带你看懂房屋贷款计算器——月供的“利息”和“本金”

在新加坡买房，使用房屋贷款是非常常见且必要的融资手段。在复杂和繁琐的房屋贷款过程中，我们必须将所有的概念一一细分并且逐一理解，以免踩坑或者不必要的麻烦。

房屋贷款计算器的要素

房贷计算器可以轻松地计算出新加坡的房屋贷款月供、利率和还款期限。整个界面非常直观、易于使用。

必填项包括贷款金额、贷款期限和贷款利率。只需要点选计算的对象并填写必填项，你就可以得出每月的月供。

计算出的月供是由两部分组成的，即：偿还贷款的本金和利息。

有的房贷计算器还会用到以下术语：

• • 首付：应付贷款总额的首期还款。
  • 本金还款：贷款本金总额的还款。与之相对的是付息，通常先付息再还本金。
  • 年利息：决定了需要支付多少利息。通常，银行或贷款机构提供两种利率——固定利率和浮动利率。
  • 贷款期限：向贷款机构全部偿还所贷款项所需的时间。
  • 房产税：政府向房主征收的税金。预计应付金额包含在贷款期限内的每月还款中。
  • 财产保险：对于房主所遭受的火灾、风暴等危险进行保险。贷款机构通常将此项费用加入您的每月还款中。
  • 房贷保险：房贷保险是在发生最终贷款违约事件时给贷款机构以部分保护和补偿。
  • 全部还款总额：包括利息、本金还款和保险等的预计每月还款总额。
  • 每月净收入：您的每月净收入是指您在纳税和各种工资扣除后所得到的每月收入金额。

• 贷款余额：房屋贷款存续期间的欠款总额，需要偿还的剩余本金总和。
• 累计利息：房屋贷款存续期间还的利息总额。

房屋贷款计算器的计算方法

在新加坡，每月月供（即：每个月要还给银行的本金+利息）是一样的。也就是在中国经常提及和采用的“等额本息”算法。

计算房屋贷款利息的方法是“余额减少法”（reducing-balance method）。你每个月支付的利息都在随着剩余未还本金的减少而减少。

这样说还是一头雾水，对不对？我们用房贷计算器做一次简单的演示。

假设贷款 50 万，贷款期限为 30 年，贷款利率为 4%。将这些输入房贷计算器，得出每月还款额为 S$2,387.08。（我们先不管这个数字是如何得出的，我们先明白这个数字包含了哪些部分）。

根据还款明细，我们可以看到 2,387.08 等于“偿还利息”+“偿还本金”，且“剩余本金”和“偿还利息”在逐渐减少，“偿还本金”在逐渐增加。

每一个月的利息非常好计算。年利率 4%，除以 12 个月得出月利率 0.333%。50 万本金的第一个月利息就是 1,666.67。

从第二个月开始，利息的数字就开始让人摸不着头脑了。我们在计算的时候就需要记住一件事：你第一个月还掉的 720.41 本金已经不需要再计算了，剩余的本金是 500,000 – 720.41 = 499,279.59。月利率还是 0.333%。那么第二个月的利息 = 499,279.59 X 0.333% = 1664.27。

月还款额 2,387.08 – 利息 1664.27 = 722.81。我们就可以看到这个金额与第二个月要还的本金对应起来了。

第三个月的利息 = 剩余本金 498556.78 X 0.333% = 1661.86。以后的每个月依次类推。

因为我们一直在还本金，剩下的本金一直在减少，月供的利息也就一直在减少。我们经常听到一句话：”还房贷一开始还的都是利息，后面才是在还本金。“这是因为利息永远是跟着剩余本金而变化。

对于大部分人而言，搞清楚这些概念就足够了。当然，如果您是数学高手或者爱好者，我们还有一个公式给感兴趣的人来印证这个还款明细。

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