新加坡组屋（HDB）目前常见的户型共有十种，室内面积从二房式灵活组屋的约 36 平方米，到双层公寓式组屋的 200 平方米以上，绝大多数为 99 年地契。新组屋（BTO）只开放给新加坡公民家庭申请；转售组屋则可由公民家庭购买，或由全体成员持有永久居民（PR）身份满 3 年的家庭购买，并受永久居民配额限制；外国人（非 PR）不能购买任何组屋。
本文逐一拆解这十种组屋户型的面积、格局与适用家庭，并说明各类买家的资格门槛。如果你要比较的是组屋与公寓、EC、有地住宅之间的差别，请见新加坡房产类型全解析。
关键要点
- 十种户型：二房式灵活、三房式、四房式、五房式、三代同堂、公寓式、私人组屋（DBSS）、双层公寓式、“霸级”组屋与排屋式组屋，面积约 36 至 200 平方米以上。
- 地契与占比：新组屋为 99 年地契；77.2% 的新加坡住户居住在组屋中。
- 组屋买家身份：新组屋（BTO）只限新加坡公民家庭申请；转售组屋可由公民家庭，或全员持有永久居民（PR）身份满3年的PR家庭购买；外国人（非PR）完全不可购买任何组屋。
- EC 不是组屋：执行共管公寓由私人发展商兴建、建屋局按公共住房规则监管，家庭月收入上限 18,000 新元（2026 年 8 月 24 日或之后截标售地的项目），须满足最低居住年限才能转售。
- EC规则2026年生变：2026年5月8日或之后截标售地的新EC项目，最低居住年限（MOP）由5年延长至10年；此前截标售地的EC项目维持原有的5年MOP规则。
目录
新加坡有哪些住房类型？
新加坡的住房按供应主体分为三大类：由建屋发展局（HDB）建造管理的公共组屋、兼具政府补贴与私人开发的执行共管公寓（EC），以及完全由私人发展商建造销售的私人住宅（细分为非有地公寓和有地住宅）。下表列出每个类别下的具体房型：
| 类别 | 住房类型 |
| 公共（组屋） | 二房式灵活组屋（2-room flexi flat）、三房式组屋（3-room flat）、四房式组屋（4-room flat）、五房式组屋（5-room flat）、三代同堂组屋（3Gen flat）、公寓式组屋（Executive flat）、私人组屋（DBSS）、双层公寓式组屋（Executive maisonette）、“霸级”组屋（Jumbo flat）、排屋式组屋（HDB terrace house） |
| 公私混合 | 执行共管公寓（EC） |
| 私有 | 共管公寓（Condominium）、住宅公寓（Apartment）、排屋（Terrace）、半独立式洋房（Semi-detached）、聚落式住宅（Cluster）、联排别墅（Townhouse）、店屋（Shophouse）、洋房（Bungalow）、优质洋房（GCB）、中等入息公寓（HUDC） |
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组屋（HDB）是什么？谁可以购买？
组屋（HDB）是由建屋发展局（Housing & Development Board）建造和管理的公共住房，是新加坡多数居民的主要住房来源。购买资格因新旧而不同：新组屋（BTO预购组屋）家庭申请须包含至少一名新加坡公民（SC），并搭配另一名公民或永久居民（PR）；转售组屋则可由公民家庭购买，若是纯PR家庭（家庭中没有新加坡公民），所有申请人和核心成员须持有PR身份满3年，且（非马来西亚籍PR家庭）该单位所在街区和社区的永久居民配额（SPR Quota）须未满额。外国人（非PR）无论新旧组屋都完全不可购买。据建屋发展局官网，纯PR家庭购买转售组屋的条件为“所有申请人和核心成员的永久居民身份须满3年”（原文：all applicants and core occupiers must have SPR status for at least 3 years）。
组屋单位可以在预购组屋（BTO）推出期间作为新单位出售，也可以作为转售组屋（resale flat）单位在二级市场上出售。
优点：可负担性住房
组屋单位由政府以 99 年期出售，并享有大量补贴，加上可在购买时申请的各种购屋津贴和优先计划，大多数新加坡人都可以轻松获得组屋。
缺点：要遵守更多限制
因为价格便宜，所以政府设置有很多限制。例如，新推出的组屋设有家庭月收入顶限：99 年期二房式灵活组屋为 8,000 元，三/四/五房式组屋一般为 16,000 元（个别项目按售卖公告为准）；EC 为 18,000 元（2026 年 8 月 24 日或之后截标售地的项目），多代同堂家庭为 24,000 元。收入并无下限要求；转售组屋则未必设有收入顶限。（以上收入顶限自 2026 年 8 月 24 日起适用，为 2026 年国庆群众大会（2026 年 8 月 23 日）公布的调整；适用于自该日起申请 HFE 意向书的买家，EC 收入顶限适用于自该日起截标售地的新项目。）据建屋发展局的收入顶限表，二房式灵活组屋顶限为8,000元，三/四/五房式组屋一般为16,000元（个别项目按售卖公告为准），与父母等延伸家庭合购、且顶限为16,000元的项目，可享24,000元的家庭收入顶限。家庭购买要求家庭成员必须包括新加坡公民（SC）或新加坡永久居民（PR）。
组屋物业的买家还需要遵守五年的最低居住年限（MOP），在此期间不得出售或出租该单位。
对于那些想租赁或出租组屋的人，还有六个月的最短租期限制。组屋单位只能出租给新加坡公民、新加坡永久居民或者拥有至少六个月有效期的就业准证（Employment Pass）、S 准证（S Pass）、工作准证（Work Permit）、学生准证（Student Pass）、直系亲属证（Dependant Pass）或长期探访证（Long-Term Social Visit Pass，简称 LTVP）的非公民。游客不被允许组屋。
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组屋单位有各种尺寸，可满足不同需求的家庭和个人，详情如下表。
| 组屋类型 | 尺寸 |
| 二房式灵活组屋（2-Room Flexi） | 36 平方米（1 型）, 45 平方米（2 型） |
| 三房式组屋（3-room flat） | 60 至 65 平方米 |
| 四房式组屋（4-room flat） | 90 至 93 平方米 |
| 五房式组屋（5-room flat） | 110 至 112 平方米 |
| 三代同堂组屋（3Gen flat） | 至多 115 平方米 |
| 公寓式组屋（Executive flat） | 至多 130 平方米 |
| 私人组屋（DBSS） | 至多 120 平方米 |
| 双层公寓式组屋（Executive maisonette） | 转售成交中位数约 146 平方米（实际成交区间 133–243） |
| “霸级”组屋（Jumbo flat） | 至多 170 平方米 |
| 排屋式组屋（HDB Terrace House） | 至多 178 平方米 |
1. 二房式灵活组屋（2-Room Flexi）
此前，建屋局会提供小型组屋（studio apartment），其布局和大小与二房式组屋相似，但屋契分别为 30 年和 99 年。随后，两者合并为二房式灵活组屋。
55 岁及以上的老年人可以选择购买此类房产，屋契为 15 至 45 年（以五年为增量），足以延长至买家及其配偶年满 95 岁。
35 岁以上的首次购房的单身人士，以及购买第一套或第二套组屋的家庭，可以购买屋契为 99 年的二房式灵活组屋。
二房式灵活单位有两种尺寸：1 型面积为 36 平方米（387.5 平方英尺），而 2 型面积约为 45 平方米（484.4 平方英尺）。该单位适用于预算较低的老年人和较小的家庭。
建屋局在 2021 年 2 月的预购组屋销售活动上推出了社区关爱组屋（Community Care Apartments），这类二房式灵活单位的基本服务配套可以为老年居民的公共生活提供支援，并且专供 65 岁及以上的个人使用。
毫不意外，这些单位的价格也比只有一间或两间卧室的私人公寓便宜得多。
组屋特点：
- 一间卧室
- 一间浴室
- 厨房
- 储藏室兼防空壕
2. 三房式组屋（3-room flat）
对于经济资源有限的家庭和小家庭来说，三房式单位是一个实用的选择。因为这类单位有两间卧室，其中一间是设有套间浴室的主卧室。布局面积约为 60 平方米（645.8 平方英尺）至 65 平方米（699.6 平方英尺）。
组屋特点：
- 两间卧室
- 厨房
- 起居和用餐区
- 公共浴室
- 晾衣处
- 储藏室兼防空壕
3. 四房式组屋（4-room flat）
四房式单位拥有灵活舒适的居住空间，所以适合准父母们购买。面积约为 90 平方米（968.8 平方英尺）至 93 平方米（1,001 平方英尺），配备三间卧室，其中一间是设有套间浴室的主卧室。
组屋特点：
- 三间卧室
- 起居和用餐区
- 厨房
- 公共浴室
- 晾衣处
- 储藏室兼防空壕
4. 五房式组屋（5-room flat）
这类宽敞的单位面积约 110 平方米（1,184 平方英尺）至 112 平方米（1,205 平方英尺），非常适合大家庭，因为它有三间卧室，其中一间是带套间浴室的主卧室。
组屋特点：
- 三间卧室
- 起居、用餐区
- 厨房
- 公共浴室
- 晾衣处
- 储藏室兼防空壕
5. 三代同堂组屋（3Gen flat）
具有前瞻性思维的建屋局推出此单位以满足多代家庭的需求。该类单位面积为 115 平方米（1,237.8 平方英尺），是建屋局目前可提供的第二大单位，也是房间数量最多的单位。总共包括四间卧室，其中两间设有套间浴室。
新的和转售的三代同堂组屋只能由多代家庭购买，包括已婚或订婚夫妇、父母，或有孩子和父母的寡妇、离婚人士。申请夫妇必须符合资格购买公共计划下的组屋。如果与父母一起购买，其中一位必须是新加坡公民或永久居民（PR）。
⚠️请注意，如果与父母一起购买，核心家庭中的任何人都不能在新加坡或国外拥有任何其他房产，并且所有人的收入将被考虑在内，以确保家庭总收入不超出 24,000 元的收入顶限。
三代同堂组屋于 2013 年由建屋局在义顺首次推出。
组屋特点：
- 四间卧室
- 起居、用餐区
- 厨房
- 公共浴室
- 晾衣处
- 储藏室兼防空壕
6. 公寓式组屋（Executive flat）
面积为 130 平方米（1,399.3 平方英尺），是建屋局目前提供的组屋中最大的。总共有三间卧室，其中一间是带套间浴室的主卧室。额外配备了可用作书房的空间，而有些则设有阳台。
组屋特点：
- 生活区
- 用餐区
- 厨房
- 公共浴室
- 储藏室兼防空壕
7. 私人组屋（DBSS）
组屋特点：
- 四间卧室
- 大空间
- 有烧烤区和多用途运动场等公共设施
2005 年，建屋局会推出了私人组屋（Design, Build and Sell Scheme，简称 DBSS）单位，这些单位是由私人发展商建造的公共住房。
与我们稍后将介绍的执行共管公寓（EC）类似，这些公寓的目标客户是“夹心层”，他们可以购买比政府组屋更好的房屋，但还没有能力购买私人房产。
然而，由于森联集团（Sim Lian Group）将 Centrale 8 的五房价格定为 88 万元，超过了大多数中产阶级家庭的承受能力而引起了公愤，政府于 2011 年 7 月无限期暂停了私人组屋计划。可以注意到，建屋局无法控制此类单位的定价。
此外，新加坡人还抱怨 Centrale 8 的设计很糟糕，建筑物像沙丁鱼一样拥挤，单位面积比一般组屋单位的 90 平方米至 110 平方米要小。
该项目中五房式的价格随后降至 77.8 万元，但在该计划暂停之前招标的五个 DBSS 项目的五房式售价约为 70 万元。
另一起丑闻发生在 2012 年 3 月，当时发现预购组屋项目 Clementi Ridges 比附近的私人组屋项目 Trivelis 便宜 20% 至 25% 。后者的买家很生气，因为他们不知道附近将建造更加实惠的预购组屋，还花费血汗钱购买了 Trivelis 的单位。
总体而言，在无限期暂停之前，共有 13 个私人组屋项目推出，总计约 8,650 个单位。
与 EC 和 HUDC 不同，目前没有将私人组屋私有化的选项。
8. 双层公寓式组屋（Executive maisonette）
组屋特点：
- 两层楼
- 大尺寸
- 配备三间浴室
- 阳台空间
根据建屋发展局公开的转售成交数据（2017 年 1 月至 2026 年 8 月，共 6,955 宗双层公寓式组屋成交），其室内面积中位数约为 146 平方米，其中约 95% 介于 140 至 160 平方米之间，最常见的面积为 146 平方米。（数据来源：data.gov.sg 建屋发展局转售交易数据集）
双层公寓式组屋是一种不再兴建的组屋，已被执行共管公寓（EC）所取代。因此，新加坡的双层公寓式组屋供应有限，主要集中在宏茂桥（Ang Mo Kio）、碧山（Bishan）、勿洛（Bedok）、武吉班让（Bukit Panjang）、武吉巴督（Bukit Batok）、蔡厝港（Choa Chu Kang）、后港（Hougang）、巴西立（Pasir Ris）、女皇镇（Queenstown）、 实龙岗（Serangoon）和三巴旺（Sembawang）等成熟市镇。
9. “霸级”组屋（Jumbo flat）
组屋特点：
- 面积可达 170 平方米
- 宽敞
- 多达七间卧室
- 阳台空间
在 20 世纪 90 年代，义顺和兀兰等偏远地区的组屋供过于求。当时这些市镇附近缺少便利设施，因此建屋局很难售出这些组屋。
为了吸引新加坡人购买这些偏远地区的组屋，并处理大量未售出的单位，建屋局将许多组屋单位合并为一个单位，有效地催生了“霸级”组屋。建屋局后来在宏茂桥（Ang Mo Kio）、碧山（Bishan）、勿洛（Bedok）、后港（Hougang）、裕廊东（Jurong East）、巴西立（Pasir Ris）和淡滨尼（Tampines）等成熟市镇推出此类房屋的销售活动。
“霸级”组屋单位通常面积为 133.96 平方米至 170 平方米（约 1,442 平方英尺至 1,830 平方英尺），因为它们是两个三房式或四房式单位的组合。因此，此类单位至少包含七个拥有巨大居住空间的房间（至少相比组屋够大），而且一些“霸级”组屋公寓还带有阳台。
10. 排屋式组屋（HDB Terrace House）
组屋特点：
- 与有地住宅相同的外观和感觉
- 约 84 平方米（900 平方英尺）的生活空间
- 两层楼
- 位于女皇镇（Queenstown）和黄埔（Whampoa）等优越位置
排屋式组屋由新加坡改良信托局（Singapore Improvement Trust，简称 SIT）在 20 世纪 50 年代建造。SIT 是建屋局的前身，在建屋局诞生之前就负责公共住房。黄埔（Whampoa）和女皇镇（Queenstown）地区总共建造有 285 套排屋式组屋。他们每个人都有大约 84 平方米（900 平方英尺）的生活空间，横跨两层楼。
建屋局成立后，在 20 世纪 60 年代末和 70 年代初从 SIT 接管了排屋式组屋，从那时起排屋式组屋获得了新的 99 年屋契。
公私混合的执行共管公寓（EC）是什么？
执行共管公寓（EC）由私人发展商兴建、却由建屋局按公共住房规则监管，因此它既不是组屋，也不完全等同私人公寓。EC 设有家庭月收入上限 18,000 新元（2026 年 8 月 24 日或之后截标售地的项目），并须先满足最低居住年限（MOP）才能在公开市场转售；2026 年 5 月 8 日或之后截标售地的新 EC 项目，MOP 由 5 年延长至 10 年，完全私有化年限相应由 10 年延后至 15 年，此前截标售地的项目维持旧规则。购买前务必向发展商或建屋局确认该项目适用哪一套规则。
EC、私人公寓、住宅公寓与有地住宅之间的完整比较，以及各自的地契年限与购买资格，请见我们的房产类型总览：新加坡房产类型全解析。
新加坡的私人住宅有哪些类型？
私人住宅分为非有地的私人公寓（Condominium）与住宅公寓（Apartment），以及有地住宅（排屋、半独立式与独立式洋房等）。两者的关键差别在于用地规模与配套设施：按市区重建局（URA）的发展管制标准，住宅公寓项目最小用地为 1,000 平方米，而共管公寓为 4,000 平方米，后者需要更大的用地来容纳更多共用与康乐设施。
私宅各类型的完整定义、地契年限（99 年／999 年／永久地契），以及外国人与永久居民分别能买哪些类型，我们在另一篇总览中完整拆解：新加坡房产类型全解析：公寓、组屋、EC、有地住宅的区别。本文以下内容专注于组屋本身。
外国人和永久居民（PR）在新加坡能买哪种房子？
新加坡公民几乎可以购买任何住房类型；永久居民（PR）不能购买新组屋，但可购买转售组屋（PR身份满3年）及非有地私人住宅；购买有地住宅同样须经新加坡土地管理局（SLA）批准（一般要求持有PR满5年且对新加坡有突出经济贡献），实务上极少获批；外国人（非PR）完全不能购买任何组屋或未私有化的EC，可以自由购买非有地私人公寓（须缴60％额外买家印花税；符合条件的FTA买家可享公民税率），但购买有地住宅须经新加坡土地管理局（SLA）批准，圣淘沙湾并非免审批区域，同样须经审批，只是审批流程通常较快。下表汇总各房型对三类买家身份的开放情况：
| 房产类型 | 新加坡公民 | 永久居民（PR） | 外国人 |
| 新组屋（BTO预购组屋） | 可购买 | 不可单独申请（须搭配公民） | 不可购买 |
| 转售组屋 | 可购买 | 可购买（PR身份须满3年+SPR配额未满） | 不可购买 |
| 新EC（向发展商购买） | 可购买 | 不可购买（须至少1名公民） | 不可购买 |
| 转售EC（MOP期满，未完全私有化） | 可购买 | 可购买 | 不可购买 |
| 完全私有化EC／私人非有地公寓、住宅公寓 | 可购买 | 可购买 | 可购买（须缴60％ ABSD；符合条件的自由贸易协定（FTA）买家可享新加坡公民税率，即按房产数量 0%／20%／30%；适用对象为美国国民（不含美国永久居民／绿卡持有人），以及瑞士、挪威、冰岛、列支敦士登的公民与永久居民） |
| 一般有地住宅（非圣淘沙湾） | 可购买 | 须经SLA审批（一般须PR满5年+突出经济贡献），实务上极少获批 | 须经SLA审批，实务上极少获批 |
| 圣淘沙湾有地住宅 | 可购买 | 须经SLA／LDAU审批 | 须经SLA／LDAU审批（地段≤1,800平方米） |
至于私人住宅的额外买家印花税（ABSD）税率、外国人购买有地住宅所需的新加坡土地管理局（SLA）审批门槛，以及公民／永久居民／外国人可购买房产类型的完整对照表，请见：新加坡房产类型全解析。
常见误区和风险
误区一：组屋的最低居住年限（MOP）期满后就可以卖给外国人？不对。MOP期满只代表可以在转售市场上出售给新加坡公民或符合条件的永久居民，组屋在任何时候都不能出售给外国人——这一点不受MOP是否期满影响。
误区二：永久居民（PR）不管买什么房都要先等5年？这是常见的混淆，实际上等待期因房型而完全不同：购买转售组屋，纯PR家庭的等待期是3年；购买非有地私人公寓，PR没有等待期，随时可以购买（需缴付5％ ABSD）；只有购买有地住宅并申请SLA／LDAU审批时，才涉及“永久居民满5年”这一门槛。三者是完全独立的规则，不能互相套用。
误区三：在新加坡买房可以帮助申请永久居民或移民？不对。买房与移民局（ICA）的永久居民审批是两套完全独立的制度：房产交易由建屋局（HDB）或私人发展商处理，与移民审批无关；持有任何类型的新加坡房产（无论是组屋、EC还是私人住宅）都不会为PR申请累积加分或构成优势。ICA的PR审批基于申请人与新加坡公民的家庭联系、经济贡献、学历、年龄及家庭情况等综合因素评估，是否持有本地房产并非考量因素之一。将买房视为移民捷径，是一个需要澄清的常见误解。
常见问题
外国人可以在新加坡买组屋吗？
不可以。无论是新组屋（BTO）还是转售组屋，外国人（非新加坡公民、非永久居民）都没有购买资格，这是HDB组屋制度的基本限制，没有例外或审批途径。
永久居民（PR）多久才能购买转售组屋？
若是纯永久居民家庭（家庭中没有新加坡公民），所有申请人和核心成员必须持有PR身份满3年，才符合购买转售组屋的资格；若家庭中有至少一名新加坡公民，则不受这一等待期限制。此外，非马来西亚籍的永久居民家庭购买转售组屋时，还须符合该单位所在街区（8％配额上限）和社区（5％配额上限）的永久居民配额（SPR Quota）——即使已满3年，若配额已满仍可能无法购买该特定单位，可通过HDB Flat Portal实时查询配额情况。
执行共管公寓（EC）和私人公寓有什么区别？
EC是政府与私人发展商合作推出的“夹心层”住房，购买时有收入顶限（18,000元，2026 年 8 月 24 日或之后截标售地的项目）等门槛，且须遵守最低居住年限（MOP）——2026年5月8日或之后截标售地的新项目MOP为10年，此前截标售地的项目仍为5年，期间不可转售给外国人。EC完全私有化后（新规15年、旧规10年）才等同私人公寓，可自由转售给任何人，包括外国人。私人公寓从一开始就没有这些限制，且无收入顶限。
外国人可以在新加坡购买有地住宅（如洋房、排屋）吗？
原则上不可以，除非获得新加坡土地管理局（SLA）土地交易审批组（LDAU）的批准，审批门槛包括持有永久居民身份满5年、对新加坡有突出经济贡献，且逐案审核。圣淘沙湾是例外区域，外国人可就当地有地住宅申请LDAU批准，但地段面积不可超过1,800平方米；新加坡其他地区的有地住宅，非永久居民外国人获批的案例非常有限。
在新加坡买房可以帮助申请永久居民或移民吗？
不可以。购买房产（无论是组屋、EC还是私人住宅）与移民局（ICA）的永久居民审批是完全独立的两套制度，持有新加坡房产不会为PR申请加分，也不构成一种移民途径。ICA的PR审批基于经济贡献、家庭联系、学历、年龄等综合因素评估，与是否买房无关。
了解自己的身份能购买哪种新加坡房产，是每一个置业计划的第一步——无论你是准备申请转售组屋的永久居民，还是考虑购买私人公寓或有地住宅的外国买家，具体的资格判定往往涉及个案细节（如家庭结构、既有房产、居留年限等）。购房资格与配额规则会随政策调整，签署任何文件前请以建屋发展局的最新公告为准。
官方来源 · 参考资料
国家发展部体系（建屋发展局 HDB）
- Couples and Families — 组屋购买资格、公民／PR条件与收入顶限
- Resale Flat Prices（建屋发展局转售交易数据集）— 各类组屋的实际成交面积
- Eligibility for Buying an Executive Condominium — EC购买资格与收入顶限
- Conditions After Buying an Executive Condominium — EC最低居住年限（MOP）新旧规则
- Ethnic Integration Policy (EIP) and SPR Quota — 永久居民购买转售组屋的街区／社区配额限制
财政部体系（税务局 IRAS）
- Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) — 额外买家印花税税率
- Tax Concessions Given To Foreign Nationals or Entities Through FTAs — 自由贸易协定印花税豁免名单
律政部体系（新加坡土地管理局 SLA）
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