Watten Estate） | 核心中央区（CCR） | 集体出售（En Bloc） | 永久地契 | 华业集团（UOL）和新加坡置地（SingLand） |
| 乐景园（La Ville） | 其他中央区（RCR） | 集体出售（En Bloc） | 永久地契 | 杰地集团（ZACD Group） |
| 建安大厦（Peace Centre） | 核心中央区（CCR） | 集体出售（En Bloc） | 99 年 | CEL 和新海逸集团（SingHaiyi Group） |
| 惹兰登布树（Jalan Tembusu） | 其他中央区（RCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | 城市发展（CDL） |
| Lentor Hill Residences/ 伦多山路（Lentor Hills Road） | 中央区以外（OCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | TID 丰隆集团（Hong Leong）和国浩房地产（GuocoLand） |
| 铂海峰（Newport Residences） | 核心中央区（CCR） | 重新发展（Redevelopment） | 永久地契 | 丰隆产业（Hong Leong Properties） |
| The Botany At Dairy Farm / 牛乳场（Dairy Farm） | 中央区以外（OCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | 森联集团（Sim Lian Group）JV (Dairy Farm) Pte Ltd |
| Blossoms By The Park/ 士岭坡（Slim Barracks Rise） | 其他中央区（RCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | EL Development (Buona Vista) Pte Ltd |
| 顶丽峰(Terra Hill) / 有祥路（Yew Siang Road） | 其他中央区（RCR） | 集体出售（En Bloc） | 永久地契 | 海峡实业（Hoi Hup Realty）双威发展（Sunway Developments） Kent Ridge Pte Ltd |
| 珊顿道（Shenton Way） | 核心中央区（CCR） | 直接购买（Direct Purchase) | 99 年 | Perennial Shenton Property Pte Ltd |
| The Hill @ One-North/ 士岭坡（Slim Barracks Rise） | 其他中央区（RCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | 鑫丰地产（Kingsford Development） |
| Amber Sea / 安珀花园（Amber Gardens） | 其他中央区（RCR） | 集体出售（En Bloc） | 永久地契 | 远东机构（Far East Organization）子公司 Urban Park Pte Limited |
| 武吉巴督西（Bukit Batok West） | 中央区以外（OCR） | 政府售地计划（GLS）（EC） | 99 年 | 青建地产（Qingjian Realty） 三达利建筑（Santarli Construction） |
| Pollen Collection | 中央区以外（OCR） | 99 年 | 万国（Bukit Sembawang）子公司Singapore United Estates Pte Ltd | |
| 前海德大厦（Former Realty Centre）/ 英莪街（Enggor Street） | 核心中央区（CCR） | 集体出售（En Bloc） | 永久地契 | 天阶控股（The Place Holdings）子公司云台天阶（The Place Yuntai Investment Pte. Ltd.）和 Sun Card Ltd |
| 海格路（Haig Road） | 其他中央区（RCR） | 集体出售（En Bloc） | 永久地契 | 南山集团（Nanshan Group ） |
| 黄金坊（Golden Mile Complex） | 核心中央区（CCR） | 集体出售（En Bloc） | 99 年 | 远东机构（Far East Organization）和鹏瑞利（Perennial） |
| 湖畔公寓（Lakeside Apartments） | 中央区以外（OCR） | 集体出售（En Bloc） | 99 年 | 永泰控股（Wing Tai Holdings） |
| 德明路（Dunman Road） | 其他中央区（RCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | 新海逸集团（SingHaiyi Group） 子公司 Sing-Haiyi Jade |
| 松林（Pine Grove） | 中央区以外（OCR） | 政府售地计划（GLS） | 99 年 | 华业集团（UOL）和新加坡置地（SingLand） |
| Kassia / 弗洛拉通道（Flora Drive） | 中央区以外（OCR） | 99 年 | Tripartite Developers Pt Limited | |
| Queen Sophia | 核心中央区（CCR） | 集体出售（En Bloc） | 永久地契 | Orchard Sophia Pte Ltd |
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结论：2023 年市场将变得更加稳定
2022 年是地缘政治紧张局势影响房地产市场正常运作的一年。到 2023 年，市场将变得更加稳定，并踏上新的旅程，利率将高于过去十年。
对于私宅领域，外国专才的大量涌入预计将使租金继续上涨，尽管涨幅低于 2022 年。受成本推动，价格预计将继续上涨。再加上开发商需要重新部署已完工项目的回报资金，土地价格总体上将上涨到一个新的基数，这将使 2024 年至 2025 年新推出项目的价格发生变化。
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