在新加坡购买房产时，需要缴纳买方印花税（Buyer’s Stamp Duty，简称 BSD）。而且，根据标准，按居民身份和拥有的房产数量的不同，还有可能需要支付另一种税，称为额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称 ABSD）。
2021 年 12 月推出的房地产降温措施调高了 ABSD；随后于 2023 年 4 月 27 日生效的最新一轮降温措施进一步大幅上调了 ABSD（外国买家由 30% 翻倍至 60%，企业及信托升至 65% 等）。此外，自 2022 年 5 月 9 日起，财政部宣布，所有将住宅房地产转移到生前信托的交易，必须支付信托 ABSD（最初为 35%）；自 2023 年 4 月 27 日起，该信托 ABSD 税率已上调至 65%（为现行税率）。
本指南将介绍新加坡的 ABSD 是什么、ABSD 税率、ABSD 减免、永久居民（PR）的 ABSD 以及第二套房产的 ABSD。
目录
什么是额外买方印花税（ABSD）？
新加坡的 ABSD 是在买方印花税（购房者购买房产时必须缴纳的税）之上征收的一种税，它是根据房产的估值或售价计算的，以较高者为准。
谁需要支付 ABSD？
ABSD 税率适用于以下买家群体：
- 新加坡公民：购买第二套房产需支付 20% 的 ABSD，随后的房产需支付 30%
- 新加坡永久居民（PR）：购买所有房产都需支付 ABSD，购买第一套房产需支付的 ABSD 为 5% 起，购买第二套房产需支付 30% ，随后的房产需支付 35%
- 外国买家：购买任何房产都需支付 60% 的 ABSD
- 非个人买家（企业或组织）：每处房产 65% （发展商需额外支付 5% 无法退回的 ABSD）
为什么推出 ABSD？
以下是新加坡 ABSD 的简要概述以及变更时间表：
- 2011 年 12 月：推出 ABSD 以管理激增的房地产需求
- 2013 年 1 月：提高 ABSD 税率，并增加了更多买家类型以承担税款
- 2018 年 7 月：ABSD 税率再次上升
- 2021 年 12 月：针对外国买家和非个人买家的第二次及后续购买，ABSD 税率再次提高。
- 2023 年 4 月 27 日：最新一轮降温措施——外国买家 ABSD 由 30% 翻倍至 60%，企业由 35% 升至 65%，新加坡公民第二套由 17% 升至 20%、第三套及以上由 25% 升至 30%，永久居民第二套由 25% 升至 30%、第三套及以上由 30% 升至 35%，信托由 35% 升至 65%。
ABSD 于 2011 年 12 月首次推出，作为一种房地产降温措施，旨在抑制外国买家和非个人买家购买住宅物业，尤其是购买多处房产。
换句话说，它的推出是为了管理住宅物业需求，使新加坡人能够负担得起房价。
ABSD 税率在 2013 年 1 月进一步提高，同时加入了更多需要支付 ABSD 的买家类型。
实施 ABSD 后，房地产投机活动减少，有兴趣投资新加坡房地产市场的外国买家被高 ABSD 税率吓退了。
然后在 2018 年 7 月，BSD 和 ABSD 再次上升，总偿债率（Total Debt Servicing Ratio ，简称 TDSR）和卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称 SSD）等额外的降温措施导致房地产交易量大幅下降。
2021 年 12 月 16 日生效的降温措施收紧了贷款限额：组屋贷款的贷款与估值比率（Loan-to-Valuation，简称 LTV）从 90% 调整为 85% ，总偿债率（ TDSR） 顶限从收入的 60％ 收紧到 55％ ，并提高了 ABSD 税率。最新一轮降温措施则于 2023 年 4 月 27 日生效，将外国买家 ABSD 翻倍至 60%、企业升至 65%、信托升至 65% 等。
ABSD 对“住宅物业”的定义
在我们讨论调整后的 ABSD 税率之前，先了解一下“住宅物业”的定义。住宅物业是用作住宅的物业。最明显的例子包括政府组屋、公寓、洋房和排屋（以及类似类型）。
带有居住区的店屋，以及上层指定用于住宅用途的组屋底层商店也将被视为住宅物业。
海外购买的房产不计入 ABSD 的房产数量。
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ABSD 中提到的“非个人买家”是什么？
非个人买家是指非独立个体，并由以下标准定义：
- 非法人组织
- 联合投资的受托方
- 商业信托的基金管理人
- 合伙企业的合伙人，无论他们是否是个人，转让、转移或分配的财产将作为持有的合伙财产
如果房产由不同背景的买家购买，则 ABSD 将根据 ABSD 税率最高的买家背景计算。此外，所有非个人买家都将遵守 65% 的新 ABSD 税率。
ABSD 税率计算
如前所述，ABSD 税率的征收将取决于您的居民身份，而您需要支付的 ABSD 税率取决于您在购买房产时的国籍。
应付 ABSD 为购买成交价和市场价值中的较高者。需要注意，未来税率可能会随房地产市场情况发生变化。以下为截至 2026 年的现行 ABSD 税率（以 IRAS 公布为准）：
| 买家类型 | 应付 ABSD（ 2023 年 4 月 27 日（含）或之后） |
| 新加坡公民首次购房 | 无需支付（无变化） |
| 新加坡公民购买第二套房产 | 20% |
| 新加坡公民购买第三套及后续房产 | 30% |
| 新加坡永久居民（PR）首次购房 | 5%（无变化） |
| 新加坡永久居民（PR）购买第二套房产 | 30% |
| 新加坡永久居民（PR）购买第三套及后续房产 | 35% |
| 外国买家购买任何房产 | 60% |
| 非个人买家（企业或组织）购买任何房产 | 65%（发展商需额外支付 5% 无法退回的ABSD） |
| 受托人购买任何住宅物业 | 65% |
自 2022 年 5 月 9 日起，任何转移给生前信托的住宅物业开始适用信托 ABSD（最初为 35%）；自 2023 年 4 月 27 日起，该税率已上调至 65%（现行税率）。
如何计算 ABSD？
例如，如果一处房产价值 100 万元，但售价为 110 万元。假设您作为新加坡公民购买第二套房产，ABSD 税率为 20%，则您需要支付的 ABSD 金额为 110 万元 x 20% = 22 万元。
是否有任何 ABSD 豁免？
某些情况下不需要支付 ABSD，例如：
- 在开出选购权书（Option To Purchase，简称 OTP）之前已经签订了出售当前住宅物业的合同
- 从私人房产降级为转售组屋时
虽然在理论上不被视为“豁免”，但一些家庭选择双钥匙公寓单位（dual-key），这些公寓单位作为一套房产出售，因此不征收 ABSD，但有两个独立的住宅——一个主单位和一个子单位。
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有些人还考虑脱钩（decoupling），即夫妇“离婚”并将联名房屋的所有权转让给配偶。 （下面将详细介绍这些免付 ABSD 的“策略”。）
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此外，根据各国间的自由贸易协定（FTA），冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士和美国的国民和永久居民将享受与新加坡公民同等的待遇。换句话说，拥有这些身份的人无需为首次购买房产支付 ABSD。法定代表人可以通过国内税务局（IRAS）网站上的电子印花系统 申报减免。
与新加坡公民结婚的外国人的 ABSD 减免
虽然我们之前已经指出 ABSD 总是对外国人和永久居民征收，但有一种情况下这些人不需要支付。即与新加坡人结婚的外国人或永久居民，如果名下没有任何住宅物业，则无需支付 ABSD。
已婚夫妇搬家也可以获得 ABSD 退款。要获得退款资格，需要在购买第二套房产的六个月内出售第一套付过 ABSD 的房产。国内税务局（IRAS）网站上有完整的条款和条件。
ABSD 豁免与减免一览（截至 2026 年）
| 情形 | ABSD 处理 | 关键条件 |
| 先售后买：OTP 前已签约售出现有住宅 | 无需缴付 | 开出选购权书（OTP）前已签订出售合同 |
| 私宅降级买转售组屋 | 无需缴付 | 由私人住宅降级至转售组屋 |
| FTA 国民／PR：冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士、美国 | 首套享公民同等待遇（实质豁免） | 经 IRAS 电子印花系统申报减免 |
| 外国人／PR 与新加坡公民结婚 | 全额减免 | 夫妻名下无其他住宅；须至少一方为新加坡公民 |
| 已婚夫妇换房（先买后卖） | 可申请退款 | 购入第二套后 6 个月内售出第一套已缴 ABSD 的住宅 |
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跟他人一起购买房产时：ABSD 如何计算？
与他人一起购买房产时，双方可能适用不同的 ABSD 税率，这种情况下将以较高者为准。
下面提供演示示例：
| 您的房产 | 您配偶的房产 |
| 公寓单位（唯一持有） | 公寓单位（唯一持有） |
| 排屋 |
假设您和您的配偶是新加坡人。由于您的配偶有两处房产，联名购买后将有三处房产，所以您的配偶适用的 ABSD 税率将为 30%（公民第三套及以上）。而您只有一处房产，但联合购买后，您拥有两处房产，所以您适用的 ABSD 税率为 20%（公民第二套）。（如果对此感到困惑，请查看国内税务局（IRAS）提供的详细文档。）
那么，应付的 ABSD 将基于您配偶的个人情况，即 30%。
如何支付 ABSD？
您可以使用星网电子付款公司（NETS）、支票或银行本票通过电子印花系统在线支付 ABSD。
您也可以在 IRAS Surf Centre e-Terminals 或 SingPost Service Bureaus（位于牛车水、诺维娜、莱佛士坊和珊顿道）付款。印花税需要全额支付，不支持分期付款。
您也可以利用公积金支付 ABSD。一旦支付了印花税，就可以从公积金账户中获得报销。
请注意 ABSD 需要在签署买卖协议后的 14 天内支付。如果您的买卖协议是在海外签署的，则截止日期为在新加坡收到协议后的 30 天。
延迟 ABSD 付款是否有任何处罚？
| 延迟时间 | 延迟支付 ABSD 的罚款 |
| 三个月内 | 10 元或应付 ABSD 的金额，以较高者为准 |
| 超过三个月 | 25 元或应付 ABSD 四倍的金额，以较高者为准 |
如果 ABSD 未在截止日期前支付，您将收到一张催款单，提醒您付款。这封信还将告知您因错过截止日期而受到的处罚。
IRAS 可能会指定您的银行、雇主、租户或律师代表您支付未付的印花税。情节严重的，可能会采取法律行动追回欠款。
在 IRAS 的网站上详细了解错过印花税截止日期时会发生什么。
结论：应该尽量避开 ABSD 吗？
在 2020 年 7 月，新加坡金融管理局（MAS）发布了一份官方声明，称尽管有冠状病毒，但由于房地产市场保持稳定，目前的房地产限制不会放松。目前，所有房地产类型的交易量和价格都处于高位。此外，新加坡于 2021 年 12 月及 2023 年 4 月 27 日先后出台稳定房地产市场的措施，最新一轮（2023 年 4 月 27 日）大幅提高了 ABSD，包括将外国买家税率翻倍至 60%、企业和信托升至 65%，并收紧了贷款限制。
随着新一轮房地产降温措施的出台，我们毫不怀疑提高 ABSD 税率将成为购屋者和投资者热议的话题。没有多少人支持这项措施，这很正常，毕竟这是一种额外税收，旨在通过增加新加坡的房地产成本来为买家设置限制，并抑制外国人和非个人组织进行投机活动。
这就是为什么许多购屋者寻求豁免和“漏洞”以避免支付额外税款的原因。上面提到的方法可能非常有效，但在某些情况下，直接支付 ABSD 可能更容易、更便宜。
总之，ABSD 是一项额外费用，而且不会迅速消失。如果您正在寻找合法避开 ABSD 的方法，请确保您计算过 ABSD 金额并仔细考虑了您替代“策略”的成本，以避免付出超额的代价。
官方来源 · 参考资料
- 新加坡国内税务局（IRAS）— 额外买方印花税（ABSD）税率：ABSD 官方页面
- IRAS — 买方印花税（BSD）：BSD 官方页面
- IRAS — 信托 ABSD 减免（ABSD Trust）：Remission of ABSD (Trust)
- IRAS — 已婚夫妇 ABSD 减免：Remission of ABSD for a Married Couple
- IRAS — 申请印花税减免／豁免（先售后买等）：Appealing for Stamp Duty Waiver
- IRAS — 逾期缴付印花税的罚则：Late Payment of Stamp Duty
- 新加坡财政部（MOF）— 自由贸易协定（FTA）印花税减让：FTA 税务减让
- 中央公积金局（CPF）— 可用公积金缴付的房产相关费用：CPF 官方页面
- IRAS — 电子印花（e-Stamping）：e-Stamping 官方页面
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